順豐房托的逆風(fēng)支柱

在環(huán)球經(jīng)濟(jì)不景氣、歐美各國(guó)進(jìn)入加息周期的背景下，企業(yè)前景或多或少都受到影響。

順豐房托行政總裁翟廸強(qiáng)認(rèn)為，母公司順豐集團(tuán)是順豐房托的底氣，是旗下物業(yè)維持穩(wěn)定的重要原因之一。

(相關(guān)資料圖)

一直以來(lái)，租戶(hù)單一及過(guò)于集中都是投資者眼中的大忌，不過(guò)順豐房托卻反其道而行之，認(rèn)為母公司順豐集團(tuán)租用面積超過(guò)50%是項(xiàng)目信心的保證，更是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)的情況下帶來(lái)保障。

“很多投資者反映，信托現(xiàn)時(shí)有大部份租金來(lái)自母公司，風(fēng)險(xiǎn)很大。以單一客戶(hù)角度是對(duì)的，但是我做投資房地產(chǎn)這么多年，要看的是整個(gè)物業(yè)組合里的租戶(hù)素質(zhì)，要看他們的實(shí)力有多強(qiáng)，而不是誰(shuí)付多少租金給你?！钡詮f強(qiáng)說(shuō)到。

根據(jù)順豐房托2022年報(bào)，順豐集團(tuán)占旗下四個(gè)項(xiàng)目可出租面積的百分比總計(jì)為78.8%，其中佛山物業(yè)更是接近百分之百。至去年底，房托整體出租率為98.2%。

翟廸強(qiáng)補(bǔ)充，對(duì)于順豐房托來(lái)說(shuō)，租戶(hù)集中反而是減低風(fēng)險(xiǎn)的舉措，因?yàn)槿绻鈶?hù)太多，有數(shù)個(gè)租戶(hù)退租的話(huà)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境，特別是經(jīng)濟(jì)不太好的時(shí)候，要重新再找租戶(hù)并不容易。

的確，目前境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不算良好。中國(guó)經(jīng)濟(jì)疫后復(fù)蘇步伐不及預(yù)期，領(lǐng)先指標(biāo)如PPI生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)5月跌4.6%，連續(xù)第8個(gè)月負(fù)數(shù)，且創(chuàng)7年來(lái)最大跌幅。

經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的情況下，國(guó)內(nèi)物流行業(yè)表現(xiàn)相對(duì)較好。

6月份，中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)為51.7，業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)較上月回升，繼續(xù)保持在55高位，顯示出物流市場(chǎng)信心繼續(xù)保持穩(wěn)定。

加上母公司順豐控股預(yù)告，上半年將交出亮麗的成績(jī)表，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)65%至74%。在此背景下，順豐房托租戶(hù)比例上母公司占比與第三方租戶(hù)占比有壓倒性的差距，是一種底氣。

“順豐是我們的大租戶(hù)，如果你的租戶(hù)生意好的話(huà)，他不會(huì)搬走，也很愿意付租金給你。相反，早幾年前如果租給一個(gè)在國(guó)內(nèi)做P2P的公司，他們可能付很多租金，辦公室裝修很漂亮，但一兩年就跑掉，沒(méi)有長(zhǎng)期性?！钡詮f強(qiáng)解釋說(shuō)。

翟廸強(qiáng)還指，短期內(nèi)如果再收購(gòu)項(xiàng)目，都會(huì)首選順豐集團(tuán)作為主要租戶(hù)的項(xiàng)目?，F(xiàn)在母公司也有一些項(xiàng)目出租予第三方，如果第三方租戶(hù)素質(zhì)好，也是行業(yè)比較領(lǐng)先公司的話(huà)，他們會(huì)考慮。

不過(guò)，持續(xù)上升的利息環(huán)境成為房托基金目前最大的難題，更令上市后兩年內(nèi)將資產(chǎn)包價(jià)值番一翻的目標(biāo)難以如期實(shí)現(xiàn)。

“上市當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況還是可以的，雖然當(dāng)時(shí)訂立的這個(gè)目標(biāo)比較有挑戰(zhàn)性，但是有機(jī)會(huì)達(dá)成。后來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，我們第一年公布全年業(yè)績(jī)的時(shí)候，我當(dāng)時(shí)已經(jīng)講了，對(duì)不起，原來(lái)的目標(biāo)不能達(dá)成?！钡詮f強(qiáng)慨嘆地說(shuō)。

