上海調(diào)控新政為樓市“降溫” 二手房市場(chǎng)率先調(diào)整
自去年下半年以來(lái),伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇加速,一向“嗅覺(jué)”靈敏的上海樓市不僅快速回漲,此后房?jī)r(jià)的跳漲速度和幅度,用“滾燙”來(lái)形容并不為過(guò),尤其是今年以來(lái),“千人搖號(hào)”“毀約”“2小時(shí)漲價(jià)40萬(wàn)元”等詞條,更是刷屏各大互動(dòng)平臺(tái)。
不過(guò),隨著近期住建部赴上海調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,以及上海先后出臺(tái)一系列頗為嚴(yán)苛的調(diào)控政策后,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,預(yù)計(jì)上海樓市短期交易縮水將是大概率事件。
新政為樓市“降溫”
回看2020年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng),彼時(shí)市場(chǎng)曾預(yù)測(cè)上海樓市會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)走低態(tài)勢(shì),然而從實(shí)際情況來(lái)看,超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期。
據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,2020年上海新建房屋銷售面積1789.16萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)5.5%。其中,住宅銷售面積1434.07萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)5.9%;與此同時(shí),二手房市場(chǎng)同樣成交火熱。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì),全市存量房網(wǎng)簽面積2495.43萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)19.9%。其中,存量住宅網(wǎng)簽面積2246.23萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)24.4%。疫情后,積壓的購(gòu)房需求釋放,存量住宅交易量上升,為近四年最高。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ジ嬖V《證券日?qǐng)?bào)》記者,2020年,上海樓市火熱的核心原因主要在于以下四個(gè)方面:一是2020年3月份起,上海市全面實(shí)施“公民同招”、民辦學(xué)校搖號(hào)入學(xué)。新政之下,優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房?jī)r(jià)格跳漲,整體抬升了二手房市場(chǎng)熱度;二是受舊區(qū)改造提速影響,創(chuàng)造了大批的增量購(gòu)房需求,并有強(qiáng)勁購(gòu)買力支撐;三是基于貨幣政策相對(duì)寬松的大環(huán)境,市場(chǎng)預(yù)期核心城市資產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上漲,由此使得改善性需求持續(xù)釋放;四是受新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛影響,“打新”市場(chǎng)持續(xù)火爆。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,2020年上海新入市項(xiàng)目中,四成以上認(rèn)籌率超過(guò)100%。徐匯、長(zhǎng)寧、靜安等核心區(qū)域火爆“打新”蔚然成風(fēng),七成以上項(xiàng)目認(rèn)籌率超過(guò)100%,匯成南街里中簽率更是低至7.8%。
正是在這樣的背景之下,今年1月21日,上海市住建委等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》,從封堵“假離婚”購(gòu)房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、增加土地供應(yīng)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、“無(wú)房家庭”家庭優(yōu)先搖號(hào)、加強(qiáng)信貸資金管理等方面升級(jí)樓市調(diào)控政策。不僅如此,距離新政發(fā)布后僅4天,上海又將法拍房納入限購(gòu)范圍。
對(duì)于去年剛?cè)〉蒙虾艨?、目前在某通信類央企下屬公司工作的小?化名)來(lái)說(shuō),談及在上??捶康慕?jīng)歷,他表示:“可能是新政出來(lái)后滿2年不滿5年的房源減少了挺多,再加上稅費(fèi)的提高,我看的這片兒區(qū)域二手房?jī)r(jià)格確實(shí)不再飛漲了。”他還表示,現(xiàn)在已經(jīng)能看到新政落地后的效果了。
二手房市場(chǎng)率先調(diào)整
事實(shí)上,針對(duì)此次上海出臺(tái)的樓市調(diào)控新規(guī),在易德資本投資總監(jiān)蔣錚鶴看來(lái),從全國(guó)范圍內(nèi)看,都屬于需求端較嚴(yán)格的政策。
如新規(guī)提出,上海將嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策,夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的,擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算;同時(shí),調(diào)整增值稅征免年限,將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
“從內(nèi)容上看,離異3年內(nèi)購(gòu)房按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算、增值稅免征年限由2年升級(jí)為5年等舉措,不僅直指近期上海樓市中亂象,更是大大打擊了投資客的炒房熱情。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,如果是投機(jī)性質(zhì)的買房,一般持有年限基本在2年至5年間,而此次上海新政將增值稅免征年限提高至5年,無(wú)疑大幅降低了炒房獲利空間,并且在未來(lái)的2年至3年中,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向仍具有一定不確定性,可以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)程度也在持續(xù)增加,所以此舉對(duì)炒房客來(lái)說(shuō),“殺傷力”頗大。
