在明拆遷律師：拆遷陷阱深，入坑悔一生！別怪我沒提醒你！

導(dǎo)讀：征地拆遷中涉及的往往是大額甚至巨額補償。所謂“利”旁邊一把刀，在巨額利益面前，最不缺少的就是各種陷阱，有人房子拆了，補償沒拿到；有了補償?shù)绞至?，卻比隔壁老王拿到的少了許多，各種圈套不一而足。想到順利拿到合理足額的拆遷補償，你未必需要成為一個“專業(yè)人士”，但至少要了解以下5個陷阱。

房屋評估陷阱

你的房子值多少？這是一個問題。

你的房子被拆了能拿到多少補償？這是個天大的問題。

這么說不是為了嚇唬你，而是真心為了提醒你。要知道，相比于強拆逼拆那種真刀真槍，房屋價格評估才真的是暗箭難防。實踐中，房屋價格評估具有極強的專業(yè)性，一般人看不懂也搞不明白，極具迷惑性。那些藏在專業(yè)名詞和數(shù)據(jù)背后的“貓膩”，保管讓你“賠了夫人又折兵”。

實踐中，評估中存在的問題有很多，比如程序不合法，該入戶沒入戶，該簽字的沒簽字，或是偽造了部分材料，又如實體方法選擇錯誤，這些都有可能導(dǎo)致評估出來的結(jié)果明顯偏低。

注意，要劃重點了！如何避免入坑？

有一個最實用的方法，我們稱之為市場比較法。而市場比較法，也是法定的房屋征收中價值評估的“必選”評估方法，其他方法只能作為輔助、補充性質(zhì)加以運用，而不得取代市場比較法的絕對統(tǒng)治地位。

具體來說就一點，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。更通俗點的說法，就是你的補償，不能比隔壁老王的少，你的房屋的價格，和周邊、隔壁類似面積、性質(zhì)的房屋的價格應(yīng)當是相類似的，如果差得太遠，那就很可能不正常了。

最后，面對拆遷這么大的事，必須要長點心。被征收人要及時收集好評估過程中的證據(jù)，一旦發(fā)現(xiàn)有哪不對勁，就要立即咨詢專業(yè)人士，以為日后維權(quán)奠定基礎(chǔ)。

逼遷（簽）陷阱

逼遷這種事，今天不見明天見。

在《迫使被征收人搬遷，可以嗎？》的在明說法欄目中，楊在明律師詳細解讀了各種常見的逼遷招數(shù)。

就實踐而言，我們很遺憾的告訴你，基本上任何一個被征收人，只要你對征收補償方案中提出的補償標準、數(shù)額不滿而拒絕在一開始就配合征收盡早簽約，那么逼遷就是你必然要面對的。所以逼遷在這里用“陷阱”兩個字來形容或許不太恰當，因為逼遷更多時候是躲不過去的“坎”。

發(fā)動逼遷的主動權(quán)牢牢掌握在征收方手上，被征收人只能處于“下風”位置去一個一個應(yīng)付。而逼遷又大致可分為兩種形式：一是“剛性”的，譬如老百姓所熟悉的斷水、斷電、斷路，砸門窗，騷擾恐嚇；二是“柔性”的，譬如臭名昭著的“株連式”，以及各種花樣繁多的“處罰程序”（最為匪夷所思的當屬計劃生育問題居然都會在此時被拿出來做文章）。

無論哪種，被征收人原則上有一步是必須走的：運用法律武器懟回去！兵來將擋，水來土掩；你有來言，我有去語。實踐中太多的被征收人在剛一與這些招數(shù)“短兵相接”時就不行了，乖乖的選擇去簽訂不公平的補償協(xié)議。

如果你覺得胳膊擰不過大腿，不想勞神費力，吃點虧也行，那你遷了也就遷了，畢竟有錢難買你高興不是。如果你的維權(quán)意識非常強烈，那就不要慫，也不要鬧，拿起法律武器。因為不管是“剛性”還是“柔性”的逼遷方式，在法律面前都是紙老虎。記住一點，能笑到最后的人，一定是最堅定的人。

