限競房“末班車”該趕嗎?
拾問2020:盡管去年行業(yè)曾經(jīng)悲觀地預測:站在未來,去年可能是最好的一年。疫情的黑天鵝落下之時,行業(yè)也曾經(jīng)悲觀地喊出:失去的春天。我們依然看到在逆境中堅持產(chǎn)品品質的企業(yè),看到營銷人們從線下到線上的全面探索,看到了競合出的未來,看到了在第二賽道不斷探索的身影。勞動不僅光榮,更應該能致富。于是,整個行業(yè)收獲了五年來最好的“金九銀十”,在錯過了一個春天的情況下,依然有企業(yè)提前一個月撞線全年業(yè)績。欣喜之余,我們必須更加清醒地看到在行業(yè)不確定性更加突出的當下,有的問題迫在眉睫。已經(jīng)接近公開報價的銷售榜,“三條紅線”盡踩的品牌房企們,被渠道綁架日益嚴重的銷售,以及靠優(yōu)化、賣資產(chǎn)活下去的“問題寶寶”,資本泡沫破裂的物管行業(yè)……在2020年的最后一個月,北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問·2020》,回看整個行業(yè)。
2020年末歲尾,北京樓市一個較具標志性意義的事件是:第一批啟動預售的限競房相繼 “交房+下房本”。而在此事件背后,另有一個現(xiàn)象值得關注:北京土地市場格局現(xiàn)已出現(xiàn)顯著變化,限競房供應“退燒”,不限價商品房重回市場。從2018年地塊成交占比超六成,到2020年成交占比不足兩成,帶著調控任務登上北京房地產(chǎn)市場舞臺的限競房,供應量已從前期的井噴走向了當下的低頻。
購房者憂心房少急“上車”
據(jù)北京商報記者梳理,2020年內(nèi),北京土地市場已累計出讓47宗住宅地塊,除3宗純共有產(chǎn)權房、36宗不限價純商品房用地外,年內(nèi)僅有8宗限競房地塊,僅占到了成交總數(shù)的17%。8宗限競房地塊中,2宗位于朝陽區(qū)東壩,2宗在大興區(qū)西紅門,3宗在昌平區(qū)沙河和東小口,1宗在房山區(qū)良鄉(xiāng)。
從2020年內(nèi)限競房出讓數(shù)量來看,帶著調控任務登上舞臺的限競房,相比過往兩年明顯“退燒”。據(jù)了解,2019年全年,在北京累計出讓的50宗住宅用地中,限競房地塊供應達到21宗,占比為42%;2018年全年,北京合計出讓72宗土地,限競房地塊占到了成交總數(shù)的62%。
當下“不限價”地塊的持續(xù)供應,似乎也進一步印證了北京純商品房的“上位”。據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會12月17日披露,北京擬掛牌5宗預申請宅地,其中包含不限價地塊4宗,限競房地塊僅1宗,限均價5.5萬元/平方米。
諸葛找房高級分析師陳霄向北京商報記者表示,由于前兩年限競房大量供應,產(chǎn)品同質化現(xiàn)象嚴重,去化艱難導致庫存大量積壓。今年北京限競房供應減少,正是看到了去化難題,加之疫情沖擊市場活躍度下降,今年土地供應結構適時作出了調整。
值得一提的是,在外界慨嘆“不限價地重回市場,限競房將退市”之際,很大一部分購房者擔心,如果現(xiàn)階段不抓緊上車,未來購房成本將明顯增加。近期出讓的限競房地塊限價的走高,以及“70/90”政策在部分限競房地塊出讓條件上的變動,似乎加重了市場的這一擔憂。
地塊限價的走高,在近期出讓的朝陽東壩一限競房地塊中得到了充分體現(xiàn)。12月14日,“回爐”半年的朝陽東壩1104-611限價地塊,以“35.02億元+4%自持”成交。該地塊憑借71000元/平方米的限定均價以及 78000元/平方米的最高單價,一舉成為五環(huán)外最貴的待售限競房。而這也是五環(huán)外,首個均價“破7”的限競房項目。
好地段不愁、冷門區(qū)域蕭條
