中銀證券：地產(chǎn)板塊持續(xù)上漲，中央和地方密集表態(tài)下核心城市政策寬松可期

樂居財經(jīng) 李禮8月1日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第30周周報。

本周新房成交環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄；二手房成交面積同比降幅小幅擴大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。土地市場環(huán)比量升價跌，同比量跌價升；土地溢價率同環(huán)比齊跌。

(資料圖)

核心觀點

本周新房成交環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。40 城新房成交面積為 284.4 萬平方米，環(huán)比上漲 15.7%，同比下降 32.7%，同比降幅較上周縮小了 6.16 個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為 12.6%、19.2%、12.4%，同比增速分別為-5.8%、-41.6%、-39.5%，一、三四線城市同比增速較上周分別提升了 84.6、3.3 個百分點，二線城市同比增速較上周下降了 0.7 個百分點。

二手房成交面積同比降幅小幅擴大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。18 個城市二手房成交面積為 152.4萬平方米，環(huán)比下降 3.4%，同比下降 16.2%，同比降幅較上周擴大了 1.7 個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為 4.7%、-6.3%、-2.5%，同比增速分別為-15.5%、-19.9%、-8.5%，一、二線城市同比增速較上周分別下降了 2.0、3.4 個百分點，三四線城市同比增速較上周上升了 2.5 個百分點。

新房庫存面積與去化周期均環(huán)比下降。12 城新房庫存面積為 9806 萬平方米，環(huán)比增速為-0.2%，同比增速為-1.8%；去化周期為 13.9 個月，環(huán)比下降 0.5 個月，同比提升 1.4個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為-0.4%、0.2%、0.2%，同比增速分別為 5.4%、-10.7%、-6.1%。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為14.1、12.3、34.9 個月，一線城市環(huán)比下降 1.0 個月，二、三四線城市環(huán)比分別提升 0.1、1.1 個月，同比分別提升 0.3、2.9、4.9 個月。

土地市場環(huán)比量升價跌，同比量跌價升；土地溢價率同環(huán)比齊跌。百城成交土地規(guī)劃建面為 2555.2 萬平方米，環(huán)比上漲 2.5%，同比下降 53.7%；成交總價為 522.3 億元，環(huán)比下降 29.7%，同比下降 35.9%；樓面均價為 2044.0 元/平，環(huán)比下降 31.5%，同比上升 38.4%；土地溢價率為 2.2%，環(huán)比下降 0.7 個百分點，同比下降 1.1 個百分點。

本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降，同比上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為 185.9 億元，同比上升 9.2%，環(huán)比下降 34.5%。總償還量為 207.3 億元，同比上升47.2%，環(huán)比上升 215.8%；凈融資額為-21.3 億元。

板塊收益有所上漲。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為 9.8%，較上周上漲 6.2pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為 5.3%，較上周下降 0.2pct。房地產(chǎn)板塊 PE 為 13.6X，較上周上漲 1.19X。本周（7.24-7.30），北上資金對非銀金融、食品飲料、銀行加倉金額較大，分別為 66.66、57.96、36.01 億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.81%（上周為-0.08%），凈買入 22.75億元（上周凈買入 10.79 億元）。

投資建議

本周，政治局會議召開，未提“房住不炒”，提及“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，整體表述更加積極；政治局會議明確政策方向后，住建部倪虹部長也表態(tài)“大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸等政策措施”；7 月 29-31 日，北京、深圳、廣州、上海四個一線城市迅速響應(yīng)，稱市相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2022 年以來普通二線和三四線城市的需求端政策已做寬松調(diào)整，目前僅有一線城市和少數(shù)核心二線城市仍然較為嚴(yán)格。政治局會議、住建部、一線城市的相繼表態(tài)，均釋放了積極信號。市場對于一線及部分核心二線城市政策調(diào)整預(yù)期均明顯加強，這也促使了本周板塊出現(xiàn)了明顯上漲。中銀證券預(yù)期未來政策的調(diào)整方向主要為：持有成本（房貸利率下調(diào)）、首付門檻（首付比例下調(diào)、二套房認(rèn)定優(yōu)化）、交易成本（稅費降低）三個維度配合出擊。中銀證券認(rèn)為，其中房貸利率下調(diào)的可行性相對較強，一線城市房貸率仍有較大的下行空間，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7 月一線城市平均首套房貸利率 4.5%，二、三四線均為 3.88%，一線城市平均二套房貸利率為 5.03%，顯著高于二線城市的 4.81%和三四線城市的 4.80%。若核心一二線城市政策能及時兌現(xiàn)、優(yōu)化調(diào)整，或?qū)⒂兄谑袌龀霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性筑底企穩(wěn)。

中銀證券建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的 beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、萬科 A、綠景中國地產(chǎn)。

風(fēng)險提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。

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