新型城鎮(zhèn)化+交通強國 “十四五”時期TOD迎發(fā)展良機

12月16日至18日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。在總結(jié)今年經(jīng)濟工作、分析當前經(jīng)濟形勢基礎(chǔ)上，會議強調(diào)，疫情變化和外部環(huán)境存在諸多不確定性，明年經(jīng)濟形勢仍然復(fù)雜嚴峻，復(fù)蘇不穩(wěn)定不平衡。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的也是同樣復(fù)雜的大環(huán)境。一方面，“十四五”規(guī)劃中關(guān)于推進新型城鎮(zhèn)化的表態(tài)，奠定了房地產(chǎn)依然擁有穩(wěn)定需求的基調(diào)；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)進入了規(guī)模總量相對穩(wěn)定階段也是不爭的事實。如何在新型城鎮(zhèn)化的大潮中把握新機遇，開辟更具成長潛力的新賽道，將是房企們在下一個賽段構(gòu)筑領(lǐng)先優(yōu)勢的重要砝碼。

從目前國家公布的交通強國以及都市圈建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃來看，TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）有望成為“十四五”期間的新風(fēng)口。龍湖集團CEO邵明曉在最近一次的采訪中就表示，新型城鎮(zhèn)化的核心就是大城市、城市群、衛(wèi)星城、大高鐵、大交通，讓年輕有支付能力、有活力的人口高度集聚在這些大節(jié)點上。而龍湖布局TOD正是契合了城市發(fā)展的大勢。萬科集團也已經(jīng)將TOD提到與城市更新并行的高度，該公司總裁祝九勝認為，對于開發(fā)商來說，TOD過往是加分題，但今天變成了一道必答題。

這確實是一個令人心動的廣闊市場，據(jù)機構(gòu)測算，目前已經(jīng)在運營的+在建部分的軌道交通線路對應(yīng)的TOD市場規(guī)模，已經(jīng)達到4.3萬億元，隨著我國城市軌道交通的快速發(fā)展，潛在TOD規(guī)模還將不斷擴大。不過，由于門檻高、難度大，這注定是少數(shù)房企才能拿到入門券的盛宴。正如京投發(fā)展總裁高一軒所說，“TOD是一個需要綜合能力比較強的優(yōu)等生才能參與的事?！?/p>

“十四五”規(guī)劃中的TOD新機遇

充滿挑戰(zhàn)與不確定性的2020年即將走向尾聲，在新舊交替之際，11月公布的“十四五”規(guī)劃為下一個五年中國經(jīng)濟的發(fā)展指引了方向。文件提及，要促進住房消費健康發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。

專家認為，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，這個過程既創(chuàng)造巨大需求，也提升有效供給。因此，“十四五”期間，要發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，實施區(qū)域重大戰(zhàn)略，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，形成一批新增長極。

過去粗放的數(shù)量型增長模式，已經(jīng)無法滿足城市在新時期的持續(xù)健康發(fā)展要求。TOD模式因此備受關(guān)注。憑借強大的改善交通擁堵、高效資源配置以及制造新經(jīng)濟中心的能力，TOD模式更新了城市開發(fā)理念，重構(gòu)城市運營方式，成為解決大型城市發(fā)展規(guī)劃問題的首選模式。

而“十四五”規(guī)劃也提及要加快建設(shè)交通強國，完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網(wǎng)絡(luò)，加快城市群和都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)化。有專家表示，“十四五”期間中國軌道交通仍將快速發(fā)展，這意味著，可有效提升城市土地利用效率和空間價值的TOD模式將迎來發(fā)展良機。

保利投顧研究院持相似的看法，該機構(gòu)認為，我國交通基建資金缺口、高度聚集的人口壓力凸顯、各城密集出臺TOD政策，三大因素交織驅(qū)動我國TOD模式發(fā)展正在駛?cè)肟燔嚨?。目前全國已有超過17城出臺政策，從明確地鐵物業(yè)開發(fā)方向、緩解融資困境，到推動綜合開發(fā)，政策日益完善，助推TOD加速發(fā)展。

例如，東莞年初便表示，2020年將完成55個TOD站場規(guī)劃編制，5月份又出臺了《東莞市軌道交通TOD地區(qū)土地與空間復(fù)合利用管理規(guī)定（試行）》。作為全國人口第四高的城市，成都的軌交在建規(guī)模已經(jīng)連續(xù)多年排名全國前三，目前正在推進的項目的總投資超1600億元。

