物業(yè)管理利潤率并不高 為何房企近期如此熱衷？

中新網(wǎng)記者獲悉，恒大物業(yè)今日召開軍令狀誓師大會，并向各地區(qū)公司下達新增拓展在管面積、凈利潤的兩大考核文件，明確提出今年要每月新增拓展在管面積3000萬平方米，每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的四分之一增長50%以上。這意味著什么?

恒大物業(yè)的第一個目標是今年要每月新增拓展在管面積3000萬平方米，即全年新增拓展在管面積3.6億平方米。

這是什么概念?目前規(guī)模最大的碧桂園服務(wù)，截至去年上半年在管面積為3.2億平方米。換而言之，恒大物業(yè)要用一年，再造一個比碧桂園更大的物業(yè)旗艦。

對于物業(yè)公司而言，在管面積增長決定了營業(yè)收入增速。公開數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)在管面積達2.54億平方米，如果順利實現(xiàn)上述目標，意味著到了今年年末，恒大物業(yè)在管面積將超6億平方米，成為全球規(guī)模最大的物業(yè)公司。

凈利潤大增超50%

恒大物業(yè)提出的第二個目標是今年每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的四分之一增長50%以上，也就是說今年凈利潤較去年增長50%以上。

按照恒大物業(yè)此前公告，2020年凈利潤預(yù)計達26億來計算，意味著恒大物業(yè)今年凈利潤規(guī)模有望超39億，刷新上市物業(yè)公司的利潤最高紀錄。

拆分物業(yè)上市被視為地產(chǎn)巨頭恒大去年降負債的重要舉措之一。物業(yè)的引資和分拆上市，為恒大帶來約300億港元的現(xiàn)金流。恒大物業(yè)于去年12月在港股上市，再募資約70億港元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扎堆進軍物業(yè)領(lǐng)域早已不是新鮮事。與房地產(chǎn)開發(fā)相比，物業(yè)管理利潤率其實并不高。為何房企近期如此熱衷物業(yè)?

市盈率背后的秘密

首先，是物業(yè)服務(wù)的巨大發(fā)展空間。與已經(jīng)見頂?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)相比，物業(yè)服務(wù)仍是一片“藍海”。

近日，住建部等十部委聯(lián)合發(fā)文，鼓勵物業(yè)企業(yè)發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級。有研究機構(gòu)預(yù)計，僅物業(yè)增值服務(wù)市場就將形成5000億元的市場規(guī)模。

在紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱看來，隨著房地產(chǎn)進入存量時代，物業(yè)公司將取代開發(fā)商成為房地產(chǎn)行業(yè)的主導者。未來，物業(yè)行業(yè)有望誕生出類似美團這樣的平臺型巨頭。

其次，物業(yè)的市盈率經(jīng)常數(shù)倍于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司。據(jù)統(tǒng)計，目前上市物業(yè)公司超42家，市盈率平均中位值高達45倍，而傳統(tǒng)地產(chǎn)公司平均市盈率僅5倍。

比如：2020年12月9日，華潤萬象生活上市，當天收盤就刷新了物業(yè)股的估值記錄：110倍市盈率，這一市盈率是它母公司華潤置地的約15倍。在港交所上市的保利物業(yè)的市盈率也較保利地產(chǎn)高出10倍以上。

此外，是“三道紅線”的融資管理新規(guī)下，房企迫切降負債。業(yè)內(nèi)人士指出，拆分物業(yè)上市后，房企可選擇合適的融資工具，降低融資成本，增加賬面資金，改善負債指標。

如果將時間線放長，重視物業(yè)服務(wù)只是房企轉(zhuǎn)型的一個縮影。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化嘗試依然不斷，養(yǎng)豬、造車、養(yǎng)老、旅游、舊改等領(lǐng)域均頻現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)身影，不少企業(yè)也以生活服務(wù)商自居。專家認為，隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的增長空間見頂，未來房企不會只是蓋房子出售，而是更多從與地產(chǎn)有關(guān)的領(lǐng)域進行多元化經(jīng)營。(記者 龐無忌)

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