“硬核”房地產(chǎn)金融調(diào)控措施將給行業(yè)帶來哪些變化?
進入2021年,銀行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題莫過于近期有關(guān)部門出臺的房地產(chǎn)貸款管理和重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測、融資管理規(guī)則。這些“硬核”的房地產(chǎn)金融調(diào)控措施將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些變化?房地產(chǎn)行業(yè)走勢如何?
限制貸款過度進入房市
2020年12月31日,中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》?!锻ㄖ穼Ψ康禺a(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理,設(shè)置了房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。房地產(chǎn)貸款余額主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),個人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講,貸款新規(guī)旨在限制銀行貸款過度進入房地產(chǎn)行業(yè)。
眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是高度資金密集型行業(yè)。近20余年,房地產(chǎn)行業(yè)通過高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)快速發(fā)展。而其中蘊藏的高風(fēng)險日益引起重視。
銀保監(jiān)會主席郭樹清在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出,堅決抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫。目前,我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說,房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示,不少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高,銷售受阻、回款大幅下降,導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓,再疊加到期的債務(wù),企業(yè)運營風(fēng)險驟增。在此次疫情影響下該問題更加凸顯。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視杠桿率過高的問題,這不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,也是宏觀經(jīng)濟的潛在風(fēng)險。
資金大規(guī)模、過多地進入房地產(chǎn)行業(yè),不僅讓房地產(chǎn)泡沫不斷積累,也擠占了對實體經(jīng)濟的投入份額。
實際上,此次貸款新規(guī)已經(jīng)不是近期首次對房地產(chǎn)領(lǐng)域進行金融調(diào)控。2020年8月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。此次調(diào)控對重點房企進行融資監(jiān)管設(shè)定的“三道紅線”是:房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。房企一旦“踩線”,則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模,且完成上述目標(biāo)的期限為2023年6月底前。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,“三道紅線”與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是雙向管控,既規(guī)范了資金使用方,也規(guī)范了資金供應(yīng)方,有利于房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
房企高杠桿難以為繼
對于“三道紅線”,萬科董事會主席郁亮曾表示,這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變,是對所有開發(fā)商的挑戰(zhàn),它預(yù)示著房地產(chǎn)金融紅利時代的結(jié)束。
恒大則用千方百計打折促銷等實際行動,努力解除“踩線”危機。數(shù)據(jù)顯示,2020年,恒大實現(xiàn)合約銷售額7232.5億元,同比增長20.3%;實現(xiàn)銷售回款6531.6億元,同比增長38.5%。其七折賣房、0元購商鋪等措施頻上熱搜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,恒大努力“出貨”、降低負(fù)債體現(xiàn)了行業(yè)面臨的共同境況,也是房地產(chǎn)行業(yè)努力降負(fù)債的“縮影”。
中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰表示,建立房企資管新規(guī)的目的,在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度,促進房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,合理安排經(jīng)營活動和融資行為。同時,矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為,增強房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長王韶認(rèn)為,在房地產(chǎn)金融調(diào)控的背景之下,量、價、利已今非昔比。頭部企業(yè)集中度和區(qū)域市場分化更加激劇,對企業(yè)的品牌建設(shè)、財務(wù)運作、產(chǎn)品把控等能力提出更高要求。
王韶說,“高杠桿、高負(fù)債”是對企業(yè)資金運作能力的嚴(yán)峻考驗,稍有不慎將會“周轉(zhuǎn)”失靈。防范風(fēng)險,改變增長方式是房地產(chǎn)企業(yè)必須跨越的一道檻,以往開發(fā)商樂此不疲的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”運作模式將成為“絕唱”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)將真正進入大洗牌、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺,中小房企獲得金融資源的難度越來越大,成本越來越高。
住房租賃將獲更多支持
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示,2021年將穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。并要求各地認(rèn)真落實主體責(zé)任,密切跟蹤市場形勢,相機啟用儲備政策,綜合運用經(jīng)濟、法律和必要的行政手段,著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
這表明,未來房地產(chǎn)長效機制將穩(wěn)妥實施并不斷完善。已有的限購、限貸、土地、稅收、金融監(jiān)管政策將持續(xù)適用,針對不斷變化的市場,儲備政策或許還將登臺。“房住不炒”仍需牢牢堅持,房地產(chǎn)市場的總體平穩(wěn)運行值得期待。
2020年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出,要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。這表明,未來租賃住房將獲得更多政策支持,將成為發(fā)展重點。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來租賃住房發(fā)展將在增加租賃房源供給,租賃權(quán)益的保障及擴大,規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力。屆時租金更平穩(wěn),租住將成為另一種長期居住選擇。
本報記者 亢 舒
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)行業(yè) 金融調(diào)控
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