力高集團(tuán)的喜與憂(yōu)：年銷(xiāo)售額突破400億 卻因高擴(kuò)張引600億負(fù)債纏身

來(lái)源：《投資者網(wǎng)》鄭小琳

2021年剛至，力高集團(tuán)（01622.HK）可謂喜憂(yōu)參半。

1月4號(hào)，力高集團(tuán)宣布"集團(tuán)銷(xiāo)售額突破400億元"，在新冠疫情肆虐的2020年，能交出這么一份"績(jī)單"，多少顯得還算不錯(cuò)。

不過(guò)，歡喜過(guò)后，力高集團(tuán)的憂(yōu)慮也逐漸顯露。自2018年加速擴(kuò)張以來(lái)，雖然力高集團(tuán)的銷(xiāo)售額不斷增長(zhǎng)，但快速擴(kuò)張過(guò)后，公司陷入盈利增長(zhǎng)放緩的困局。

時(shí)下，力高集團(tuán)仍在積極尋求擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，但日漸高漲的債務(wù)和高昂的融資成本，卻令公司發(fā)展面臨重重阻力。

深陷成本高企且利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力困局

2021年1月4日，力高集團(tuán)交出了一份亮眼"績(jī)單"：截至2020年底，公司合約銷(xiāo)售約為409.75億元；期內(nèi)建筑面積約475.62萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)49.5%、83.8%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，TOP100房企累計(jì)全口徑銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)12.4%，權(quán)益銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)10.8%，高于2019年的6.5%，但遠(yuǎn)不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

相比之下，力高集團(tuán)的主要業(yè)績(jī)指標(biāo)跑贏了多數(shù)同行。

不過(guò)，隨著銷(xiāo)售額的不斷增長(zhǎng)，集團(tuán)的銷(xiāo)售成本、拿地成本也逐漸上漲。據(jù)公司2020年中報(bào)顯示，力高集團(tuán)的銷(xiāo)售成本較去年同期大增505.9%至53.02億元，同時(shí)，公司的平均土地收購(gòu)成本也從每平方米1829元猛增至4531元。

成本走高進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間，力高集團(tuán)陷入了利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力的困局。

回顧過(guò)去三年，力高集團(tuán)利潤(rùn)增速出現(xiàn)逐年放緩的跡象：2017年—2019年力高集團(tuán)營(yíng)收分別為67.34億元、67.36億元、86.02億元；歸母凈利潤(rùn)分別為8.62億元、9.91億元、10.35億元，增速分別為91.29%、14.9%、4.46%。

尤其在2020年中期，公司營(yíng)收指標(biāo)大增345.86%之后，其歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)卻只有56.91%，同時(shí)，在凈資產(chǎn)收益率（ROE）、毛利率、凈利率等衡量房企盈利能力的指標(biāo)方面，也出現(xiàn)逐漸走低的趨勢(shì)。

據(jù)公司財(cái)報(bào)和同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，公司毛利率指標(biāo)較2019年同期巨滑近20個(gè)百分點(diǎn)至20.9%，創(chuàng)下三年以來(lái)最低水平，凈利潤(rùn)率較2019年同期下滑18個(gè)百分點(diǎn)至6.6%；同時(shí)，ROE指標(biāo)也由2017年25.89%下降至21.65%。由此看出，公司的盈利能力正在逐漸走弱。

《投資者網(wǎng)》就此聯(lián)系力高集團(tuán)品牌部門(mén)問(wèn)詢(xún)?cè)?，但公司一直未就相關(guān)問(wèn)題予以回應(yīng)。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)大中華房地產(chǎn)評(píng)級(jí)聯(lián)席主管陳以文向《投資者網(wǎng)》表示："利潤(rùn)率收窄已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)。過(guò)去幾年，居高不下的地價(jià)和限價(jià)政策，令房企利潤(rùn)收窄，而行業(yè)利潤(rùn)也不太可能回到2-3年前較高的水平。"

陳以文進(jìn)一步稱(chēng)，"隨著地價(jià)和房?jī)r(jià)的預(yù)期趨穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商囤地、惜售的誘因也會(huì)減低，預(yù)期房企可能會(huì)逐漸減低土儲(chǔ)年限，加快存貨周轉(zhuǎn)以節(jié)省融資成本。"

快速擴(kuò)張換來(lái)近600億債務(wù)纏身

1996年，力高集團(tuán)在福建省泉州市開(kāi)發(fā)了第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，掙得第一桶金；2005年，力高集團(tuán)開(kāi)始尋求業(yè)務(wù)擴(kuò)張，進(jìn)駐了安徽省省會(huì)城市合肥；之后，集團(tuán)順勢(shì)布局了江西省省會(huì)城市南昌。

2012年，號(hào)稱(chēng)"全國(guó)化擴(kuò)張"的力高集團(tuán)決定將總部遷至深圳，而實(shí)際上，集團(tuán)真正擴(kuò)張的腳步一直遲遲未邁出。

直到2018年，力高集團(tuán)開(kāi)始攻城拔寨，大量拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年力高集團(tuán)的土儲(chǔ)面積為999.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)104.58%，從土儲(chǔ)數(shù)據(jù)可見(jiàn)力高集團(tuán)加速擴(kuò)張的步伐之快。

