朗詩綠色生活赴港IPO：在管面積1620萬方 毛利偏低應(yīng)收款按年倍增

中華網(wǎng)財經(jīng)1月26日訊：2021開年多家物管平臺相繼奔向港交所，一個明顯特征即：規(guī)模都不大——按微型劃檔更適合。此前繼新希望服務(wù)、德信服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)陸續(xù)開啟赴港上市進(jìn)程后，如今朗詩綠色生活服務(wù)有限公司（下稱“朗詩綠色生活”）于1月25日正式向港交所遞交招股書。

據(jù)朗詩綠色生活招股書披露信息顯示，此次IPO獨角保薦人為海通國際。

物業(yè)百強第28名、在管面積1620萬方

據(jù)招股書披露，朗詩綠色生活服務(wù)于2005年成立，是一家快速增長、深耕于長江三角洲的物業(yè)管理服務(wù)提供商，提供多元化的物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。根據(jù)中指院的資料，按綜合實力計，名列“2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”第28名。截至2020年9月30日，朗詩綠色生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)涵蓋19個城市，包括14個長江三角洲城市及五個中國其他城市。

規(guī)模方面，于2020年9月30日，朗詩綠色生活服務(wù)的在管總建筑面積為1620萬平方米，合共117項在管物業(yè)，包括94項住宅物業(yè)及23項非住宅物業(yè)，為逾11萬戶住戶提供服務(wù)。此外，總合約建筑面積為2310萬平方米。

朗詩集團(tuán)董事長田明持有朗詩綠色生活服務(wù)53.54%股份

在股權(quán)重組前，朗詩集團(tuán)公司直接持有朗詩物業(yè)管理。隨后，朗詩集團(tuán)向Southern City Holdings轉(zhuǎn)讓其于朗詩物業(yè)管理的1%股權(quán)，并向朗鴻管理（通過新注冊成立境外公司控股的境內(nèi)實體）轉(zhuǎn)讓其于朗詩物業(yè)管理的99%股權(quán)。

相關(guān)操作完成，也代表朗詩綠色生活完成上市架構(gòu)的調(diào)整。與此同時，為了講好上市的故事，朗詩綠色生活還將一些不重要的業(yè)務(wù)移出上市公司。

據(jù)招股書指出，在業(yè)務(wù)發(fā)展早年，朗詩開始開發(fā)及推出已安裝若干科技系統(tǒng)的住宅物業(yè)，包括天棚輻射系統(tǒng)、置換新風(fēng)系統(tǒng)及地源熱泵系統(tǒng)。董事認(rèn)為科技系統(tǒng)運營業(yè)務(wù)有別于物業(yè)管理業(yè)務(wù)，兩者之間在性質(zhì)上迥然有別。

所以在2015年底，朗詩綠色生活服務(wù)對業(yè)務(wù)戰(zhàn)略作出調(diào)整，開始縮減科技系統(tǒng)運營業(yè)務(wù)的運營規(guī)模。其有意將資源集中于主要核心業(yè)務(wù)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。同時也開始逐步停止參與科技系統(tǒng)運營業(yè)務(wù)，并將其負(fù)責(zé)綠色科技系統(tǒng)營運及保養(yǎng)的內(nèi)部服務(wù)團(tuán)隊遣散。

直至2021年1月份，朗詩綠色生活服務(wù)完成了向朗詩設(shè)施轉(zhuǎn)讓科技系統(tǒng)運營業(yè)務(wù)。

換而言之，為了說好上市的故事，朗詩綠色生活服務(wù)剝離了一切與主營業(yè)務(wù)無關(guān)的業(yè)務(wù)。不過，在物業(yè)上市公司井噴的當(dāng)下，沒有特別的故事似乎并不能讓資本市場認(rèn)可。

社區(qū)增值服務(wù)：收入占比偏低、現(xiàn)下滑

細(xì)看朗詩綠色生活服務(wù)的招股書，其主要業(yè)務(wù)模式：為住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，并不斷擴(kuò)大非住宅物業(yè)組合，為非業(yè)主（主要是物業(yè)開發(fā)商）提供增值服務(wù)以及為業(yè)主提供社區(qū)增值服務(wù)。

圖為收入主要來源及占比（來源：招股書截屏）

如上圖所示，截止2020年9月30日止，朗詩綠色生活服務(wù)收入中物業(yè)管理服務(wù)占比為73.1%，收入占比較2018年提高近10個百分點，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比為18.3%，其收入占比較2018年則下降了10個百分點，社區(qū)增值服務(wù)收入占比為8.6%，收入占比較2018年提升0.7個百分點。

相較前三家（德信服務(wù)、新希望服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)），朗詩綠色生活服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入占比僅為8.6%比重偏低，前者為收入占比均超20%。