據(jù)第三方數(shù)據(jù)梳理,當下北京的限競房供給“大戶”非亦莊莫屬,項目主要集中在河西、路東、臺湖、瀛海、舊宮等區(qū)域;其次是大興黃村板塊、順義后沙峪板塊,盡管板塊內(nèi)限競房項目開售時間已久,但受鄰近熱門區(qū)域項目“分流”、板塊內(nèi)競品比拼等因素影響,仍有不少貨值。此外,在五、六環(huán)之間的部分相對“冷門”地段,也有零星限競房項目供給。
多家機構披露的最新數(shù)據(jù)顯示,盡管在限競房供應整體“退燒”之下,存量房源也被不斷入市的市場需求所逐步消化,但年內(nèi)北京限競房的去化仍然不夠樂觀。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,自限競房入市以來,北京市場合計供應量為9.1萬套,去化總量為5.4萬套,去化率為59%,低于近三年整體新房市場74%的去化率。 庫存方面,截至今年12月21日,已成交的限競房地塊仍有近七成等待去化,按照當前去化速度計算,限競房產(chǎn)品至少需要5-10年才能去化完畢。
“北京限競房放開供應以來,合計入市項目已達100個,共183張預售證,總體供應限競房住宅91060套。截至目前,整體去化不足六成,大致還有1.5萬-2萬套房源有待去化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言,北京不同的限競房項目在去化方面存在著一定差異:25%的項目不愁賣,基本能做到一年清盤;60%的項目順銷,慢慢賣;15%的項目已經(jīng)基本封盤,很難成交。
現(xiàn)實情況也顯示,各家項目銷售可謂“幾家歡喜幾家愁”。
熱銷項目代表有昌平東小口的奧森ONE以及綠城·奧海明月項目。據(jù)悉,奧森ONE項目于11月30日開盤,官方公布8分鐘賣了63億元;綠城·奧海明月一期開盤賣出了1000多套房源,創(chuàng)下了熱銷50億元的銷售額;此后因銷售火爆,接連兩次“上新”,11月28日二期開盤,11月29日加推最后三棟樓。
成交冷落的項目,主要分布在競爭“紅?;?rdquo;的大興,以及位置偏遠、配套不盡完善的房山或順義等區(qū)域。代表項目有位于房山良鄉(xiāng)的旭輝城,該項目開盤于2018年6月,到今年底將交房,但尚未清盤。
貝殼研究院高級分析師潘浩給北京商報記者的一組數(shù)據(jù),也證實了限競房區(qū)域去化“冷熱不均”的現(xiàn)狀。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),2018年以來,在北京限競房累計供應量在50萬平方米以上的區(qū)域中,朝陽區(qū)及豐臺區(qū)去化率較高,分別為87%和67%;而房山區(qū)和順義區(qū)去化率分別為47%和39%,低于平均水平。
限競房“末班車”該趕嗎
盡管限競房整體去化不力已幾乎成為業(yè)內(nèi)共識,但在不限價地增多、新限價地漸貴等因素刺激下,對于內(nèi)城部分區(qū)位配套優(yōu)越、產(chǎn)品力較高的限競房項目而言,購房者“乘勢上車”的緊迫性也真實存在。
引發(fā)購房者對“購房成本增加、在京置業(yè)門檻提升”擔憂的,還包括年內(nèi)上漲的樓面價。第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年前11月,共成交44宗住宅用地,面積513.7萬平方米,同比2019年全年減少約129萬平方米,但成交金額卻比2019年增長76億元,比去年全年提高約7%,樓面價同比上漲31.7%,每平方米貴了7366元。
