2020年各房企目標(biāo)完成率普遍放緩 “踩線”過關(guān)房企達(dá)1/3

在剛剛過去的2020年，房地產(chǎn)市場可謂遭遇“重創(chuàng)”，面對動蕩的內(nèi)外部環(huán)境，下半場發(fā)力的各大房企又交出了怎樣的成績單?

據(jù)北京商報記者統(tǒng)計，在已披露2020年銷售數(shù)據(jù)的30家房企中，有26家完成了年度業(yè)績目標(biāo)，另有4家設(shè)定目標(biāo)的房企并未達(dá)標(biāo)，分別為中南建設(shè)、融創(chuàng)中國、碧桂園以及富力地產(chǎn)。其中，碧桂園所統(tǒng)計口徑為權(quán)益銷售額，按照第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，碧桂園的全口徑銷售額鎖定在7888億元左右，仍居于榜首位置。值得一提的是，受疫情影響，2020年各房企目標(biāo)完成率情況普遍放緩，在所統(tǒng)計的30家房企中，“踩線”過關(guān)的房企達(dá)到1/3。

一月過半，各大房企紛紛公布了2020年全年銷售數(shù)據(jù)。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在已披露2020年銷售數(shù)據(jù)的30家房企中，有26家完成了年度業(yè)績目標(biāo)，時代中國、金地集團(tuán)等屬于業(yè)績目標(biāo)完成的優(yōu)等生。另有4家設(shè)定目標(biāo)的房企尚未達(dá)標(biāo)，分別是中南建設(shè)、融創(chuàng)中國、碧桂園以及富力地產(chǎn)。

出乎意料，又在情理之中，TOP 4房企有兩家未達(dá)成年度目標(biāo)。融創(chuàng)中國公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年其實(shí)現(xiàn)合同銷售額5752.6億元，累計合同銷售面積約4102.1萬平方米，合同銷售均價約14020元/平方米，歸屬于融創(chuàng)中國的權(quán)益合同銷售額為3889.2億元。去年初，融創(chuàng)中國定下全年銷售目標(biāo)6000億元，這意味著其2020年目標(biāo)完成率約為95.88%。

同樣業(yè)績未達(dá)標(biāo)的，還有常年高居榜首的碧桂園。自2018年開始，碧桂園對外僅公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，不再公布全口徑銷售額。

公開報道顯示，2020年初，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在談到業(yè)績目標(biāo)時稱，“對外不宣布，但對內(nèi)有集團(tuán)的內(nèi)控目標(biāo)”。但根據(jù)2020年集團(tuán)去化67%的目標(biāo)推算，碧桂園2020年全年預(yù)計權(quán)益銷售金額約6074.22億元。而實(shí)際上，碧桂園2020年的權(quán)益銷售金額為5706.6億元。從權(quán)益銷售的角度來看，碧桂園僅完成了預(yù)期目標(biāo)的93.95%。

但據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，碧桂園2020年全口徑銷售額鎖定在7888億元左右，仍穩(wěn)坐地產(chǎn)榜單頭把交椅。

與融創(chuàng)中國和碧桂園相比，恒大2020年實(shí)現(xiàn)了7232.5億元的銷售額，目標(biāo)完成率為111.27%;而萬科并未設(shè)置全年業(yè)績目標(biāo)，但與2019年同期相比，萬科的銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長。

恒大的“發(fā)力”始于金九銀十，其在去年的9-10月共實(shí)現(xiàn)1819.7億元的銷售額，提前一個月完成了全年業(yè)績目標(biāo);而萬科則在去年的最后一個月，實(shí)現(xiàn)了合同銷售額超千億，同比增長77.18%，創(chuàng)下月度歷史新高。

第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，房企TOP 3門檻已提升至7000億元，但記者注意到，業(yè)績門檻提升的背后，是“以價換量”的犧牲。以恒大為例，其2019年的銷售單價保持在1萬元/平方米之上，但2020年其銷售單價已下降至8945元/平方米。碧桂園、萬科以及融創(chuàng)中國等頭部房企的銷售單價也均出現(xiàn)了不同程度的下滑。

下調(diào)的業(yè)績與踩線過關(guān)的現(xiàn)實(shí)

受疫情影響，各房企在去年初均選擇了“保守”態(tài)度，2020年業(yè)績目標(biāo)設(shè)定普遍謹(jǐn)慎。例如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年業(yè)績銷售目標(biāo)設(shè)定為1300億元，這與2019年的1400億元相比，下調(diào)了7%左右;新城控股2020年業(yè)績銷售目標(biāo)為2500億元，較2019年2700億元同樣下調(diào)約7%。

