無理由退房協(xié)議有效 購房者卻遭遇退款難

“無理由退房”是近年來一些房地產(chǎn)商推出的銷售策略。尤其自去年以來，受新冠肺炎疫情影響，樓市遇冷，“無理由退房”被多家房企當(dāng)做吸引購房者的“破冰”利器。

據(jù)《法治日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年超過15家全國性房企發(fā)布了“無理由退房方案”。去年12月8日至今年1月8日，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承諾為消費(fèi)者提供經(jīng)紀(jì)人專屬服務(wù)、無理由退房等服務(wù)，涉及樓盤數(shù)量超7000個(gè)，覆蓋全國62個(gè)城市，包括萬科、碧桂園、融創(chuàng)、保利、遠(yuǎn)洋、藍(lán)光、華潤等知名品牌。

然而，現(xiàn)實(shí)情況是：不少購房者在退房時(shí)卻遭遇了“無限期退款”“拒絕退房”等情況。截至今年1月28日，中國裁判文書網(wǎng)上與“無理由退房”有關(guān)的案件多達(dá)1420件。

接受《法治日報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，“無理由退房”由好事變成營銷噱頭，與房企缺乏營銷誠意、消費(fèi)者缺乏維權(quán)意識(shí)、有關(guān)部門缺乏監(jiān)管不無關(guān)系。因此，房企應(yīng)在銷售前誠實(shí)說明情況，消費(fèi)者要注意簽訂相關(guān)協(xié)議和留存證據(jù)，監(jiān)管部門和相應(yīng)規(guī)范也要及時(shí)跟進(jìn)，讓“無理由退房”真正變成“定心丸”。

無理由退房協(xié)議有效

購房者卻遭遇退款難

《法治日報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，在微信、QQ等社交平臺(tái)上，有不少因退房遇到困難而建立的維權(quán)群，廣西桂林的王先生就是眾多群友中的一位。據(jù)王先生介紹，他于2018年購買了廣西防城港恒大悅瓏灣的房子。當(dāng)時(shí)售樓處貼的廣告、銷售人員都承諾可以無理由退房，他也簽署了無理由退房協(xié)議書。由于周邊建了一座化工廠，王先生擔(dān)心可能對自身健康產(chǎn)生影響，于是向開發(fā)商提出退房申請，但對方以協(xié)議書沒有寫明退款時(shí)限為由一直無限期推遲，從2019年1月申請到現(xiàn)在仍未退款。

《法治日報(bào)》記者在王先生提供的無理由退房協(xié)議書上看到，當(dāng)中確實(shí)沒有退款時(shí)限的有關(guān)規(guī)定，簽署日期一欄也是空白。

據(jù)了解，除了王先生遇到的這種情況以外，還有些房地產(chǎn)商會(huì)以口頭承諾無效、退款情況多、需交違約金等理由來敷衍、搪塞購房者。

那么，房地產(chǎn)商承諾的“無理由退房”究竟有沒有法律效力?

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴《法治日報(bào)》記者，在現(xiàn)實(shí)中，存在房企給了一個(gè)只蓋有公司章但無相關(guān)人員簽字的無理由退房協(xié)議書。無理由退房協(xié)議可以看作是購房者和售房者約定的僅購房者一方享有的約定解除權(quán)，一般來說不存在違背法律行政法規(guī)和社會(huì)公序良俗的情形，如果是雙方真實(shí)的意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是真實(shí)有效的。

樓建波說：“雖然沒簽字或只有口頭約定，但購房者已經(jīng)交了相應(yīng)款項(xiàng)，開發(fā)商也接受了。依據(jù)民法典規(guī)定，雙方未簽訂書面合同，但一方開始履行另一方也接受的應(yīng)認(rèn)定合同有效。”

四川瀛領(lǐng)禾石律師事務(wù)所律師林紅玉向《法治日報(bào)》記者介紹，不管是口頭還是書面，根據(jù)民法典規(guī)定都應(yīng)認(rèn)定合同有效，但“司法實(shí)踐中往往存在這方面證據(jù)認(rèn)定的問題”。

《法治日報(bào)》記者在中國裁判文書網(wǎng)搜索“無理由退房”案例發(fā)現(xiàn)，法院普遍認(rèn)為無理由退房協(xié)議是合法有效的，并且多以消費(fèi)者勝訴而告終。

樓建波說，“無理由退房”作為一種促銷手段，確實(shí)可以保障購房人權(quán)益。“商品房買賣合同司法解釋實(shí)際上規(guī)定了商品房買賣的法定解除權(quán)，假如開發(fā)商的行為沒有達(dá)到法定解除權(quán)要求，但確實(shí)影響到消費(fèi)者購買商品房的，這時(shí)消費(fèi)者就可以依據(jù)‘無理由退房’協(xié)議申請退款，這對消費(fèi)者的權(quán)益是一種更為便利有效的保護(hù)。同時(shí)對開發(fā)商還有督促作用，如果開發(fā)商履行上出現(xiàn)問題，購房者可能就會(huì)直接行使此項(xiàng)權(quán)利。”

并非無條件全款退房

購房者承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)

“特別要引起注意的是，‘無理由退房’不等同于‘無條件退款’。”

在樓建波看來，除商家事先承諾、事后反悔外，“無理由退房”難的最主要原因就是買賣雙方在簽訂無理由退房協(xié)議時(shí)，賣方未說明買方可能存在的相應(yīng)義務(wù)，買方對此也可能沒有在意。

在黑龍江綏化市民李先生提供的無理由退房協(xié)議上，《法治日報(bào)》記者注意到，根據(jù)協(xié)議規(guī)定，在辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，李先生都享有無理由退房的權(quán)利，而若想行使無理由退房的權(quán)利，除自己不存在違約行為、按揭申請資料須經(jīng)銀行審核通過外，還需要再從退還的樓款中扣除已支付的兼職銷售員傭金。

這些讓李先生很不理解：當(dāng)時(shí)簽協(xié)議的時(shí)候，工作人員并沒有多作介紹，自己也沒細(xì)看，并且簽完后原件就一直放在售樓處，而當(dāng)初說好的無理由退房，為什么現(xiàn)在會(huì)多出來這么多條件?