限房價地塊供應高峰期已過,眼下限競房還有多少?優(yōu)質板塊的庫存情況又是如何呢? 據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計,截至2020年12月下旬,五環(huán)內(nèi)在售限競房主要集中在花鄉(xiāng)、西紅門、舊宮3個地段,包括“花鄉(xiāng)三兄弟”——中鐵·諾德逸府、春風和院、京投發(fā)展·臻御府以及新城·熙紅印、龍湖·熙悅宸著5個限競房項目。從環(huán)線位置來看,位于四環(huán)外的“花鄉(xiāng)三兄弟”,是當前北京在售限競房中最靠近內(nèi)環(huán)的項目,限定均價為6.77萬元/平方米。
五至六環(huán)仍是限競房供給最多的地方,其中尤以南邊供應地塊最多,東、西則最少。在總價方面,這個區(qū)間絕大部分樓盤總價控制在500萬元左右,是目前剛需上車的首選,年內(nèi)部分“首付百萬即上車”的限競房項目,因為“低首付”更是受到了購房者的追捧。
有業(yè)內(nèi)人士指出,廣大購房者尤其是剛需群體是否要趕眼下這趟限競房的“末班車”,還須結合個人需求綜合考量、謹慎決策。
一方面,對于當下是剛需但幾年內(nèi)有望轉化為改善型置業(yè)的購房家庭而言,購買限競房就要接受此類住房產(chǎn)品的“五年禁售期”,即:限競房在個人取得不動產(chǎn)權證滿五年或繳納契稅滿五年后,才允許上市交易。尤其是對于有意購買剛剛啟動預售的限競房的購房者,未來等待房產(chǎn)上市交易的時間顯然更長:按照一般進度,兩年期房、一年辦契稅和不動產(chǎn)權證,再等滿五年,基本需要八九年時間。
另一方面,業(yè)內(nèi)人士普遍認同,當下北京樓市進入“暖冬”,會對原本有意購買限競房群體產(chǎn)生“爭奪”。數(shù)據(jù)顯示,2020年內(nèi)除10月外,5月以來北京二手住宅網(wǎng)簽量一直保持在1.6萬-1.73萬套之間?;诖?,業(yè)內(nèi)有觀點認為,在北京二手房市場的平穩(wěn)狀態(tài)仍將在一定時間內(nèi)延續(xù)的預期之下,相比在有限的區(qū)域內(nèi)擇優(yōu)選擇在售限競房,或將有部分購房者選擇“踮踮腳”,在地段選項更多、周邊配套更為成熟的區(qū)域買入二手房。
北京商報記者 盧揚 榮蕾
您可能也感興趣:
今日熱點
為您推薦
保險打工人年終獎多數(shù)和上年持平或下降,怎樣發(fā)才合理?
A股5家上市險企去年保費收入增長0.03% 行業(yè)整體增速放緩
8家險企股權被掛牌轉讓,為何險企股權不再被追捧?
更多
- 科技部和浙江發(fā)布《創(chuàng)新行動方案》 構建高標準技術要素市場...
- 蕪湖釋放創(chuàng)新“N次方”效應 數(shù)字賦能驅動產(chǎn)業(yè)升級
- 重慶:激發(fā)人才創(chuàng)新活力,到2025年創(chuàng)新要素活躍度顯著增強
- 西寧加快知識產(chǎn)權強市建設步伐 去年兌現(xiàn)資助資金200萬元
- 無錫錫山區(qū)全面啟動實施“雙招雙引” 引進高端創(chuàng)新資源
- 重慶巴南區(qū)落實創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略 以科技創(chuàng)新引領五大產(chǎn)業(yè)集...
- 朝陽北票經(jīng)開區(qū)加快推進數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展 推動體制機制創(chuàng)新
- 湖北省先進低碳冶金產(chǎn)業(yè)技術創(chuàng)新聯(lián)合體組建 打造五千億級產(chǎn)...
排行
- 有機奶粉市場需求不斷加大 去年市場規(guī)模已突破100億元
- 我國穩(wěn)居世界第一制造業(yè)大國地位,高質量發(fā)展邁上新臺階
- 新一線城市中13城GDP超萬億元 哪座城市更有沖勁?
