北辰實業(yè)前三季度結(jié)轉(zhuǎn)量價齊跌自持物業(yè)仍復蘇乏力

來源：新浪財經(jīng)

近日，北京北辰實業(yè)股份有限公司（下稱“北辰實業(yè)”）公布了今年前三季報，前三季由于開工、復工、竣工面積均同比下滑，營收及歸母凈利潤分別大幅下滑52.09%、90.13%。

值得注意的是，公司三季度的歸母凈利潤較中報86.19%的同比降幅有所加大，可見北辰實業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟普遍復蘇的三季度，業(yè)績也未能有明顯的改觀。

結(jié)算量價齊跌Q3繼續(xù)虧損

北辰實業(yè)的三季報數(shù)據(jù)顯示，公司前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入48.25億元，同比降52.09%，歸母凈利潤1.29億元，同比降90.13%，其中扣除非經(jīng)常性損益的歸母凈利潤7455.45萬元，同比降94.24%。

相較于1季度1.97億元的歸母凈利潤，北辰在2季度、3季度分別虧損0.2億元、0.5億元。在國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)復蘇的情況下，公司的業(yè)績卻持續(xù)虧損。

2019年年報數(shù)據(jù)顯示，北辰實業(yè)盡管有不少自持物業(yè)的相關收入，但商品房的銷售收入占比仍占據(jù)86.23%的絕對主要位置，因此物業(yè)開發(fā)和結(jié)轉(zhuǎn)是影響業(yè)績核心要素。

事實上，在結(jié)轉(zhuǎn)方面，北辰實業(yè)是量價齊跌的狀態(tài)。相較于營收52.09%的降幅，公司前三季度實現(xiàn)新開工面積80.15萬平方米，同比下降34.18%，開復工面積703.20萬平方米，同比下降12.16%，竣工面積115.53萬平方米，同比下降22.37%，降幅均小于營收降幅。

可見，北辰的結(jié)算均價有所下滑，公司經(jīng)營數(shù)據(jù)公告顯示，前三季度的結(jié)算面積27.25萬平方米，同比下降47.06%，結(jié)算金額36.78億元，同比下降54.32%。

這使得北辰的毛利率和凈利潤率均出現(xiàn)明顯的下滑。從2019年的9.16%下滑至今年的3.92%的水平。

銷售回款疲軟拿地面積上升60%

前三季度，北辰實業(yè)錄得銷售面積50.65萬平方米，同比下降50.34%，銷售金額90.43億元，同比下降40.82%，銷售均價17854元/平米。

在銷售疲軟的情況下，公司卻加大了拿地力度。1-9月，北辰實現(xiàn)新增房地產(chǎn)儲備42.27萬平方米，盡管略少于同期的銷售面積，但同比而言，上升高達59.69%。

不過，北辰逆勢加大拿地力度的合理性值得商榷，截止上半年，公司的土地儲備面積達到726.57萬平米，相較于上半年的50.65萬平米的銷售量來說，可以滿足十多年的銷量需求。即使按照2019年的126萬平米銷量預計，也足夠未來6年的銷售量。

相比之下，當前主流頭部房企的去化周期一般在3-4年左右。在當下去杠桿的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)都在強調(diào)快周轉(zhuǎn)、快回款，降低負債，提高利潤率。

國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)復蘇自持物業(yè)改善乏力

北辰實業(yè)作為北京國資委下屬開發(fā)企業(yè)，在北京有著金融、商務等廣泛的基礎，有能力充分布局自持物業(yè)，增厚公司資產(chǎn)。

截止上半年，北辰持有并經(jīng)營的物業(yè)包括會展、酒店、寫字樓、公寓、養(yǎng)老等業(yè)態(tài)，面積逾127萬平方米，其中120萬平方米均位于北京亞奧核心區(qū)。包括國家會議中心、北京國際會議中心、北辰洲際酒店、五洲皇冠國際酒店等物業(yè)。

隨著疫情得到有效控制，我國前三季度GDP增速恢復至4.9%的水平，生產(chǎn)消費逐漸恢復正常。北辰實業(yè)的自持物業(yè)收入復蘇乏力，半年報數(shù)據(jù)顯示，投資物業(yè)（含酒店）實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣6.6億元，同比下降49.59%，實現(xiàn)稅前利潤人民幣868.7萬元，同比下降97.95%。

上半年投資物業(yè)幾乎沒有盈利。

時間來到3季度，由于前9個月的持有型物業(yè)的總收入達到10.24億元，因此單3季度的收入為3.64億元，較去年同期的5.74億元仍下滑高達36%。

關鍵詞： 北辰實業(yè) 三季度