行業(yè)優(yōu)等生的萬億級賽道

對于TOD的市場規(guī)模，曾有機構(gòu)做過統(tǒng)計，得出來的結(jié)論是，已經(jīng)在運營的+在建部分的軌道交通線路對應(yīng)的車輛段TOD市場規(guī)模，已經(jīng)達到4.3萬億元，若算上其他類型的TOD，保守估計市場規(guī)模將突破5萬億元。伴隨著中國城市群的發(fā)展，TOD的市場容量還將不斷擴大。

從市場層面來看，TOD的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)得到各方認可，相關(guān)地塊的成交熱度不斷上升。根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，今年前9月全國累計成交的TOD地塊超過30宗，成交總面積近247萬平方米。

深圳住建局局長張學(xué)凡在今年8月份曾表示，到2035年，粵港澳大灣區(qū)鐵路網(wǎng)絡(luò)運營及在建里程將達到5700公里，主要城市之間都是一小時通達，實現(xiàn)“軌道上的大灣區(qū)”。在這個基礎(chǔ)上，他認為，房地產(chǎn)開發(fā)模式實際上就是TOD的模式，而且將會引領(lǐng)未來一段時間。

一些觸覺敏銳的房企已經(jīng)搶先占據(jù)了TOD的高地。龍湖集團是國內(nèi)TOD領(lǐng)域的先行者之一，截至目前，該公司擬持有商業(yè)項目近100個，其中TOD項目數(shù)量占比近7成。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，龍湖集團新增土地價值590.9億元，其中便有5幅TOD項目用地，拿地金額接近196億元。

截至今年上半年，萬科集團已累計獲取49個TOD項目，累計總投入2400億元。其管理層在6月底的股東會上表示，未來萬科在地產(chǎn)開發(fā)上有兩個重點方向，分別為城市更新和TOD，雖然在業(yè)績上還沒有充分體現(xiàn)，但未來潛力很大，會為傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來新的增長曲線。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前介入TOD模式的開發(fā)商僅有寥寥十余家，其中既包括萬科、龍湖、保利等全國布局的企業(yè)，也有京投發(fā)展、越秀地產(chǎn)等專注于深耕北京、廣州等區(qū)域市場。分析人士認為，TOD確實是藍海，但這是一片波濤洶涌的藍海，對于企業(yè)綜合實力要求太高，管理起來也極其復(fù)雜，只有少數(shù)企業(yè)才有資格分享其中的巨大市場紅利。

高一軒也曾公開表示，TOD是一個非常開放的市場，市場空間大，綜合回報較高，因此成為眾多房企的發(fā)力點。但TOD項目開發(fā)復(fù)雜，技術(shù)要求門檻高，且需要綜合操盤能力，對于房企挑戰(zhàn)也較大。在他看來，由于業(yè)態(tài)豐富、資金量大，TOD是一個需要綜合能力比較強的優(yōu)等生才能參與的業(yè)務(wù)。短平快、快周轉(zhuǎn)、賺把錢就走人的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式，并不適用于TOD。

從已經(jīng)在TOD市場占據(jù)一定份額的企業(yè)來看，大多是各方面發(fā)展較為均衡的“三好生”。例如，作為“三道紅線”中為數(shù)不多處于“綠檔”的房企，龍湖集團的平均融資成本已經(jīng)連續(xù)4年維持在4.5%的水平，2020年上半年的凈負債率51.4%，在手現(xiàn)金784億元，現(xiàn)金短債比為4.55倍，財務(wù)及盈利指標均屬行業(yè)較優(yōu)水準。較低的融資成本、充足的現(xiàn)金流，可以形成“投、建、管、融”的良性循環(huán)，撬動投資回報期較長的TOD項目。與此同時，地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)等多元業(yè)態(tài)協(xié)同并舉，以及突出的規(guī)劃、設(shè)計、建造和運營等專業(yè)能力，也是龍湖能夠在TOD賽道上保持長足競爭力的核心所在。

中信建投認為，貫穿“十四五”期間的最大國情便是中國進入城市化下半場。未來服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、供應(yīng)鏈的重整，包括科技創(chuàng)新的升級，大概率會在城市群里發(fā)生。因此，未來10年，龍湖也給自己錨定了方向，那就是緊隨大勢，聚焦TOD模式、深耕商業(yè)賽道，做城市的長期主義者。而TOD這條萬億級賽道，也將成為以龍湖、萬科等為代表的行業(yè)優(yōu)等生的專屬。

關(guān)鍵詞： 龍湖集團