順豐房托上市時(shí)的資產(chǎn)包括香港青衣、內(nèi)地佛山及蕪湖的3項(xiàng)現(xiàn)代物流設(shè)施，整體物業(yè)估值約60億港元，如果以原先的計(jì)劃番一翻，即是資產(chǎn)包價(jià)值達(dá)至120億港元。

即使房托于去年6月完成收購(gòu)長(zhǎng)沙物業(yè)，令物業(yè)估值截至去年底總額為73.8億港元，仍然與目標(biāo)有一定差距。

翟廸強(qiáng)指，原來(lái)的目標(biāo)不能達(dá)成不完全是市場(chǎng)的問(wèn)題，也有各種原因，包括股票價(jià)格等因素。當(dāng)前市場(chǎng)比較復(fù)雜、利息處于較高位的情況下，他們對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目會(huì)傾向謹(jǐn)慎，亦不再為收購(gòu)計(jì)劃定下確實(shí)的時(shí)間表。

但順豐房托仍會(huì)不斷研究，只要有能力，都會(huì)進(jìn)行收購(gòu)。因?yàn)榈却龑?duì)于他們來(lái)說(shuō)，并不是合適的做法。

“因?yàn)橄愀凵鲜械墓善倍嗖粍贁?shù)，你什么也不做，過(guò)了一段時(shí)間，投資者就會(huì)忘記你，或者有其他的選擇。我們有責(zé)任向現(xiàn)有投資者交代，也要吸引新的投資者，所以不斷要做收購(gòu)，但最重要的是，這段時(shí)間市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較高，我們也要謹(jǐn)慎一點(diǎn)?！彼缡钦f(shuō)。

翟廸強(qiáng)進(jìn)一步分析，以目前房托負(fù)債比率33.9%來(lái)做指標(biāo)的話(huà)，如果并購(gòu)?fù)耆糟y行貸款進(jìn)行，大約最多可以融資13億至15億港元左右，可以投資的項(xiàng)目并不多，所以在挑選收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)會(huì)比較小心。

如果計(jì)及不同政府部門(mén)的審批程序時(shí)間，最快可以于今年第四季度有收購(gòu)的消息。而且由于管理效率的原因，未來(lái)投資方案的重點(diǎn)會(huì)在大灣區(qū)。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)順豐房托行政總裁翟廸強(qiáng)先生的訪(fǎng)問(wèn)實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：2023年以來(lái)，內(nèi)地在恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面做了很多努力，您如何看待今年經(jīng)濟(jì)情況？

翟廸強(qiáng)：中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比以前慢，但經(jīng)濟(jì)有周期，不可能永遠(yuǎn)向上。事實(shí)上，中國(guó)過(guò)去20年的發(fā)展一直在加強(qiáng)，不同的行業(yè)在過(guò)去20年也越來(lái)越好。

現(xiàn)在遇到各種困難，包括利息環(huán)境情況，還有國(guó)內(nèi)一些產(chǎn)業(yè)可能過(guò)度擴(kuò)張，比方說(shuō)房地產(chǎn)，需要通過(guò)調(diào)整能穩(wěn)定下來(lái)。

不同的是，現(xiàn)在所有公司的實(shí)力比20年前強(qiáng)很多，經(jīng)驗(yàn)也更多，未來(lái)幾年增長(zhǎng)可能比較慢，但是管理層的能力比以前好很多，所以我覺(jué)得問(wèn)題應(yīng)該不大。

不過(guò)，管理層要習(xí)慣在低增長(zhǎng)的情況下處理發(fā)展問(wèn)題，怎么樣才能做得更好。

觀點(diǎn)新媒體：環(huán)球經(jīng)濟(jì)不景的情況下，您認(rèn)為目前的困難是什么?

