世紀(jì)金源服務(wù)赴港IPO：在管面積6390萬方 物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下降

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月21日訊：2021年內(nèi)地物業(yè)平臺(tái)上市赴港上市馬不停蹄，繼新希望服務(wù)、德信服務(wù)之后第三家公司已出現(xiàn)。最新，世紀(jì)金源服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“世紀(jì)金源服務(wù)”）已于1月20日晚間向港交所遞交IPO資料，華泰國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。

綜合實(shí)力500強(qiáng)第18位、在管面積6390萬方

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)翻閱招股書了解到，世紀(jì)金源服務(wù)前身為1992年的成立的福州金源物業(yè)，最初專注于向世紀(jì)金源集團(tuán)提供配套的物業(yè)管理，2012年至2017年其經(jīng)歷由物業(yè)服務(wù)企業(yè)分散獨(dú)立運(yùn)營向集體運(yùn)營的架構(gòu)轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)和上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心聯(lián)合組織的2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測評(píng)，世紀(jì)金源服務(wù)位列2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)第18位，并榮膺2020住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)。

截至2020年9月30日，世紀(jì)金源服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)覆蓋16個(gè)省份、直轄市和自治區(qū)，并遍佈50個(gè)城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省。而于同期，其的總合約建筑面積為7410萬平方米、在管總建筑面積為6390萬平方米。

黃氏家族持股92%

黃濤、黃世熒兩兄弟透過間接持股和家族信托的方式合計(jì)持有世紀(jì)金源服務(wù)92%的股權(quán)，構(gòu)成后者的一組控股股東，而黃濤、黃世熒均為世紀(jì)金源集團(tuán)董事局主席黃如論的兒子。世紀(jì)金源集團(tuán)則是橫跨房地產(chǎn)開發(fā)、大型購物中心、星級(jí)大飯店及文旅、醫(yī)養(yǎng)大健康、教育業(yè)務(wù)的綜合性集團(tuán)，并從2005年至今已有13度榮登中國企業(yè)500強(qiáng)排行榜。

世紀(jì)金源服務(wù)股權(quán)結(jié)構(gòu)招股書截屏

12個(gè)世紀(jì)城在管總建面約4440萬方

10個(gè)世紀(jì)金源集團(tuán)購物中心等約350萬方

世紀(jì)金源服務(wù)主要為業(yè)主、住戶和物業(yè)開發(fā)商提供廣泛的物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)，旗下運(yùn)營「世紀(jì)城物業(yè)管理」和「世紀(jì)生活」兩大子品牌，分別著重物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

世紀(jì)金源服務(wù)收入分類招股書截屏

數(shù)據(jù)顯示，世紀(jì)金源服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)于2018年至2020年9月30日止，合計(jì)收入分別為92.23億元、105.88億元及86.08億元，而截止2020年9月30日物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)收入占比分別為80.5%、19.5%。

來自母公司在管面積占74.7%、貢獻(xiàn)約83%的收入

招股書顯示，依托世紀(jì)金源集團(tuán)「地產(chǎn)+」戰(zhàn)略的多元板塊業(yè)務(wù)佈局和行業(yè)領(lǐng)先地位的勢能釋放，世紀(jì)金源服務(wù)于過往期間取得不錯(cuò)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，世紀(jì)金源服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為6.90億元、8.18億元和6.93億元，同期增值服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為2.32億元、2.40億元和1.68億元。合計(jì)超過10億的營收水平，已在一眾物業(yè)公司中處于中上游水平。

其中，世紀(jì)金源服務(wù)管理的世紀(jì)城項(xiàng)目為各地家喻戶曉的地標(biāo)性大型社區(qū)，這些項(xiàng)目通常由與大型購物中心相鄰或相嵌，且聚集豐富商業(yè)資源的大型住宅社區(qū)組成，這一布局使得其能夠推動(dòng)住宅與商業(yè)實(shí)體的交互并發(fā)展多元化的增值服務(wù)，形成綜合性生活服務(wù)生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)大型住宅社區(qū)與購物中心的協(xié)同效應(yīng)。

住宅大盤項(xiàng)目的人口集聚能夠帶來高規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)生高內(nèi)生消費(fèi)需求，并降低獲客成本和履約成本。根據(jù)中物研協(xié)，主要運(yùn)營大盤項(xiàng)目的百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)于2019年的每平方米營運(yùn)成本較主要管理非大盤項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)低約40%；與此同時(shí)，主要管理大盤項(xiàng)目的百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)平均收入較主要管理非大盤項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)高約190%。

目前世紀(jì)金源服務(wù)管理世紀(jì)金源集團(tuán)開發(fā)的12個(gè)世紀(jì)城項(xiàng)目，在管總建筑面積約4440萬平方米，平均在管建筑面積約370萬平方米，其中五個(gè)項(xiàng)目的在管建筑面積超過400萬平方米。而其還管理鄰近該等項(xiàng)目的十個(gè)大型的世紀(jì)金源集團(tuán)購物中心和一家奧特萊斯，總在管建筑面積約350萬平方米。