經(jīng)營模式無新意：依賴規(guī)模擴(kuò)張增收

朗詩綠色生活服務(wù)的經(jīng)營模式無新意，依靠粗放式的依賴規(guī)模擴(kuò)張增收。

數(shù)據(jù)顯示，朗詩綠色生活服務(wù)的在管總建筑面積由2018年12月31日的910萬平方米增加至2019年12月31日的1500萬平方米，并進(jìn)一步增加至2020年9月30日的1620萬平方米。

規(guī)模的增長帶動收益的增長，收益由2018財年的3.1億元增加至2019財年的4.33億元，同比上升39.6%。由2019年前9月的3.01億元增加至2020年前9月的4.06億元，同比上升34.7%。

毛利亦從2018財年的8270萬元上升22.2%至2019財年的1.01億元，并由2019財年前9月的7030萬元上升52.1%至2020年前9月的1.07億元。；純利亦從2018財年的3100萬元上升10.6%至2019財年的3430萬元，并由2019財年前9月的2060萬元上升99.5%至2020年前9月的4110萬元。

毛利率止步不前：低于同期赴港的德信服務(wù)7.32個百分點

圖為按業(yè)務(wù)劃分毛利率（來源：招股書截屏）

但實際上，在往績記錄期間，朗詩綠色生活服務(wù)的盈利能力并無太大變化，毛利率分別為26.7%、23.4%、23.3%及26.3%，而純利率則為10.0%、7.9%、6.8%及10.1%。

值得注意的是，與此前提交招股書的德信服務(wù)，其規(guī)模相當(dāng)，而毛利率則低于前者7.32個百分點（德信服務(wù)最后一期毛利率為33.62%）。

無法突破創(chuàng)新：主要支出成本依然為勞動力成本

朗詩綠色生活服務(wù)依然無法通過降低勞動成本等創(chuàng)新獲得更高的利潤。

圖為銷售開支分類占比（來源：招股書截屏）

數(shù)據(jù)顯示，在2018財年、2019財年以及2020年前9月，其勞工成本為1.41億元、1.98億元及1.55億元。為銷售成本的最大組成部分，分別占銷售成本的61.9%、59.7%及51.7%。

之所以占比逐年減少，是因為朗詩綠色生活服務(wù)采用了向分包商外包若干服務(wù)，包括清潔、保安、園藝及景觀以及若干日常維修及保養(yǎng)服務(wù)。

外包成本于2018財年、2019財年以及2020年前9月分別為6690萬元、1.04億元以及1.11億元，分別占銷售成本的29.4%、31.3%及37.1%。

應(yīng)收款逐年成倍增長：累計價值近千萬元

于2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，貿(mào)易應(yīng)收款項的減值撥備分別為280萬元、500萬元及1130萬元。于2018財年、2019財年及2020年首9個月就貿(mào)易應(yīng)收款項確認(rèn)的減值虧損分別為130萬元、220萬元及630萬元。

來自關(guān)聯(lián)方在管面積超57%

另，來自母公司及關(guān)聯(lián)開發(fā)物業(yè)占比提升至57.1%。數(shù)據(jù)顯示，在2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗詩獨家開發(fā)的物業(yè)及朗詩與其他獨立第三方物業(yè)開發(fā)商共同開發(fā)的物業(yè)（朗詩未必于該等物業(yè)中擁有控股權(quán)益）的在管總建筑面積為760萬平方米、860萬平方米及930萬平方米，分別占在管建筑面積的83.4%、57.1%及57.1%。

招股書亦指出，自2020年9月30日起及直至最后可行日期，朗詩綠色生活服務(wù)已訂立八項物業(yè)管理服務(wù)合同。該八項物業(yè)管理服務(wù)合同均關(guān)于向住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，總合約建筑面積為80萬平方米。

簡單換算，80萬平方米的新增合約，相當(dāng)于在2020年首9月的2310萬平方米基礎(chǔ)上增長3.46%。

另一方面，朗詩集團(tuán)在2020年實現(xiàn)簽約銷售額（包括委托開發(fā)管理項目）約為411.31億元，同比增長1.59%，簽約建筑面積約229.93萬平方米，同比減少1.78%。母公司能為朗詩綠色生活服務(wù)提供的幫助大概1年為10%左右的增量。

募資用途涉及戰(zhàn)略收購及投資等

此外，針對IPO募資用途，招股書顯示，所得款項將用作戰(zhàn)略收購及投資，及進(jìn)一步升級數(shù)字化智能系統(tǒng)的軟硬件、加強客戶數(shù)據(jù)安全及設(shè)立戰(zhàn)略分析平臺、開發(fā)及升級內(nèi)部管理系統(tǒng)及持續(xù)升級朗e云以及信息技術(shù)工具及軟件以營運微信服務(wù)號；以及在豐富社區(qū)生活與文化活動、擴(kuò)展及進(jìn)一步推廣物業(yè)代理服務(wù)、豐富及推廣社區(qū)增值服務(wù)、設(shè)立微信小程序；此外，部分款項用作持續(xù)激勵、留聘及招聘人才以加強人力資源管理，及將用作營運資金及其他一般企業(yè)用途。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/劉星）

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