2019年，持續(xù)擴(kuò)張的力高集團(tuán)土儲(chǔ)面積達(dá)到1456萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.7%。

即便在2020年受到新冠疫情的沖擊，力高集團(tuán)擴(kuò)張熱情仍然不減。

公開(kāi)資料顯示，2020年6月以來(lái)，力高集團(tuán)接連斬獲4宗土地:6月8日，獲取煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)10.15萬(wàn)平方米地塊；6月11日，以4.2億元競(jìng)得寧波余姚一幅商住地；6月18日，競(jìng)得合肥肥東縣總價(jià)5.65億元地塊；6月23日，獲取江門(mén)國(guó)家高新區(qū)6.53萬(wàn)平方米地塊。

截至2020年6月30日，力高集團(tuán)總土地儲(chǔ)備仍在不斷增加至1790萬(wàn)平方米。

不過(guò)，隨著力高集團(tuán)擴(kuò)張加速，其負(fù)債規(guī)模亦"水漲船高"。截至2020年6月30日，力高集團(tuán)的總負(fù)債逼近600億元，達(dá)到599.71億元，較2019年增加22.6%；至此，自正式擴(kuò)張以來(lái)，公司總負(fù)債從2018年的284.81億元上漲約1倍多。

總債務(wù)逐年激增，又面臨低去化率問(wèn)題，力高集團(tuán)承受較大的償債壓力。

2018年、2019年和2020年6月30日，力高集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為1039天、1651天、1292天，在整體存貨日漸增大的情況下，公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)卻在波動(dòng)下調(diào)，這將進(jìn)一步影響項(xiàng)目去化節(jié)奏，而存貨一旦未能轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售額或現(xiàn)金流，則公司整體面臨著較大償債壓力。

資金承壓靠高息發(fā)債"續(xù)命"？

"房企快速擴(kuò)張的過(guò)程中，容易出現(xiàn)短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在這時(shí)，房企可以通過(guò)加強(qiáng)銷(xiāo)售回款、低利率融資等方式來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。"諸葛找房資深分析師王小嬙向《投資者網(wǎng)》如是說(shuō)。

來(lái)源：公司財(cái)報(bào)

不過(guò)，力高集團(tuán)并未采用上述方法，反而選擇發(fā)債融資的方式。

截至2020年6月30日，力高集團(tuán)在一年內(nèi)需償還的短期借款為98.08億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為100.86億元，現(xiàn)金短債比為1.03，觸碰到"三道紅線(xiàn)"中規(guī)定的現(xiàn)金短債比小于"1"的要求，這表明，力高集團(tuán)的短期償債壓力不容小覷。

而為了緩解債務(wù)壓力，力高集團(tuán)開(kāi)始頻繁發(fā)債。

據(jù)《投資者網(wǎng)》不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)，力高集團(tuán)曾多次高息發(fā)債：5月20日，力高集團(tuán)發(fā)行的2023年到期的1.5億美元、利率13.0%優(yōu)先票據(jù)；6月10日，力高集團(tuán)獲5000萬(wàn)美元、利率10%的定期貸款融資；7月31日，力高集團(tuán)發(fā)行2022年到期的2.2億美元、利率11.0%優(yōu)先票據(jù)；11月23日，力高集團(tuán)以5147.6萬(wàn)美元現(xiàn)金要約購(gòu)買(mǎi)2021年到期的9.875%優(yōu)先票據(jù)。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前二、三季度房企的平均利率分別為4.3%、5.69%，相比之下，力高集團(tuán)高達(dá)9.8%~13%的融資利率明顯高于同行。

"由于資本市場(chǎng)對(duì)大型房企認(rèn)可度高，融資相對(duì)具備優(yōu)勢(shì)，相反，中小房企資信評(píng)級(jí)相對(duì)較低，資本市場(chǎng)整體支持力度弱，不得以選擇高息發(fā)債的方式。"對(duì)于力高集團(tuán)高息發(fā)債原因，王小嬙向《投資者網(wǎng)》如是表示。

談及中小房企的融資成本是否有望降低時(shí)，王小嬙卻認(rèn)為"概率很低"，她強(qiáng)調(diào)，"強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面下，融資新規(guī)'三道紅線(xiàn)'的試點(diǎn)房企正在擴(kuò)圍，而中小房企的生存只會(huì)愈發(fā)艱難。"

對(duì)小房企如何破局高成本融資難題，陳以文認(rèn)為，"需要減少拿地、出售資產(chǎn)來(lái)增加流動(dòng)性，這也會(huì)為大型房企提供機(jī)會(huì)，加速行業(yè)整合。"

王小嬙則認(rèn)為，"一方面，房企需要尋找差異化的經(jīng)營(yíng)特征、管理模式和運(yùn)營(yíng)模式；另一方面，可以選擇戰(zhàn)略突圍，比如：在中小房企公開(kāi)拿地不具備優(yōu)勢(shì)的情況下，可以尋求并購(gòu)拿地的方式，甚至與大型房企開(kāi)展戰(zhàn)略合作。"（思維財(cái)經(jīng)出品）

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