截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世紀(jì)金源集團(tuán)所開發(fā)的物業(yè)分別佔(zhàn)在管建筑面積91.0%、75.1%和74.7%。

世紀(jì)金源服務(wù)在管面積占比情況招股書截屏

截止2020年9月30日，世紀(jì)金源集團(tuán)開發(fā)物業(yè)在管面積貢獻(xiàn)占比為82.9%，來自獨(dú)立第三方占比為17.1%。

約97%收入來自獨(dú)立第三方

世紀(jì)金源服務(wù)收入來源占比情況招股書截屏

于往績記錄期，即使我們提供的大部分物業(yè)管理服務(wù)為向世紀(jì)金源集團(tuán)所開發(fā)的物業(yè)提供，但我們就物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的大部分收入乃來自獨(dú)立第三方（包括業(yè)主和獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商），分別佔(zhàn)2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月就物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入約98.2%、98.8%和96.9%。

毛利率31.8%高于同行約9個(gè)百分點(diǎn)

世紀(jì)金源服務(wù)毛利情況招股書截屏

世紀(jì)金源服務(wù)盈利能力亦是處于行業(yè)高位，2018年和2019年其的毛利率分別為32.1%和31.8%，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。而在2019年，世紀(jì)金源服務(wù)的人均毛利和人均凈利潤分別為53,833元和28,910元，均高于同期百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的27,086元和15,862元。

盈利能力高還是次要的，世紀(jì)金源服務(wù)客戶滿意度也是領(lǐng)先同行。中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)顯示，世紀(jì)金源服務(wù)于2019年的客戶滿意度綜合得分為100分中的97.56分，同期百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均得分僅為91.18分。

如在2019年一個(gè)超過一萬戶業(yè)主的住宅物業(yè)大盤中，世紀(jì)金源服務(wù)經(jīng)過業(yè)主的同意后成功地將每月物業(yè)管理費(fèi)由人民幣2.52元/平方米提升至人民幣3.50元/平方米，亦體現(xiàn)客戶對(duì)其服務(wù)的認(rèn)可。

4000萬元收購機(jī)器人公司25%股權(quán)

為了更好服務(wù)客戶，世紀(jì)金源服務(wù)積極投身科技賦能及數(shù)字化，使其能夠達(dá)成實(shí)現(xiàn)高效率和高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的雙重目標(biāo)。2020年12月其子公司北京宜宅科技以注資的方式收購長沙萬為機(jī)器人25%股權(quán)，代價(jià)為4000萬元。

世紀(jì)金源服務(wù)表示，將大力發(fā)展科技化物業(yè)，持續(xù)探索最前沿的科技，例如保安機(jī)器人、養(yǎng)老機(jī)器人，持續(xù)打造高質(zhì)量的科技物業(yè)生態(tài)。

來自第三方物業(yè)包干制虧損累計(jì)790萬元

于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，自包干制在管項(xiàng)目分別產(chǎn)生虧損370萬元、240萬元和180萬元，所有該等項(xiàng)目均由獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)。

招股書中，世紀(jì)金源服務(wù)表示，倘我們未能提高物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)率，且經(jīng)扣除物業(yè)管理成本后出現(xiàn)營運(yùn)資金短缺的情況，我們將尋求降低成本，以減少差額。然而，我們未必能成功通過節(jié)約成本措施降低該等虧損，且我們節(jié)約成本的努力可能對(duì)我們物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量造成負(fù)面影響，繼而進(jìn)一步削弱業(yè)主向我們支付物業(yè)管理費(fèi)的意欲，并對(duì)我們的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績?cè)斐刹焕绊憽?/p>

增值服務(wù)收入占比持續(xù)下滑

招股書顯示，增值服務(wù)（如社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)和社區(qū)新零售服務(wù)）的表現(xiàn)和發(fā)展在很大程度上依賴其就物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)所管理物業(yè)內(nèi)的住戶。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，增值服務(wù)所得收入分別占總收入的25.2%、22.7%和19.5%。

物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下降至92.4%

招股書中，世紀(jì)金源服務(wù)表示，截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，應(yīng)收款項(xiàng)撥備分別為1120萬元、人民幣1740萬元和250萬元。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，物業(yè)管理費(fèi)收繳率（按有關(guān)期間末收到的物業(yè)管理費(fèi)（包括就過去期間收到的任何該等費(fèi)用和任何就未來期間收到的任何預(yù)付費(fèi)用）除以同期應(yīng)收相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)總額計(jì)算）為99.1%、95.3%和92.4%。

IPO募資65%用于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)擴(kuò)展

對(duì)于此次IPO募資用途，招股書顯示，凈額的約65%將用于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展；凈額的約15.0%將用于增值服務(wù)及其行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略性投資；凈額的約7.0%將用于信息系統(tǒng)的優(yōu)化；凈額的約3.0%將用于人才招聘及改善員工培訓(xùn)與員工福利制度；及凈額的約10.0%將用于營運(yùn)資金及一般公司用途。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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