德必文化創(chuàng)業(yè)板IPO提交注冊申請：短期償債壓力較大 邊理財邊融資

中華網(wǎng)財經(jīng)訊，據(jù)證監(jiān)會消息，近日，證監(jiān)會按法定程序同意上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“德必文化”）創(chuàng)業(yè)板首次公開發(fā)行股票注冊，德必文化及其承銷商將分別與深圳證券交易所協(xié)商確定發(fā)行日程，并陸續(xù)刊登招股文件。德必文化公開發(fā)行新股不超過1347.10萬股，擬募集資金5.71億元，保薦機(jī)構(gòu)為民生證券。

資料顯示，德必文化作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營服務(wù)商，主營業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商和運(yùn)營管理。其經(jīng)營模式包括承租運(yùn)營、參股運(yùn)營及受托運(yùn)營。與集拿地、建設(shè)、運(yùn)營為一體的國內(nèi)傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)企業(yè)不同，德必文化更多的是扮演“二房東”角色。截至2019年年底，旗下共運(yùn)營了包括德必易園、德必WE”、德必運(yùn)動LOFT、德必經(jīng)典在內(nèi)的4大板塊41個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，服務(wù)客戶包括美團(tuán)點(diǎn)評、滴滴出行、虎撲體育、言幾又書店等。

中微子持有德必文化1750.50萬股股份，持股比例為43.31%，為德必文化的控股股東。賈波、李燕靈為德必文化的實(shí)際控制人，二人系夫妻關(guān)系。賈波持有中微子79.90%股權(quán)，通過中微子控制德必文化43.31%的股份;賈波為長興乾元、長興乾森的普通合伙人，通過長興乾元、長興乾森分別控制德必文化3.71%、1.76%的股份;賈波、李燕靈合計(jì)持有長興乾潤100.00%出資額，二人通過長興乾潤控制德必文化7.27%的股份。賈波、李燕靈夫妻合計(jì)控制德必文化56.04%的股份。

德必文化擬在深交所創(chuàng)業(yè)板公開發(fā)行新股不超過1347.10萬股，占發(fā)行后總股本比例不低于25%，本次發(fā)行全部為公開發(fā)行新股，德必文化原股東在本次發(fā)行中不公開發(fā)售股份;發(fā)行后總股本不超過5389.60萬股。德必文化擬募集資金5.71億元，2.50億元用于“園區(qū)智慧精裝一體化升級項(xiàng)目”，4572.75萬元用于“星光德必易園項(xiàng)目”，5035.70萬元用于“德必岳麓WE"項(xiàng)目”，5460.96萬元用于“研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目”，1.70億元用于“補(bǔ)充流動資金項(xiàng)目”。

業(yè)績呈逐年上漲趨勢，短期償債壓力較大

2017年-2020年上半年，德必文化營業(yè)務(wù)收入金額分別為60,597.32萬元、77,156.05萬元、91,003.16萬元及39,538.64萬元，整體呈現(xiàn)逐年上漲趨勢。報告期內(nèi)，發(fā)行人凈利潤分別為2,185.84萬元、5,516.46萬元、12,105.37萬元及5,134.44萬元，凈利潤率分別為3.61%、7.15%、13.30%及12.99%。

報告期內(nèi)，發(fā)行人租賃服務(wù)收入系主營業(yè)務(wù)收入的主要來源，分別為49,035.93萬元、62,435.96萬元、73,157.91萬元及31,930.97萬元，占主營業(yè)務(wù)收入比例分別為80.92%、80.92%、80.39%及80.76%；會員服務(wù)收入分別為11,151.72萬元、14,021.39萬元、15,964.81萬元及7,044.19萬元，占主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為18.40%、18.17%、17.54%及17.82%。

公司流動負(fù)債占比較高，報告期各期末，流動負(fù)債分別為53,121.91萬元、56,326.15萬元、52,341.51萬元和49,614.31萬元，流動比率分別為0.53、0.97、1.27及1.37，速動比率分別為0.45、0.85、1.13及1.23，短期償債壓力較大。

報告期內(nèi)各期，公司綜合毛利率分別為30.92%、29.28%、31.71%及30.12%。公司主營業(yè)務(wù)毛利率變動受公司的成本特性、園區(qū)的招商進(jìn)程情況的影響。

報告期內(nèi)，公司的研發(fā)投入規(guī)模分別為699.85萬元、535.31萬元、514.98萬元和250.44萬元，占同期營業(yè)收入的比例分別為1.15%、0.69%、0.57%和0.63%。