據(jù)《法治日報(bào)》記者了解，現(xiàn)實(shí)中想要行使無理由退房的權(quán)利，幾乎都像李先生一樣困難。

一些房產(chǎn)銷售人員一邊告訴買房者，如果不簽無理由退房協(xié)議，就會(huì)獲得大禮包或者現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì);一邊又將無理由退房協(xié)議貼在售樓處，通過口頭約定等方式大力宣傳，給買房者造成一種簽與不簽都不影響權(quán)利行使的假象，在退房時(shí)卻告訴消費(fèi)者必須有簽訂的協(xié)議才能行使。即使簽訂了協(xié)議，也會(huì)在退款時(shí)限、入住時(shí)間如何起算等關(guān)鍵地方留白，到時(shí)作出有利于自己的解釋，還會(huì)約定在消費(fèi)者不存在任何違約行為、繳納一定比例首付、按揭資料經(jīng)銀行審核、支付傭金通過等情況下，房企才選擇接受退款申請。

即便闖過這些難關(guān)，想拿到退款也不容易。“公司到手款項(xiàng)要走流程，市里要報(bào)省里，省里要報(bào)總公司，總公司審批再下發(fā)還需要一段時(shí)間。”安徽淮北某房企銷售顧問彭女士向《法治日報(bào)》記者透露，即使是兩萬元的定金，從申請到審批下來最快的也要6至9個(gè)月，更別說動(dòng)輒上百萬元的購房款了。

樓建波認(rèn)為，房企不是必須無條件全款退房，無理由退房過程中發(fā)生的合理費(fèi)用，如果選擇讓消費(fèi)者承擔(dān)，需要提前和消費(fèi)者講明。但這種條件并不意味著“無條件退房”成了“有條件退款”。“即使是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的七天無理由退款，當(dāng)中也規(guī)定消費(fèi)者退貨的商品應(yīng)當(dāng)完好，這都是可以理解的。”

“而如果是售房者先前承諾‘無理由退款’，但最后不承認(rèn)有這項(xiàng)協(xié)議，那就有可能構(gòu)成欺詐，需要負(fù)相關(guān)法律責(zé)任。” 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池說。

此外，據(jù)趙秀池介紹，退房時(shí)購房款能退多少也是一個(gè)爭議焦點(diǎn)，“產(chǎn)生的稅費(fèi)、利息等，退不退、退多少都是問題，實(shí)踐中還存在房款退了但車位費(fèi)沒退的情形，這些往往在先前簽訂無理由退房協(xié)議時(shí)雙方都沒有約定或說明”。

遇糾紛善用司法確認(rèn)

完善制度當(dāng)好護(hù)航員

如果購房者簽了無理由退房協(xié)議，想要退房時(shí)卻遭遇“無限期退款”“拒絕退房”等情況，怎么辦?

林紅玉認(rèn)為，最實(shí)用的建議之一就是善用司法確認(rèn)制度。她曾處理過多起因“無理由退房”引發(fā)的糾紛，其中一起案件讓她記憶猶新：購房者甲簽訂購房意向合同、購房合同及無理由退房協(xié)議的時(shí)候并未仔細(xì)閱讀條款，待簽訂完后遲遲不見開發(fā)商退還所付房款，找開發(fā)商理論卻被敷衍了事。在購房者甲委托律師后，他們就近找到某街道人民調(diào)解委員會(huì)出面調(diào)解，與開發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議，著重約定退款時(shí)間與預(yù)期退款違約責(zé)任，并向人民法院申請司法確認(rèn)，到期開發(fā)商未履行，他們依據(jù)有效的調(diào)解協(xié)議裁定書直接向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，成功追回了當(dāng)事人的購房款。

樓建波建議，購房者在和售房者簽訂無理由退房協(xié)議時(shí)，一定要明確退款期限、退房需要哪些文件、需要交納哪些費(fèi)用等具體事項(xiàng)。即使不簽訂協(xié)議，也一定要在購房合同上備注寫明，或者通過錄音、錄像等形式固定有關(guān)證據(jù)。即使日后發(fā)生糾紛也較容易解決。

趙秀池說，相關(guān)部門應(yīng)該對無理由退房制定相關(guān)的制度安排，包括無理由退房的定義、流程、退款的時(shí)間、違約的處理、糾紛解決安排等，為消費(fèi)者把關(guān)。

2020年11月23日，廣東省清遠(yuǎn)市住建局下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售信息公示及售前告知行為的通知〉的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“可無理由退房”方式銷售的，應(yīng)明確退款時(shí)限。

在樓建波看來，相比于2019年東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于推廣使用〈東莞市商品房認(rèn)購書〉的通知》中“購房者在認(rèn)購書簽訂之日起兩個(gè)自然日內(nèi)要求解除認(rèn)購書退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，出售方應(yīng)當(dāng)退還”的規(guī)定，清遠(yuǎn)市的規(guī)定顯然更進(jìn)一步。因?yàn)檎J(rèn)購書和商品房買賣合同還有差距，并且退的只是定金。他希望，今后有更全面細(xì)致、全國性的“無理由退房”法規(guī)出臺(tái)。

□ 本報(bào)見習(xí)記者 張守坤

□ 本報(bào)記者 　 王 陽

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