佳源服務(wù)通過上市聆訊：在管建面2760萬平 物管費收取率持續(xù)走低

中華網(wǎng)財經(jīng)11月25日訊：據(jù)港交所11月24日披露，佳源國際旗下佳源服務(wù)控股有限公司（下稱“佳源服務(wù)或公司”）通過港交所聆訊，并披露聆訊后資料集。

資料顯示，海通國際和國泰君安國際擔(dān)任其聯(lián)席保薦人。

中國物業(yè)服務(wù)百強排名第35

超八成在管面積在長江三角

中華網(wǎng)財經(jīng)從公布的聆訊資料獲悉，佳源服務(wù)是一家位于浙江省的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，總部在嘉興，植根于長江三角洲地區(qū)，通過逾15年的運營，已從地區(qū)物業(yè)管理供應(yīng)商成長為具有全國性業(yè)務(wù)的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。

重組完的股權(quán)結(jié)構(gòu)看，佳源服務(wù)由佳源國際100%持股，其背后為創(chuàng)始人沈天晴直接或間接持有佳源服務(wù)股份比例為69.74%，公眾股東30.26%。

另，根據(jù)中指院的排名，于2020年，佳源服務(wù)在2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第35及在2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)成長性領(lǐng)先企業(yè)中排名第13。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心的資料，于2018年，佳源服務(wù)于2018中國物業(yè)管理企業(yè)綜合實力50強中排名第33。2019年，其獲中指院認(rèn)可為“2019嘉興市、泰興市、宿遷市物業(yè)服務(wù)市場地位領(lǐng)先企業(yè)”。截至2019年12月31日，公司在管總建筑面積約84.3%位于長江三角洲地區(qū)。

規(guī)模：在管面積2760萬平、154個在管項目

截至2020年6月30日，佳源服務(wù)的合約總建筑面積約為40.3百萬平方米，涵蓋中國42個城市及16個省份，共有154個在管項目，在管總建筑面積約27.6百萬平方米，涵蓋中國28個城市及十個省份。

收入：上半年2.8億

佳源服務(wù)于2017年、2018年及2019年的收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，復(fù)合年增長率為47.2%，截至2020年6月30日止六個月，佳源服務(wù)的收入為2.8億元，同比增長33.0%。

值得注意的是，公司主營業(yè)務(wù)分別包含三個板塊，分別是物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入為公司營收的主要來源，2017年至2020年6月30日的上半年，公司物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.34億元、2.0億元、2.82億元以及1.66億元；分別占到公司總營收的81.6%、79.1%、81.4%以及85.5%。

凈利復(fù)合年增長率65.4%

于同期，凈利潤分別為1834萬元、3577萬元及5021萬元，復(fù)合年增長率為65.4%，今年中期，該公司的凈利潤為3630萬元，同比增長27.0%。

于2017年、2018年及2019年，佳源服務(wù)的毛利分別為4578萬元、7889萬元及1.08億元，復(fù)合年增長率為54.1%，2020年中期為8590萬元。

佳源服務(wù)已訂約管理的物業(yè)總建筑面積，由截至2017年2610萬平方米，增至截至2018年的3290萬平方米，并進一步增至截至2019年的3880萬平方米，復(fù)合年增長率為21.8%，該公司已訂約管理的物業(yè)的總建筑面積增加至截至2020年6月30日的4030萬平方米。

風(fēng)險1：超八成收入局限于長三角區(qū)域

資料風(fēng)險提示：佳源服務(wù)的大部分業(yè)務(wù)集中于長江三角洲地區(qū)，容易因該地區(qū)的政府政策或經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)任何不利發(fā)展而受到影響。其專注于在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)人口密集的城市發(fā)展業(yè)務(wù)，且大部分業(yè)務(wù)集中于長江三角洲地區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，佳源服務(wù)于長江三角洲地區(qū)的在管總建筑面積分別約為1290萬平方米、1780萬平方米、2200萬平方米及2340萬平方米，分別約占公司截至該等日期在管總建筑面積的92.1%、92.6%、84.3%及84.5%，以及分別占佳源服務(wù)于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月來自覆蓋長江三角洲地區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)總收入的95.5%、93.3%、94.0%及82.5%。

此外，佳源服務(wù)表示，由于業(yè)務(wù)集中，該地區(qū)的政府政策或經(jīng)營環(huán)境如出現(xiàn)任何不利發(fā)展，將會對其的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。公司的經(jīng)營在很大程度上依賴長江三角洲地區(qū)的以下發(fā)展因素，其中大部分因素并非其所能控制。