公司根據(jù)實(shí)際經(jīng)營環(huán)境，預(yù)計(jì)2020年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入83,000.00萬元-85,500.00萬元，較2019年度預(yù)計(jì)下降6.05%-8.79%；歸屬于母公司凈利潤9,200.00萬元-10,600.00萬元，較2019年度預(yù)計(jì)下降6.90%-19.19%；扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司股東的凈利潤6,300.00萬元-7,800.00萬元，較2019年度預(yù)計(jì)下降10.03%-27.33%。

“二房東”模式藏風(fēng)險？

從運(yùn)營方式上來看，德必文化主要通過“承租運(yùn)營”和“受托運(yùn)營”兩種模式經(jīng)營文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，這一商業(yè)模式也被業(yè)內(nèi)稱為“二房東”模式，而這類模式最大的風(fēng)險則來自于項(xiàng)目所在土地的使用性質(zhì)是否合規(guī)。

所謂“承租運(yùn)營”，簡單來說就是取得某棟建筑的經(jīng)營權(quán)后，將其重新定位包裝，打造成符合辦公或經(jīng)營需求的垂直產(chǎn)業(yè)園，再找到目標(biāo)客戶分銷出去以獲取租金收入?！笆芡羞\(yùn)營”即接受物業(yè)方的委托對產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行運(yùn)營，運(yùn)營方式與“承租運(yùn)營”類似。

招股說明書顯示，德必文化目前在運(yùn)營的41個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園中，有超過半數(shù)園區(qū)所在的土地存在使用與規(guī)劃用途不一致的情況，另外還有部分園區(qū)的租賃房產(chǎn)存在權(quán)利限制等風(fēng)險。至于是否有信心消除發(fā)審委在相關(guān)問題上的顧慮，德必文化暫時未做更多披露。

深交所指出，根據(jù)國土資源部等六部委聯(lián)合頒布《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》要求：傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)為先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進(jìn)行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策……現(xiàn)有建設(shè)用地過渡期支持政策以5年為限，5年期滿，可按新用途、新權(quán)利類型、市場價，以協(xié)議方式辦理……本文自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期八年。

對此，深交所要求其說明17個使用劃撥土地的園區(qū)，是否享有5年的過渡期政策，若使用劃撥土地的園區(qū)不再享有5年過渡期政策，重新辦理用地手續(xù)，是否會對公司經(jīng)營構(gòu)成重大影響。

德必文化回復(fù)表示，公司承租運(yùn)營的使用劃撥土地的園區(qū)目前暫未獲得該等確認(rèn)或認(rèn)定備案。在公司承租運(yùn)營使用劃撥土地的園區(qū)中，五年過渡期期滿且國家和地方未出臺新的用地政策的不影響租賃合同的有效性，園區(qū)未辦理租賃備案手續(xù)的情形不影響租賃合同的有效性。

同時，德必文化稱因租賃運(yùn)營劃撥土地園區(qū)的房屋所有權(quán)人上繳土地收益并將此成本部分轉(zhuǎn)由公司分擔(dān)而產(chǎn)生額外成本，占營業(yè)成本、利潤總額的比例比較小，控股股東、實(shí)際控制人已出具補(bǔ)償承諾，該等情形不會對公司的生產(chǎn)經(jīng)營構(gòu)成重大影響。

4.26億元理財，仍募資1.70億元補(bǔ)流

報告期各期末，發(fā)行人流動資產(chǎn)金額分別為28,297.06萬元、54,682.64萬元、66,412.35萬元及68,151.69萬元，流動資產(chǎn)主要由貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款及其他流動資產(chǎn)構(gòu)成。

報告期各期末，發(fā)行人貨幣資金余額分別為11,523.00萬元、26,392.90萬元、57,523.99萬元及58,615.92萬元，占流動資產(chǎn)的比例分別為40.72%、48.27%、86.62%及86.01%。

據(jù)招股說明書披露，截至2019年9月底，德必文化的總資產(chǎn)為13.96億元，其中銀行理財產(chǎn)品為4.26億元，報告期內(nèi)，德必文化從銀行理財獲得的收益分別為162萬元、495萬元和990萬元。

而德必文化本次IPO擬募集資金5.71億元，其中1.70億元用于“補(bǔ)充流動資金項(xiàng)目”。一邊理財一邊融資有何內(nèi)在邏輯？

關(guān)鍵詞： 德必文化 IPO