具體來(lái)看,以一套900萬(wàn)元買進(jìn)價(jià)、1000萬(wàn)元賣出價(jià),且房屋購(gòu)買年限已滿兩年、未滿五年的非普通住宅房源進(jìn)行測(cè)算,按照原增值稅的計(jì)算方法僅需繳納5萬(wàn)元增值稅,其獲利空間為95萬(wàn)元,但按現(xiàn)在新的增值稅計(jì)算方法計(jì)算,需要繳納的增值稅驟然提高至50萬(wàn)元,而此時(shí)的獲利空間僅剩50萬(wàn)元。
“5萬(wàn)元和50萬(wàn)元是稅費(fèi)做對(duì)比,這就是十倍的差距,這樣意味著投資者炒房的利潤(rùn)將被抹去大部分,自然極大地降低或者說(shuō)挫傷了投資者的炒房積極性。”盧文曦稱,從新政落地后的情況來(lái)看,相比新房市場(chǎng)稍顯遲滯的反應(yīng),上海二手房市場(chǎng)確實(shí)已有所降溫。
據(jù)上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,上周(1月25日至1月31日),上海二手房新增掛牌量直接跳水,降到1萬(wàn)套以內(nèi),為9543套,環(huán)比減少26.7%。要注意的是,以往二手房新增掛牌量的波動(dòng)僅在上下5%的幅度內(nèi)震蕩,很少看到諸如上周這般明顯縮水的情況;與此同時(shí),掛牌價(jià)格也出現(xiàn)回落,環(huán)比下跌約4個(gè)百分點(diǎn)。
盧文曦表示,僅從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)看,兩周前出現(xiàn)調(diào)控政策拐點(diǎn),上周市場(chǎng)拐點(diǎn)也同步出現(xiàn),后續(xù)可以預(yù)期的是,短期上海樓市仍呈現(xiàn)出僵持博弈之勢(shì),疊加即將到來(lái)的春節(jié)假期影響,市場(chǎng)交易縮水將是大概率事件。整體上看,預(yù)計(jì)上海樓市新政將持續(xù)發(fā)揮效應(yīng),而市場(chǎng)預(yù)計(jì)還會(huì)有1個(gè)月至2個(gè)月的消化時(shí)間。
小劉也表示:“買房子畢竟是大事,馬虎不得??爝^(guò)春節(jié)了,看著現(xiàn)在的上海樓市價(jià)格較之前相比,確實(shí)有好一些好轉(zhuǎn),所以我還會(huì)繼續(xù)看房子,但應(yīng)該要在春節(jié)后。現(xiàn)在我的家人也在全力幫忙研究?jī)r(jià)格問(wèn)題,希望年后我們有更大的議價(jià)空間。”
有銀行稱額度吃緊
值得關(guān)注的是,隨著近期上海樓市調(diào)控政策的升級(jí),緊隨而至的房貸新規(guī)也為上海樓市再束一道“緊箍咒”。
1月29日,上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》,對(duì)上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求,主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來(lái)源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等方面。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,本輪上海樓市火熱,除了與“打新”潮、學(xué)區(qū)房回購(gòu)潮有關(guān)系外,經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)更是不可忽視的重要原因。此次上海出臺(tái)信貸監(jiān)管政策,一方面能為樓市調(diào)控提供較為重要的援助力,另一方面也代表著此次上海樓市調(diào)控正在明顯增加力度。
“過(guò)去,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款主要看購(gòu)房者提供的收入證明,但坦白講,收入證明造假一直都如頑疾般存在,信貸管控也很難做到真正且完完全全地嚴(yán)格。”張大偉認(rèn)為,如果此次上海在個(gè)人住房信貸方面能真正嚴(yán)查,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快降溫。所以,銀行對(duì)此政策的落地執(zhí)行情況如何,對(duì)于后續(xù)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)說(shuō),將有重要影響力。
當(dāng)然,除了銀行“自查”外,受去年年底人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》影響,銀行方面確實(shí)也在收緊房貸額度。
近日,當(dāng)記者以購(gòu)房者身份向上海地區(qū)多家股份制銀行貸款部工作人員咨詢房貸問(wèn)題時(shí),一家規(guī)模頗大的股份制銀行工作人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,盡管該行首套個(gè)人住房貸款利率暫無(wú)變動(dòng),仍為L(zhǎng)PR+60基點(diǎn),即年利率5.25%,但目前該行已暫停受理個(gè)人二手房房貸業(yè)務(wù)。
據(jù)該工作人員透露:“目前我行的房貸額度確實(shí)不太夠了,不過(guò)到4月份左右,預(yù)計(jì)這一情況會(huì)恢復(fù)正常。”
當(dāng)記者再次致電另一國(guó)有股份制銀行時(shí),該行工作人員表示,目前該行仍可受理個(gè)人房貸業(yè)務(wù),且首套個(gè)人房貸利率仍維持不變。但談及具體的放款周期時(shí),該工作人員稱,較之前的時(shí)間確實(shí)有所延長(zhǎng),而延長(zhǎng)的這一部分時(shí)間,包括查房、查征信等時(shí)間變長(zhǎng),銀行審貸周期變慢,以及在處理二手房個(gè)人房貸時(shí),對(duì)前一貸款人結(jié)貸與當(dāng)下貸款人放貸交易流程變慢等諸多方面。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為,銀行通過(guò)強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貸款的審批,一方面可以從源頭打擊炒房苗頭,封堵非理性購(gòu)房行為,另一方面,對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)也將在側(cè)面起到積極的作用。
記者 杜雨萌
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