環(huán)球熱資訊！地產(chǎn)啟示錄｜富力地產(chǎn)這半年

富力地產(chǎn)是中國企業(yè)中少見的“雙老板”制。李思廉、張力分別持有這家公司各約28%的股份，兩人各有側(cè)重，李思廉把控銷售及財務(wù)管理，張力則負(fù)責(zé)投資拿地、開發(fā)建設(shè)等，多年來雙方維持著微妙的默契與平衡。

(資料圖片)

但過去半年多來，沒有張力在國內(nèi)的坐鎮(zhèn)，失去生意伙伴幫助的李思廉同樣面臨進(jìn)退維谷的處境。即便富力早已完成境內(nèi)外債務(wù)重組，進(jìn)度遠(yuǎn)超一眾房企，但房地產(chǎn)市場下行的趨勢，讓它前行不易。

根據(jù)富力2022年年報，2022年富力地產(chǎn)繼續(xù)錄得大幅虧損，歸母凈虧損億元； 而在上一個報告期的2021年，富力地產(chǎn)歸母凈利潤虧損億元，兩年累計虧損達(dá)到322億元。

在這期間，與多數(shù)房企一樣，富力的銷售額也持續(xù)下滑。

根據(jù)富力6月9日發(fā)布公告，今年5月，富力地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入約億元，環(huán)比減少%，同比減少%；而今年前5個月，富力地產(chǎn)實現(xiàn)總銷售收入約億元，同比減少%。

這意味著，盡管富力已經(jīng)成功進(jìn)行了債務(wù)重組獲得喘息的機(jī)會，但市場下行，富力銷售未能得到緩解。

在發(fā)生債務(wù)危機(jī)的這兩年里，富力未有拿地的動作，存量土地儲備也逐漸減少。年報顯示，截至2022年底，富力土地儲備總建筑面積為萬平方米，相比2021年減少374萬平方米。

艱難自救

與多數(shù)出險房企類似，富力想從債務(wù)的泥潭中脫身并不容易。不過，它是最早對龐大債務(wù)進(jìn)行管理的房企，期間付出了巨大的努力。

去年11月，富力宣布已發(fā)行的全部境內(nèi)債券共8筆獲得展期，加權(quán)平均到期期限從4個月左右延長至3年以上，總額為135億元；更早之前的7月，富力也完成10筆美元債的整體展期，合計億美元（約合人民幣億元），還款期限全部延長3-4年。

債權(quán)人的支持，讓富力獲得了三到四年的喘息時間，但從今年的情況來看，債務(wù)置換之后，富力現(xiàn)金流依然難以覆蓋短期債務(wù)。

根據(jù)富力年報，截至去年年末，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）僅有億元，現(xiàn)金短債比只有倍，這還是在富力大幅度減債的前提下。

根據(jù)財報，截至2022年末，富力的有息負(fù)債壓減至1267億元，包括其他借款(應(yīng)付款)等合共1351億元，其中513億元將于1年內(nèi)到期。

而根據(jù)惠譽(yù)所引述的富力地產(chǎn)2022年財報審計報告，截至2023年3月底，其290億元銀行貸款和其他借款，或出現(xiàn)違約或交叉違約。

回溯一路以來的自救歷程，富力并不算消極，起碼在外界看來，它有在進(jìn)行資產(chǎn)出讓、減緩?fù)顿Y，與債權(quán)人的對話也尚算積極。

可見的事實是，2022年9月，富力地產(chǎn)以億元的價格將北京富力萬達(dá)嘉華酒店轉(zhuǎn)手；更早之前，富力地產(chǎn)還曾將?？诖笥⑸降貕K、倫敦多個項目等紛紛轉(zhuǎn)讓。在資產(chǎn)處置上，富力行動還算迅速，在有限的窗口期內(nèi)，獲得部分現(xiàn)金緩解現(xiàn)金流壓力。