風(fēng)險2：包干制收費下收入不增加，成本反升

資料顯示，若公司無法估計或控制提供物業(yè)管理服務(wù)的成本，其可能會蒙受損失。于業(yè)績紀(jì)錄期，佳源服務(wù)大部分收益主要來自包干制物業(yè)管理服務(wù)，其中以預(yù)先確定的每平方米每月價格收取物業(yè)管理費，即所提供物業(yè)管理服務(wù)的“全包”費用。該等物業(yè)管理費不會隨著公司產(chǎn)生的實際物業(yè)管理成本金額而改變。

相關(guān)財務(wù)預(yù)測顯示，如物業(yè)管理費下降5%，推算其2020年上半年物業(yè)管理服務(wù)收入將減少1183萬元，相應(yīng)的利潤減少887萬；而下降10%，則相應(yīng)分別減少2367萬與1775萬元。

人力成本持續(xù)上漲至總成本的76.7%

此外，關(guān)于公司最大成本支出人員成本方面，佳源服務(wù)表示，于業(yè)績紀(jì)錄期，公司的雇員福利開支大幅增加，乃由于擴展業(yè)務(wù)、員工人數(shù)增加及中國勞動力市場價格上漲所致。于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，佳源服務(wù)的總開支下確認(rèn)的雇員福利開支分別為1.25億元、1.88億元、2.74億元、1.25億元及1.54億元，分別占公司總開支合計金額的70.0%、67.9%、71.5%、73.0%及67.6%。與此同時，于業(yè)績紀(jì)錄期，公司服務(wù)成本下的雇員福利開支分別為1.22億元、1.82億元、2.6億元及1.49億元，分別占公司服務(wù)成本總額的74.4%、72.0%、75.1%及76.7%。

風(fēng)險3：七成收入來自母公司

資料顯示，于業(yè)績紀(jì)錄期，佳源服務(wù)的大部分物業(yè)管理服務(wù)合約涉及由佳源地產(chǎn)品牌開發(fā)的物業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，來自該等物業(yè)的收入分別約占其物業(yè)管理服務(wù)總收入的96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。

風(fēng)險4：物業(yè)管理費收取率持續(xù)走低

資料中，有關(guān)物業(yè)管理費收取風(fēng)險，佳源服務(wù)表示，公司未必能向業(yè)主、住戶及物業(yè)開發(fā)商收取物業(yè)管理費，因此可能產(chǎn)生應(yīng)收款項減值虧損。我們在向業(yè)主或住戶（尤其是在閑置率相對較高的小區(qū)）收取物業(yè)管理費時可能會遇到困難。盡管我們力求通過多種收款措施收取逾期物業(yè)管理費，但我們無法向閣下保證該等措施將會奏效或能使我們準(zhǔn)確預(yù)測未來的收取率。截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，我們的應(yīng)收貿(mào)易款項減值準(zhǔn)備分別為840萬元、1570萬元、2060萬元及2470萬元。截至2020年6月30日，我們于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月的物業(yè)管理費收取率（按某一期間實際收取的物業(yè)管理服務(wù)費占同一期間物業(yè)管理服務(wù)總收入的百分比計算）分別為90.5%、95.6%、87.6%及63.5%。于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，我們的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收貿(mào)易款項周轉(zhuǎn)日數(shù)分別為210日、112日、89日及212日，而第三方的應(yīng)收貿(mào)易款項周轉(zhuǎn)日數(shù)分別為57日、75日、88日及88日。

在管建面復(fù)合年增長率為36.5%

不過，佳源服務(wù)在管物業(yè)的總建筑面積，由截至2017年1400萬平方米，增至截至2018年的1920萬平方米，并進一步增至截至2019年的2610萬平方米，復(fù)合年增長率為36.5%，該公司在管物業(yè)的總建筑面積增加至截至2020年6月30日的2760萬平方米。

值得注意的是，對于上市后的發(fā)展目標(biāo)，佳源服務(wù)表示將尋求選擇性投資以及收購機會以進一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，豐富自身產(chǎn)品；投資于智能化運營及內(nèi)部管理系統(tǒng)以提升服務(wù)質(zhì)量及客戶體驗以及用作部分運營資金。

有關(guān)佳源服務(wù)上市動態(tài)及運營，中華網(wǎng)財經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/丁一）

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