翟廸強(qiáng)：現(xiàn)在的困難就是市場(chǎng)融資成本比較高，資本市場(chǎng)情況不太好，股票價(jià)格不太好，所以我們要增長(zhǎng)、收購(gòu)的話(huà)，速度可能比兩三年前的規(guī)劃慢。

但是我們會(huì)繼續(xù)發(fā)展，不應(yīng)該等，因?yàn)橄愀鄣纳鲜泄善币磺Ф嗉?，你什么都不做，過(guò)了一段時(shí)間投資者會(huì)忘記你，也有可能會(huì)有其他選擇。

我們有責(zé)任向現(xiàn)有投資者交代，也要吸引新的投資者。要做并購(gòu)，最重要的是這段時(shí)間市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較高，我們也要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體：疫情后，您認(rèn)為哪些因素會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)現(xiàn)代物流物業(yè)的需求？

翟廸強(qiáng)：現(xiàn)在的環(huán)境，對(duì)物流服務(wù)的需求是非常強(qiáng)的。

電商以前是淘寶京東兩個(gè)大平臺(tái)，現(xiàn)在有拼多多、抖音，甚至小紅書(shū)，不同的電商平臺(tái)都出現(xiàn)了，這些對(duì)物流行業(yè)是利好，因?yàn)榈阶詈蠖家渌汀?/p>

觀點(diǎn)新媒體：作為香港首只以物流地產(chǎn)為主的REITs，您有什么經(jīng)驗(yàn)和心得可以分享？

翟廸強(qiáng)：我們一直過(guò)強(qiáng)調(diào)，服務(wù)素質(zhì)是最重要的，不是價(jià)錢(qián)的問(wèn)題。我們堅(jiān)持這一點(diǎn)，在未來(lái)一段時(shí)間應(yīng)該不會(huì)比現(xiàn)在表現(xiàn)差。

順豐是我們的大租戶(hù)，如果租戶(hù)生意好的話(huà)，他不會(huì)搬走，也愿意付租金給你。

觀點(diǎn)新媒體：會(huì)否擔(dān)心過(guò)度集中于單一租戶(hù)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題?

翟廸強(qiáng)：很多投資者也反映，現(xiàn)在75%的租金來(lái)自母公司，風(fēng)險(xiǎn)很大。

以單一客戶(hù)的角度是對(duì)的，但是我做投資房地產(chǎn)這么多年，要看的是整個(gè)物業(yè)組合里的租戶(hù)素質(zhì)，而不是誰(shuí)付多少租金，要看他們的實(shí)力有多強(qiáng)。

舉個(gè)例子，早幾年前租給一個(gè)做P2P的公司，他們可能付很多租金，辦公室裝修很漂亮，但一兩年他們就會(huì)跑掉，沒(méi)有長(zhǎng)期性。

我們是物流倉(cāng)，順豐不敢說(shuō)是最好，但應(yīng)該是其中一家實(shí)力比較強(qiáng)的公司，所以租多一點(diǎn)面積沒(méi)有什么問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)高。

出租給順豐的比例比較高，因?yàn)槲覀兩鲜械臅r(shí)候想要給投資者一個(gè)信心，順豐租用面積超過(guò)50%會(huì)比較安心。

現(xiàn)在要招商真的有點(diǎn)困難，特別是市場(chǎng)不太好。對(duì)投資者可以解釋?zhuān)F(xiàn)在這樣做是減低風(fēng)險(xiǎn)。如果租戶(hù)太多，跑掉幾個(gè)的話(huà)，在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，特別是經(jīng)濟(jì)不太好的時(shí)候，要找新的租戶(hù)不太容易。

最大的青衣項(xiàng)目，現(xiàn)在65%面積是租給順豐的，還有35%其他第三方；佛山項(xiàng)目比較特別，因?yàn)榫褪且粭潣牵?萬(wàn)平方米分撥中心，所以全部都是租給順豐。

蕪湖跟長(zhǎng)沙項(xiàng)目差不多，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園里面有3至4棟，其中一棟可能是分撥中心，另外一些一般倉(cāng)儲(chǔ)。長(zhǎng)沙項(xiàng)目應(yīng)該有75%面積租給順豐，蕪湖也差不多。

觀點(diǎn)新媒體：順豐房托的目標(biāo)是上市兩年內(nèi)資產(chǎn)包總值至120億港元，目前總值為73.78億港元，未完成目標(biāo)的原因是什么？

