?撕掉地產(chǎn)標(biāo)簽，華僑城轉(zhuǎn)戰(zhàn)“文化+”

近幾年來，華僑城“甩賣”資產(chǎn)的動(dòng)作頻頻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年下半年以來，華僑城旗下企業(yè)已掛牌轉(zhuǎn)讓超過10個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。市場(chǎng)隨之爭(zhēng)議聲音不斷，針對(duì)公司的質(zhì)疑主要集中在現(xiàn)金流壓力、負(fù)債率“踩線”等問題上。

關(guān)于為何頻繁出售資產(chǎn)，華僑城方面曾公開表示，主要是按照國(guó)務(wù)院國(guó)資委“降負(fù)債、強(qiáng)主業(yè)”要求，實(shí)施新戰(zhàn)略指導(dǎo)下進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。公司將進(jìn)一步聚焦文旅主業(yè)，以確保有更多的精力和資源集中于文旅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

創(chuàng)立初期，華僑城通過“旅游+地產(chǎn)”的模式，用旅游擴(kuò)大社會(huì)影響，用高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)反哺建設(shè)周期長(zhǎng)、投入較高的旅游業(yè)務(wù)，并且實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，取得一定成績(jī)。

但近年來，華僑城的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略已發(fā)生改變。2016年華僑城明確提出“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”、“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的創(chuàng)新發(fā)展模式，確立了“中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑者、中國(guó)新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)者、中國(guó)全域旅游示范者”三大戰(zhàn)略定位，公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸升級(jí)。

從中可以看出，“旅游+”、“文化+”是華僑城新戰(zhàn)略下的“因”，是核心——通過探索“文化+”模式，從戰(zhàn)略、體制、技術(shù)、產(chǎn)品、商業(yè)模式等維度全面創(chuàng)新。而城鎮(zhèn)化是“果”，公司以“文化+”作為抓手，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)導(dǎo)入文旅產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)促城，以城興產(chǎn)”，從而驅(qū)動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

根據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，華僑城集團(tuán)在全國(guó)運(yùn)營(yíng)和管理景區(qū)70余家，2019年接待游客量超過1.5億人次，是全球主題公園集團(tuán)三強(qiáng)、位居亞洲第一。已成立文化集團(tuán)等二級(jí)子集團(tuán)，發(fā)展成為文化IP和城鎮(zhèn)化的內(nèi)容商和集成商。

華僑城旗下上市平臺(tái)華僑城A財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2019年開始，公司旅游業(yè)務(wù)收入占比已逐漸趕超房地產(chǎn)收入。根據(jù)2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)，兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為99.5億元和68.9億元，營(yíng)收占比分別為58%和40%。

這意味著，公司去地產(chǎn)化效果顯著，旅游業(yè)務(wù)現(xiàn)金流更趨穩(wěn)定，通過構(gòu)建文化引領(lǐng)、管理輸出、模式創(chuàng)新等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的新商業(yè)模式，改善依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)反哺文旅業(yè)務(wù)的局面、以及文旅產(chǎn)業(yè)過度重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式。

值得一提的是，在華僑城出售的項(xiàng)目中，大部分是純地產(chǎn)項(xiàng)目。比如近期重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“重慶華僑城”）旗下全資子公重慶悅嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓一事，重慶華僑城表示此舉意在加快項(xiàng)目落地實(shí)施，推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康快速發(fā)展，未來將繼續(xù)圍繞特色文旅小鎮(zhèn)、自然景區(qū)、都市文旅綜合體、美麗鄉(xiāng)村等華僑城優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域在重慶進(jìn)行投資拓展。

在此背景下，華僑城通過優(yōu)化資產(chǎn)，不但可以起到收縮業(yè)務(wù)戰(zhàn)線、聚焦戰(zhàn)略核心的作用，此外還可以有效提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，優(yōu)化公司現(xiàn)金流，從而保護(hù)股東權(quán)益。

華僑城A三季報(bào)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為333.94億元，增幅環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增加11.83%；凈利潤(rùn)為52.48億元，同比下降12.5%。其中，第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收162.86億元，同比增加33.41%；凈利潤(rùn)為31.1億元，同比下降2.44%，由此可見公司業(yè)務(wù)已逐步擺脫疫情的負(fù)面沖擊。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，華僑城A以長(zhǎng)期債務(wù)為主，短期債務(wù)壓力較小。以半年報(bào)數(shù)據(jù)為例，公司長(zhǎng)短期債務(wù)比和現(xiàn)金短債比分別為2.63倍和1.07倍。此外，有賴于央企背景，華僑城A的平均融資成本區(qū)間為2.87%-6.18%，低于行業(yè)平均水平，同時(shí)公司能夠以較低價(jià)格獲取文旅用地，并逐漸將布局?jǐn)U展至低能級(jí)城市。上半年，公司新增土儲(chǔ)對(duì)應(yīng)樓面成本相當(dāng)于售價(jià)的15.54%，凸顯了其在資源獲取上的較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。

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