機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”將促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上表示，進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

(資料圖片)

“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指，商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣(mài)一買(mǎi)一”情況下只要全國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)有過(guò)的購(gòu)房貸款記錄，再次貸款購(gòu)買(mǎi)住宅都被認(rèn)定為二套。“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以讓這部分購(gòu)房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。

（資料來(lái)源：貝殼研究院整理）

而“認(rèn)房不認(rèn)貸”會(huì)有什么影響？

貝殼研究院指出，回顧我國(guó)2010年以來(lái)到當(dāng)下的兩輪完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控周期，當(dāng)房地產(chǎn)面臨過(guò)熱情形時(shí)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺(tái)從市場(chǎng)預(yù)期和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力兩方面驟然壓降市場(chǎng)溫度；反之，當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)激活市場(chǎng)。

例如深圳在2010年重啟雙認(rèn)之后，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄，2011年12月二手住宅成交均價(jià)同比漲幅由前兩年同期39%、24%的水平收窄至2.7%，房?jī)r(jià)基本走平，2016年重啟雙認(rèn)之后，2017年底及2018年底同比漲幅持續(xù)收窄至7%和1%，而此前兩年房?jī)r(jià)同比漲幅分別為54%和20%。

北京在兩次啟動(dòng)雙認(rèn)之后，二手住宅成交均價(jià)均經(jīng)歷了約1年的下跌期，是歷次周期中最長(zhǎng)的下跌期，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅均達(dá)到15個(gè)百分點(diǎn)的水平。

（圖注：“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響示例

資料來(lái)源：貝殼研究院整理）

今年二季度以來(lái)市場(chǎng)修復(fù)受阻，其實(shí)主因在于市場(chǎng)預(yù)期較弱。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，居民預(yù)期收入降低導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，購(gòu)房意愿降低。“認(rèn)房不認(rèn)貸”則可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。

（圖注：部分城市不同首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下首付及房貸利息情況（單位：萬(wàn)元）

資料來(lái)源：貝殼研究院整理）

從已取消認(rèn)房認(rèn)貸城市的實(shí)際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)106%，其中改善性住房成交增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最大。

從區(qū)位分布看，改善屬性較強(qiáng)的金水、惠濟(jì)、經(jīng)開(kāi)及鄭東新區(qū)二手房合計(jì)成交量環(huán)比增長(zhǎng)159%，在全市的占比為44%，較2月提高9個(gè)百分點(diǎn)。從房源看，120平以上、總價(jià)150萬(wàn)以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，超過(guò)其他戶型房源；成交占比分別提高1.1個(gè)、4.4個(gè)百分點(diǎn)。4月政策效果相對(duì)減弱的情況下，120平以上、總價(jià)150萬(wàn)以上的改善房源成交環(huán)比降幅低于其他房源，成交占比保持提高，相對(duì)而言剛需板塊和剛需房源成交回落較明顯。

一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來(lái)，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣(mài)掉二手房后購(gòu)買(mǎi)新房，促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。進(jìn)一步，新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

（圖注：部分重點(diǎn)城市首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例情況

注：以上為調(diào)研信息，不能確保及時(shí)更新，以官方認(rèn)定為準(zhǔn)。）

事實(shí)上，前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調(diào)整，對(duì)于首置和改善需求釋放發(fā)揮了積極作用。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市二手房商業(yè)銀行貸款成數(shù)較去年有所提升。未來(lái)，隨著更多核心城市降低首付和落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，將進(jìn)一步暢通換房鏈條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。一方面，改善客群換房會(huì)增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣(mài)掉二手房后購(gòu)買(mǎi)新房，促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。

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