翟廸強(qiáng)：上市時(shí)資產(chǎn)包大概是60億港元左右，我覺(jué)得這個(gè)規(guī)模不夠大，所以跟投資者講，希望在上市后兩年內(nèi)將資產(chǎn)包的價(jià)值翻一番。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況還可以，定這個(gè)目標(biāo)雖然比較有挑戰(zhàn)性，但是有機(jī)會(huì)做到。

后來(lái)市場(chǎng)調(diào)整，我們第一年公布全年業(yè)績(jī)時(shí)，我當(dāng)時(shí)已經(jīng)說(shuō)了，對(duì)不起，原來(lái)的目標(biāo)不能達(dá)成。

不能說(shuō)完全是市場(chǎng)的問(wèn)題，也有其他原因。我們現(xiàn)在不希望定一個(gè)目標(biāo)，因?yàn)槭袌?chǎng)情況比較復(fù)雜，利息也比較高。

今天問(wèn)我的話(huà)，只能說(shuō)不會(huì)定一個(gè)目標(biāo)，但是會(huì)繼續(xù)研究（收購(gòu)），我們能做到的，會(huì)努力去做。

觀點(diǎn)新媒體：順豐房托未來(lái)在內(nèi)地、香港及其他區(qū)域的布局有什么考慮？

翟廸強(qiáng)：我們4月份公布業(yè)績(jī)的時(shí)候說(shuō)過(guò)，未來(lái)投資方案重點(diǎn)會(huì)在大灣區(qū)，因?yàn)楝F(xiàn)在50%的市值面積都是大灣區(qū)。

從管理角度來(lái)說(shuō)，都在南方，效率會(huì)比較高，所以大灣區(qū)是重點(diǎn)。

另外，我們覺(jué)得現(xiàn)在華東市場(chǎng)租金有一點(diǎn)點(diǎn)下調(diào)，還有出租率不太好，但是資產(chǎn)價(jià)值還沒(méi)有調(diào)整，相對(duì)來(lái)講比較貴。

用負(fù)債比率來(lái)做一個(gè)指標(biāo)的話(huà)，我們現(xiàn)在完全以銀行貸款來(lái)做并購(gòu)，大約13億至15億，所以現(xiàn)在能收購(gòu)的項(xiàng)目就只有這么多。從這個(gè)角度看，挑項(xiàng)目的時(shí)候要比較小心，我們會(huì)盡力去做。

要看市場(chǎng)情況，要看項(xiàng)目是不是成熟、是不是有穩(wěn)定租金收入，還要通過(guò)不同的政府部門(mén)審批，最快的話(huà)，這個(gè)時(shí)間表應(yīng)該也是第四季度。

觀點(diǎn)新媒體：早前香港證監(jiān)會(huì)行政總裁梁鳳儀表示，正與內(nèi)地探討REITs納入互聯(lián)互通機(jī)制的可行性，您對(duì)此有什么看法？

翟廸強(qiáng)：現(xiàn)在我們的房托協(xié)會(huì)也在推動(dòng)這個(gè)事情，我參與這個(gè)工作比較早，當(dāng)時(shí)恒生指數(shù)里面不包括房托，因?yàn)樗麄冋f(shuō)你是一個(gè)基金，不是一個(gè)一般的上市公司。

為什么房托這么好的投資工具不能放在恒生指數(shù)？因?yàn)楹芏嗤顿Y者，特別是香港退休基金，他們是跟恒生指數(shù)的ETF買(mǎi)，如果ETF里面沒(méi)有房托的話(huà)，我覺(jué)得不應(yīng)該，這是一個(gè)很穩(wěn)定的投資。

我們一直跟不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通，后來(lái)恒生指數(shù)加入了房托，現(xiàn)在好像也有一個(gè)房托指數(shù)。

互聯(lián)互通就是容許雙方投資者可以投資當(dāng)?shù)氐墓善?，從我們的角度，?yīng)該是推動(dòng)更多人認(rèn)識(shí)房托，讓他們可以投資，其中一個(gè)管道就是互聯(lián)互通。

互聯(lián)互通應(yīng)該對(duì)雙方都有好處，或者雙方都是平等的。以前內(nèi)地沒(méi)有房托，現(xiàn)在有了，所以我覺(jué)得監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該考慮將房托放在互聯(lián)互通里面。

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