金茂11月銷售額按年增63.5% 年內踩1紅線花旗下調目標價超34%
中華網財經12月29日:日前,花旗在發(fā)表的研究報告中下調了中國金茂的目標價,由8.6港元/股下調至5.6港元/股,下調幅度約35%。
花旗在報告中稱,中國金茂周轉放慢,而今年售賣的樓房因限價而導致其毛利受壓,下調其目標價,同時下調資產凈值8%?;ㄆ旆Q,預計中國金茂到2022年的銷售額可達3000億元,按年增長20%。
按照公司2020年半年報財報數據顯示,截至6月30日,公司凈負債705.19億元,資金杠桿率由2019年末的74%下降至69%,融資成本降至4.68%。
11月銷售額按年增長63.5%
而最新,據新華財經與面包財經日前發(fā)布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》顯示,11月銷售額TOP30房企合計實現銷售額7698.26億元,較10月銷售額TOP30房企合計銷售額下降5.42%;11月銷售面積TOP30房企合計實現銷售面積5500.56萬平方米,較10月銷售面積TOP30房企合計銷售面積下降13.82%;11月銷售均價TOP30房企的平均銷售均價為16967.55元/平方米,較10月銷售均價TOP30房企的平均銷售均價增長2.42%。
其中,中國金茂11月全口徑銷售額為199.80億元,同比增長63.47%,TOP30房企排名15位;其1-11月銷售額為2003.00億元,排名13位。
圖為新華財經和面包財經發(fā)布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》截屏
11月銷售面積按年增加21%
從銷售面積增速來看,中國金茂11月銷售面積為76.99萬平米,較上年同比增加21.01%,TOP30房企排名28位;其1-11月銷售面積為1017.47萬平米,排名第18。
圖為新華財經和面包財經發(fā)布的《2020年11月銷售面積TOP30上市房企排名》截屏
11月銷售均價按年漲35個百分點
從11月的銷售均價看,中國金茂11銷售均價為25951.42元/平米,較上年同比增加35.08%,TOP30房企排名第3位;而1-11月銷售均價為19686.08元/平米,排名第7。
圖為新華財經和面包財經發(fā)布的《2020年11月銷售均價TOP30上市房企排名》截屏
踩1條“紅線”、財務歸屬“黃色”陣營
不過,據2020年8月,央行、住建部共同在北京召開了重點房地產企業(yè)座談會,以期逐步解決房地產行業(yè)過熱、房企信用風險上升等問題。在本次座談會中,監(jiān)管部門首次提出了“三道紅線”的管理理念,意在對房地產企業(yè)的融資進行進一步的標準化管理,在預防行業(yè)系統(tǒng)性風險的同時,為“房住不炒”的管理目標搭建有效的落地路徑。
為有效實現上述管理目標,“三道紅線”以對房企負債管理為管理工具,強調房地產企業(yè)需滿足:(1)房企剔除預收款的資產負債率不得大于70%;(2)凈負債率不得大于100%;(3)現金短債比不得小于1倍。同時,根據企業(yè)三道紅線的觸發(fā)情況,將房地產企業(yè)劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位,針對差異化檔位的企業(yè),對其后續(xù)融資進行要求。
具體為,全部“踩線”,為紅色檔,有息負債不得增加;兩項“踩線”,為橙色檔,有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;一項“踩線”,為黃色檔,有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部指標符合監(jiān)管層要求,為綠色檔,則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
據中國金茂半年報數據顯示,其剔除預收款后的資產負債率為76.4%,超監(jiān)管“紅線”,財務歸屬“黃色”陣營。
圖為公司2020年中報數據
營收按年跌18個百分點:毛利率為行業(yè)平均水平
此外,中華網財經從中國金茂今年中報獲悉,2020年中期營收120.97億元按年下跌17.94個百分點,毛利率32.45%按年跌4.40個百分點。根據克而瑞研究中心對172家A股、H股上市房企數據的分析,2019年上半年,172家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別為30.4%、33.8%。對比看,中國金茂的毛利率處于行業(yè)平均水平。
圖上數據來源中國金茂財報2020年中期數據
凈利率遠高于行業(yè)水平
同樣依據克而瑞研究中心的數據,2019年上半年,172家上市房企的加權平均凈利率和凈利率中位數分別為14.0%、12.2%。也就是說,按中國金茂2020年中期凈利率38.31%來看,其凈利率遠高于172家上市房企的加權平均凈利率與凈利率中位數。
較2016年營收、利潤增幅分別為58.79%、154.42%
將時間拉至2016年看,中國金茂營收由273.04億元增長至2019年的433.56億元,較2016年增長58.79%;而利潤則由2016年的25.36億元,增長至2019年的64.52億元,較2016年增長154.42%。
圖上數據來源中國金茂歷年公開財報數據
總負債近3000億:三年新增130.12個百分點、凈增長1685億
圖上數據來源中國金茂歷年公開財報數據
中華網財經從以往公開財報獲悉,自2017年年報公開數據看,中國金茂的負債總額持續(xù)提升,金額由1294.83億元上升至2020年中期的2980.27億元,三年總負債增長130.12個百分點、凈增長1685億元。
中華網財經獲悉,中國金茂總裁李從瑞在半年報業(yè)績會上表示,“過去幾年,公司看到了市場高速發(fā)展的機會。未來,我們會改進工作,逐步控制負債。”
截至上半年,中國金茂擁有的總土儲9069萬平方米,其中二級部分6431萬平方米,剔除不可售后5630萬平方米,城市運營項目大概占比31%。上半年新增二級土儲583萬平方米,剔除孵化項目,上半年在新增土儲中,城市運營面積貢獻占比超過50%。
截至12月28日收盤,中國金茂報3.49港元/股,下跌1.97%。
值得注意的是中國金茂股價近一個月來跌跌不休,已從11月中每股4.38港元,下跌至3.48港元/股,已跌去約21%,且換手率0.16%。
(中華網財經綜合 文/劉星)
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