招商蛇口去年銷售2776.1億增長25.9% 負(fù)債新增900億已至4800億

中華網(wǎng)財經(jīng)1月11日訊：招商蛇口發(fā)布2020年銷售簡報顯示，2020年12月，公司實現(xiàn)簽約銷售面積172.98萬平方米，同比增加10.90%；實現(xiàn)簽約銷售金額321.41億元，同比增加37.20%。

整體數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積1,243.53萬平方米，同比增加6.34%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額2,776.08億元，同比增加25.91%

中華網(wǎng)財經(jīng)獲悉，在招商蛇口2019年度業(yè)績發(fā)布會上，公司董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，2020年招商蛇口可售貨值4000多億元，其中新推貨值大概有2400億元，1000多億元系2018年留存。基于4000億元的貨值，同比過去幾年的去化率，公司確定2020年的銷售目標(biāo)為2500億元，同比去年增長13%。

至此，招商蛇口2020年超額完成銷售目標(biāo)276億元。

踩1條“紅線”、貨幣資金難以覆蓋短期債務(wù)

不過，據(jù)2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了12家重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會（其中就有招商蛇口），以期逐步解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱、房企信用風(fēng)險上升等問題。在本次座談會中，監(jiān)管部門首次提出了“三道紅線”的管理理念，意在對房地產(chǎn)企業(yè)的融資進(jìn)行進(jìn)一步的標(biāo)準(zhǔn)化管理，在預(yù)防行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的同時，為“房住不炒”的管理目標(biāo)搭建有效的落地路徑。

為有效實現(xiàn)上述管理目標(biāo)，“三道紅線”以對房企負(fù)債管理為管理工具，強調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)需滿足：（1）房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70％；（2）凈負(fù)債率不得大于100％；（3）現(xiàn)金短債比不得小于1倍。同時，根據(jù)企業(yè)三道紅線的觸發(fā)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業(yè)，對其后續(xù)融資進(jìn)行要求。

具體為，全部“踩線”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；兩項“踩線”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

據(jù)招商蛇口半年報數(shù)據(jù)顯示，其現(xiàn)金短債比為0.97，超監(jiān)管“紅線”，財務(wù)歸屬“黃色”陣營。

圖為公司2020年中報數(shù)據(jù)

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，招商蛇口期末融資余額增加至1531.19億元，其中1年內(nèi)到期的債務(wù)為724.11億元，占總債務(wù)的47.29%，此外公司還有340.5億元應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款，而其賬面上貨幣資金僅有648.34億元，貨幣資金難以覆蓋短期債務(wù)。

毛利率低于行業(yè)平均水平6個百分點

此外，中華網(wǎng)財經(jīng)從招商蛇口今年中報獲悉，2020年中期營收243.20億元按年增長45.74個百分點，毛利率23.85%按年下降14.03個百分點。根據(jù)克而瑞研究中心對172家A股、H股上市房企數(shù)據(jù)的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權(quán)平均毛利率和毛利率中位數(shù)分別為30.4%、33.8%。對比看，招商蛇口的毛利率不及行業(yè)平均水平低6個百分點。

圖上數(shù)據(jù)來源招商蛇口財報2020年中期數(shù)據(jù)

凈利率僅為行業(yè)平均水平的一半、按年下滑27.28個百分點

同樣依據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，2019年上半年，172家上市房企的加權(quán)平均凈利率和凈利率中位數(shù)分別為14.0%、12.2%。也就是說，按招商蛇口2020年中期凈利率5.111%，按年下跌27.28個百分點，其凈利率不及172家上市房企的加權(quán)平均凈利率與凈利率中位數(shù)50%。

較2016年營收、利潤增幅分別53.64%、67.34%

將時間拉至2016年看，招商蛇口營收由635.73億元增長至2019年的976.72億元，較2016年增長53.64%；而利潤則由2016年的95.81億元，增長至2019年的160.33億元，較2016年增長67.34%。

圖上數(shù)據(jù)來源招商蛇口歷年公開財報數(shù)據(jù)

總負(fù)債4803億：2年內(nèi)負(fù)債新增近100%、凈增長2398.66億

圖上數(shù)據(jù)來源招商蛇口歷年公開財報數(shù)據(jù)

中華網(wǎng)財經(jīng)從以往公開財報獲悉，自2018年Q3財報數(shù)據(jù)看，招商蛇口的負(fù)債總額持續(xù)提升，金額由2404.54億元上升至2020年Q3的4803.2億元，兩年總負(fù)債增長99.76個百分點，近一倍，凈增長2398.66億元。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/丁一）

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