而且，在富力剛有債務(wù)壓力苗頭時，富力創(chuàng)始人還一度拿出80億港幣的“流動性支持”，這在當(dāng)時算是首家行動的房企大股東，也換取了債權(quán)人的一些好感。

在部分投資境外債的人士看來，富力的這一系列動作的確樹立了較好的資本市場形象，也為其后來的債務(wù)重組做足了鋪墊?！案涣ο鄬碚f在和債權(quán)人溝通方面會主動一些，它最終債務(wù)重組能成功和這個有一定關(guān)系，但本身也的確有其他的客觀因素促成了這一結(jié)果?！币晃凰侥紮C(jī)構(gòu)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

管理層的反思

積極應(yīng)對債務(wù)危機(jī)的富力，是眾多房企近幾年發(fā)展的縮影。

李思廉今年在2023年中國房地產(chǎn)高峰論壇上的一番發(fā)言，可以視作是他對富力的反思與表態(tài)。李思廉直言，當(dāng)下企業(yè)困境主要是緣于早年間過于追求規(guī)模的無序發(fā)展，但當(dāng)前上市企業(yè)大量的土地儲備發(fā)展模式，已經(jīng)不適合當(dāng)前市場發(fā)展需要。

李思廉認(rèn)為，造成早年房企無序發(fā)展的原因，主要是對規(guī)模增長的誤判。一方面，當(dāng)時上市企業(yè)都相信土地增值會快于利息支出；其次，部分企業(yè)認(rèn)為市場空間足夠大，增加的土儲都有消化空間。

不少業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，富力的債務(wù)危機(jī)發(fā)生導(dǎo)火索是2017年并購萬達(dá)酒店項目，但事實上，這家房企前些年的投資也偏激進(jìn)，是高杠桿發(fā)展的房企代表。

回頭來看，富力此前對債務(wù)的管理是不夠重視的；而在下沉至三四線城市、追求規(guī)模擴(kuò)大的過程中，富力未能夠及時剎車。

以2018年富力的中期業(yè)績會為例，在那場業(yè)績會上，李思廉表示，將負(fù)債率穩(wěn)定下來是所有房企都在做的事情，富力會小心處理。但遺憾的是，除了通過每年高效率交樓結(jié)轉(zhuǎn)來逐漸降低負(fù)債率，富力沒有更具體的降負(fù)債計劃。

2018年，富力的凈負(fù)債率高達(dá)187%——即便是在以追求規(guī)模為特征的行業(yè)背景下，這一負(fù)債率也相當(dāng)矚目。而正是在這一年的下半年，市場悄然開始了向下的調(diào)整，房企們的銷售節(jié)奏普遍放緩。

對于三四線城市的看法，李思廉當(dāng)時說，在基建的帶動下，很多三四線城市有大的開發(fā)潛力，富力也會看準(zhǔn)機(jī)會。“你想不去二三線城市買地都不行，因為一線的供應(yīng)量很少，所以今年以來，大部分的發(fā)展商都是去二三線買地了。”

根據(jù)富力近年來的年報，富力一二線城市、三四線城市的土地儲備大約五五分，占比要遠(yuǎn)高于其他規(guī)模相當(dāng)?shù)姆科?，不少券商機(jī)構(gòu)也一直提示富力三四線城市的去化壓力。

客觀而言，下沉三四線城市，許多房企都這么做，富力只是眾多房企中的一員。但富力這方面的土地儲備和貨值都較大，而當(dāng)市場已發(fā)出轉(zhuǎn)向信號時，公司未能提前發(fā)覺并及時剎車，根本原因還是對債務(wù)指標(biāo)管控不夠嚴(yán)格，同時也低估了當(dāng)年多項調(diào)控措施疊加后對市場產(chǎn)生的持續(xù)放大效應(yīng)。

這半年來，李思廉仍常與其他房企互動。他必須要保持公司經(jīng)營正常的形象，但房地產(chǎn)市場仍處于筑底過程之中，作為公司掌門人，力挽狂瀾的擔(dān)子難言輕松。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）

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