記者此前也做過統(tǒng)計，在35家公布業(yè)績目標(biāo)的房企中，業(yè)績增速的平均值約為15%，整體表現(xiàn)趨緩。

但即便如此，各大房企的業(yè)績目標(biāo)完成情況也并不盡如人意。在此次記者統(tǒng)計的30家房企中，目標(biāo)完成率超過110%的房企僅有7家，此外有10家房企屬于“踩線”完成業(yè)績目標(biāo)。

2020年全年，金科集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國奧園、保利發(fā)展、中梁控股、旭輝集團(tuán)、新城控股、合景泰富、世茂集團(tuán)的銷售額分別為2233億元、1419億元、1310.4億元、1330億元、5028.48億元、1688億元、2310億元、2509.63億元、1036.08億元、3003.1億元。而它們的目標(biāo)完成率超出部分多為小數(shù)值，例如遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年目標(biāo)完成率為100.8%、中國奧園為100.61%、新城控股為100.39%等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，疫情的影響只是一方面，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到“低流量”時代。無論是外部市場環(huán)境，還是房企自身的體量規(guī)模，業(yè)績增速放緩未來將成為常態(tài)化。從目前的市場表現(xiàn)來看，各家房企已經(jīng)開始由“量”轉(zhuǎn)“質(zhì)”，尤其是頭部房企表現(xiàn)更為強(qiáng)烈，中小房企的規(guī)模追求也越來越不平坦，未來它們的業(yè)績增幅也不會過于“高企”。

克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，截至2020年末百強(qiáng)房企中有超八成房企累計業(yè)績超去年同期，其中超四成企業(yè)的同比業(yè)績增速在20%以上。盡管2020年房企業(yè)績在一定程度受到疫情沖擊，但是整體規(guī)模持續(xù)放緩趨勢已定。預(yù)計2021年市場考驗(yàn)只會有過之而無不及，銷售態(tài)勢不容樂觀，或有越來越多的房企面臨負(fù)增長困境。尤其是“三道紅線”全面實(shí)施，降負(fù)債、穩(wěn)流動擺在行業(yè)發(fā)展首要位置，迫使房企放慢周轉(zhuǎn)速度。

雖有波折，2020年對于房地產(chǎn)市場仍是豐收的一年。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從全口徑銷售額來看，2020年千億房企數(shù)量達(dá)到43家，較2019年增加9家，其中包括龍光集團(tuán)、新力控股、時代中國等。千億房企“上新”，再次證明市場的活力仍在。

2020年，百強(qiáng)房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續(xù)提升。其中，TOP 10和TOP 30房企操盤金額門檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。TOP 50房企競爭格局加劇，操盤金額門檻670.1億元，同比增幅最高達(dá)26.8%。

“雖然市場層面向好，但關(guān)乎房企生存的命脈正在被收緊。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，融資“三道紅線”疊加近期的房地產(chǎn)信貸集中度管理制度，中小房企的規(guī)模增長已經(jīng)從源頭受到限制，未來的資源配置也只會向頭部集中，房地產(chǎn)市場分化會持續(xù)加劇。

據(jù)悉，2020年12月31日，銀保監(jiān)會、央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)立銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人按揭貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。各地結(jié)合所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險特點(diǎn)，以公布的集中度為基準(zhǔn)，適當(dāng)調(diào)整，合理確定所適用的管理要求;并對超出管理要求的給予2-4年的過渡期。

彼時有分析認(rèn)為，上述政策會進(jìn)一步收緊房企融資端，而個人按揭貸款限制也會影響到房企銷售端，疊加“三道紅線”，這將是未來房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長，2020年償債規(guī)模約9154億，同比增長28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達(dá)1.2萬億元規(guī)模，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

債務(wù)壓力逼近，“借新還舊”仍是行之有效的手段。記者注意到，新年開年眾房企密集發(fā)債，而發(fā)債的用途也多用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。

另一方面，房企融資持續(xù)分化，龍頭房企的融資優(yōu)勢凸顯，這之中有碧桂園2.7%的利率，也有上坤地產(chǎn)12.75%的利率。1月15日，上坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將發(fā)行一筆1.85億美元1年期優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)12.75%。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，融資收緊是所有房企的“必答題”，何去何從仍預(yù)留騰挪空間。從市場來看，短時間的債務(wù)壓縮是不現(xiàn)實(shí)的，但對于資本面較好的房企而言，機(jī)遇要大于挑戰(zhàn)，這無異于是一個擴(kuò)大市場份額的機(jī)會。此消彼長，未來的市場分化會進(jìn)一步加劇。

北京商報記者盧揚(yáng)王寅浩

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