新星宇控股赴港IPO：凈利1.1億超6成土儲(chǔ)在吉林 子公司無(wú)證賣房被罰

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)2月10日訊：吉林長(zhǎng)春的物業(yè)開(kāi)發(fā)商新星宇控股2月9日向港交所遞交上市招股書，光大證券作為此次上市的獨(dú)家保薦人。

股權(quán)關(guān)系：實(shí)控人廬昕

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從招股書中獲悉，新星宇控股2020年為長(zhǎng)春企業(yè)100強(qiáng)第13名。

新星宇控股的實(shí)際控制人為廬昕間接控股占比為74.52%，其同時(shí)任新星宇控股董事會(huì)主席、執(zhí)行董事。

（圖片來(lái)自招股書截屏）

招股書顯示，董事會(huì)主要有六人組成，盧昕47歲，為主席、行政總裁兼執(zhí)行董事，其負(fù)責(zé)制定本集團(tuán)的整體發(fā)展及投資策略、作出主要業(yè)務(wù)決策并參與日常管理；王廣會(huì)52歲，為執(zhí)行董事負(fù)責(zé)本集團(tuán)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及戰(zhàn)略發(fā)展以及資本市場(chǎng)活動(dòng)；王玉華42歲，為執(zhí)行董事兼聯(lián)席公司秘書 負(fù)責(zé)本集團(tuán)財(cái)務(wù)管理及公司秘書事宜；蕭志雄49歲，為獨(dú)立非執(zhí)行董事就本集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)及管理提供獨(dú)立意見(jiàn)；范保群48歲，為獨(dú)立非執(zhí)行董事就本集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)及管理提供獨(dú)立意見(jiàn)。

（圖片來(lái)自招股書截屏）

超六成土儲(chǔ)在吉林，其中超5成位于長(zhǎng)春

招股書顯示，新星宇控股擁有位于全國(guó)六個(gè)省份10個(gè)城市的38個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總額405.86萬(wàn)平方米，包括已竣工物業(yè)的可供銷售及可供出租建筑面積51.74萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)中物業(yè)總建筑面積196.15萬(wàn)平方米，及持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)的總建筑面積157.97萬(wàn)平方米。

此外，招股書還披露，截至估值日期，新星宇控股于全國(guó)的布局計(jì)劃已經(jīng)或正在中國(guó)的五個(gè)主要地區(qū)，即北方地區(qū)、華北地區(qū)、華中地區(qū)、華東地區(qū)及華南地區(qū)布點(diǎn)，并進(jìn)入哈長(zhǎng)城市群、山東半島城市群、長(zhǎng)江中游城市群、長(zhǎng)江三角洲城市群、粵港澳大灣區(qū)城市群及北部灣城市群。

值得一提的是，長(zhǎng)春是新星宇控股的重倉(cāng)之地。上述38個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中，有25個(gè)位于長(zhǎng)春，且有約217.37萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量位于長(zhǎng)春，占土地儲(chǔ)備總量的53.6%，累計(jì)62.7%的土儲(chǔ)位于吉林省境內(nèi)，其次17.2%土儲(chǔ)位于山東省威海市。

（圖片來(lái)自招股書截屏）

2020年前三季毛利率為30%、凈利潤(rùn)1.1億

于往績(jī)記錄期間，截至2018年末、2019年末，新星宇控股收入為47.87億元、48.66億元；同期毛利為12.04億元、14.75億元；同期毛利率為25.2%、30.3%；同期歸屬股東凈利潤(rùn)4.99億元、4.93億元。除此之外，截至2020年9月末，新星宇控股收入為12.56億元、毛利4.96億元、毛利率39.5%、歸屬股東凈利潤(rùn)1.10億元。

凈資產(chǎn)負(fù)債率140%

另于2018年、2019年以及2020年前9月，新星宇控股流動(dòng)負(fù)債總額142.56億元、161.89億元、173.34億元；借貸總額(包括銀行貸款及其他借貸)分別為24.47億元、24.98億元及2.61億元；凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為290%、30%、140%。

不過(guò)需要注意的是，2019年及2020年前三季度，新星宇控股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均錄得負(fù)數(shù)。

營(yíng)現(xiàn)金流接連為負(fù)

招股書顯示，2019年、2020年前9個(gè)月，新星宇控股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額分別為-11.86億元及-1.07億元。

對(duì)此，新星宇控股表示，主要由于營(yíng)運(yùn)所用重大現(xiàn)金凈額及物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)持續(xù)增加導(dǎo)致之利息付款所致。

“有關(guān)現(xiàn)金流出未必一直被各種經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入來(lái)源完全抵銷，現(xiàn)金流來(lái)源主要包括預(yù)售及銷售物業(yè)時(shí)從客戶收取的所得款項(xiàng)?！闭泄蓵硎?。

　“我們可能無(wú)法為土地收購(gòu)及未來(lái)物業(yè)開(kāi)發(fā)獲得足夠資金?！闭泄蓵鴮?duì)于風(fēng)險(xiǎn)警示這樣表示。

一子公司因無(wú)證售房被罰

招股書顯示，于往績(jī)記錄期間，新星宇控股一間項(xiàng)目公司（即長(zhǎng)春典約）因于獲得預(yù)售許可證前開(kāi)始預(yù) 售而被處罰。有關(guān)項(xiàng)目公司被要求停止有關(guān)不當(dāng)預(yù)售活動(dòng)并支付罰款30,000元。

IPO所得資金用于城市更新等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、日常運(yùn)營(yíng)

招股書顯示，新星宇控股表示此次上市融資所得資金將用于城市更新項(xiàng)目（即四組團(tuán)項(xiàng)目、翟家北及和平大街）的土地成本提供資金；另外還將用于現(xiàn)有項(xiàng)目（即新星宇·和 潤(rùn)二期及新星宇·金麟府（長(zhǎng)春））的開(kāi)發(fā)建造成本；剩下的資金將用于一般運(yùn)營(yíng)資金用途。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/丁一）

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