- 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績良好 為何地產(chǎn)股價“跌跌不休”?
- 新老人:消費觀感性與理性并存,購物從“老三場”轉移到“新...
- 中國奧園榮登福布斯全球2000強第849位 大幅躍升303位
- 數(shù)字化改革背景下,杭州以“產(chǎn)業(yè)大腦”賦能城市產(chǎn)業(yè)治理
- 江西將實現(xiàn)從“以票管稅”向“以數(shù)治稅”分類精準監(jiān)管轉變
- 7月份規(guī)模以上工業(yè)增加值增長6.4%,前7月增長14.4%
- 疫情常態(tài)化大背景下,各地該如何發(fā)展旅游業(yè)?
最近更新
- 數(shù)字人民幣的應用場景不斷豐富 已涵蓋200多個線下消費場景
- 年報業(yè)績預告火熱披露中 投資者要警惕高股價的財務大洗澡行為
- 強化常態(tài)化打擊,高效打擊“假企業(yè)”“假申報”等嚴重涉稅違...
- 清朗·2022年春節(jié)網(wǎng)絡環(huán)境整治行動將啟 嚴防“飯圈”亂象反彈反復
- 持續(xù)深化減費讓利工作 將政策紅利轉化為惠及企業(yè)的發(fā)展動力
- 深圳:試點開展互聯(lián)網(wǎng)處方藥銷售,實現(xiàn)相關事項“一網(wǎng)通辦”
- 特斯拉報告顯示第四季度其比特幣持有量沒有變化
- 波音Q4財報:787客機造成45億美元損失 三年來首次實現(xiàn)正現(xiàn)金流
- 受電視面板價格下跌影響 LG Display第四季度利潤同比下降30%
- 美聯(lián)儲3月份維持利率在0%-0.25%區(qū)間的概率為5%
- 美股快速下挫 現(xiàn)貨黃金回落至1820美元/盎司下方
- 無線電報的發(fā)展史
- 任意波形發(fā)生器簡介
- 傳感器工作原理
- 連續(xù)3個交易日下跌30% 華寶股份:實控人朱林瑤被監(jiān)察委員會立案
- 華潤啤酒預計2021年實現(xiàn)凈利潤同比增長110%-124%
- 數(shù)字電路基礎
- 對比FirstSolar:不看好漢能是因為我們不瞎
- 氫氧燃料電池原理
- 最便宜USB延長線自己制作的做法(圖解)
- 完美微分電路之我見
- 詳解ROHS標準
- 電弧爐原理
- 水井坊:2021年凈利預增約64%,銷售量增長約四成全部來自中高檔酒
- 因凈利潤為負且營收低于 1 億,皇臺酒業(yè)或被實施退市風險警示
- 安勇旭:綻放人生,讓愛遠行
- 一文讀懂FTX最新IEO項目「PsyOptions」
- 踐行綠色辦奧理念,遠東電纜液冷大功率充電電纜亮相北京冬奧會
- 新增80項升級技術!深度解析解放J6V的升級之路
- 31省份2021年經(jīng)濟成績單揭曉:17省人均GDP超1萬美元
今日要聞
- 數(shù)字人民幣的應用場景不斷豐富 已涵蓋200多個線下消費場景
- 年報業(yè)績預告火熱披露中 投資者要警惕高股價的財務大洗澡行為
- 清朗·2022年春節(jié)網(wǎng)絡環(huán)境整治行動將啟 嚴防“飯圈”亂象反彈反復
- 特斯拉報告顯示第四季度其比特幣持有量沒有變化
- 波音Q4財報:787客機造成45億美元損失 三年來首次實現(xiàn)正現(xiàn)金流
- 受電視面板價格下跌影響 LG Display第四季度利潤同比下降30%
- 美聯(lián)儲3月份維持利率在0%-0.25%區(qū)間的概率為5%
- 美股快速下挫 現(xiàn)貨黃金回落至1820美元/盎司下方
- 無線電報的發(fā)展史
- 任意波形發(fā)生器簡介