補償協(xié)議陷阱

當你越過山和大海，跨過圈套和深坑。終于要簽征收補償協(xié)議了，恭喜你，又一個陷阱來了。

不是跟你過不去，而是現(xiàn)實的殘酷讓我們不得不在這里鄭重提醒你。實踐中，征收補償協(xié)議陷阱，是廣大被征收人最為深惡痛絕的一類。對于一些被征收人而言，經(jīng)歷了前面漫長、曲折的協(xié)商、博弈過程，到簽協(xié)議時已是精疲力竭，見著協(xié)議就跟見著錢和房一樣的激動。

這一“激動”，便正中征收方下懷。當你大筆一揮，不管簽名字體好不好看，合同就算達成了，而回過頭來你會發(fā)現(xiàn)，所簽下的協(xié)議與所看到的協(xié)議完全不是一個概念。“空白協(xié)議”、“陰陽合同”、“不留底”、“約定不明確”……坊間留下的一個又一個“傳說”，都是被拆遷人掉過的“深坑”。

為什么會掉坑？是對手的狡猾，也是被征收人的不小心。但歸根結(jié)底，都是在征收巨額補償?shù)拿媲?，被征收人失去了足夠的理性與辨識能力。這個結(jié)論很扎心，但值得每一個經(jīng)歷過或者即將經(jīng)歷拆遷的人牢記。

如何避免掉坑？簡單的說，有一點建議是絕對有效的：就補償協(xié)議的文本，不要在見著的第一時間就同意簽字。而是要設(shè)法將與征收方談話的內(nèi)容進行錄音，保留好就補償安置事宜進行協(xié)商的證據(jù)，將協(xié)議文本內(nèi)容先搞到手，拿去咨詢“局外人”或者專業(yè)征收維權(quán)律師，或者至少自己冷靜下來想一想再做決定。當局者迷，旁觀者清，永遠是真理；太快做決定，也往往容易很快后悔。前往記住一點：大意失荊州，小心才能駛得萬年船。

違建陷阱

“你這棚子是違建，扣你補償款。”

“你這陽臺是違建，扣你補償款。”

征收方頤指氣使很過癮，被征收方心里不爽卻只能打碎牙往肚里咽。這不是段子，而是真實的事例。

說實話，違建這個問題在我國屬于歷史遺留問題，各地都有，城市鄉(xiāng)下都有，一旦房屋面臨征收，一個劃片之中合法的、違法的建筑都混雜在一起，想分清絕不是那么容易的?；靵y地帶往往有利可圖，傻傻分不清的違建，就給征收方加以“運作”創(chuàng)造了條件。

從嚴格意義上講，“以拆違促拆遷”也是逼遷的一種形式，而且屬于“剛?cè)岵?rdquo;型：既有相當?shù)膹娭屏?，又有依法查處違法行為的合法外衣。不過，違建陷阱也不是無解的難題，被征收人至少可以從三個方面加以應(yīng)對。

第一，在合法合規(guī)的情況下，抓緊把證件補齊。房證、地證都有，如果你手里連最新?lián)Q發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書都有，房、地合成一個證，什么也不怕，征收方說破天也不能拿違建的事找你茬。

第二，辨識拆除違建行為的性質(zhì)，明辨拆違的時間節(jié)點。如果早不拆違，晚不拆違，就在征收項目啟動前后才開始拆違的，就具有“以拆違促拆遷”的外部特點，那么被征收人就要認真考慮依法維權(quán)了。因為此時的拆違損失的是被征收人的補償權(quán)益，其影響要比一般的違建查處嚴重得多。

第三，盯住拆違程序，尤其是“責令限期拆除決定書”這類的行政處罰決定。實踐中，這類帶“責令”二字的文書存在程序問題的可能性是很大的，被征收人一定要牢牢把握住。只要維權(quán)期限未錯過，那么機會就是很多的。

強拆陷阱

強拆，是圍繞補償款這一核心矛盾所產(chǎn)生的最極端的情形。

違法暴力強拆，是征收中的“殺手锏”式的手段。強拆的最大危害，并不是房子沒了、露宿街頭、無家可歸，而是房子沒了的同時，錢還沒拿到。

雖然近年來違法暴力強拆的現(xiàn)象呈明顯下降的趨勢，但實踐中這種情況并沒有杜絕，每發(fā)生一起，都會對被拆遷對象造成難以抹去的傷害，是廣大被征收人心頭之痛。

面對強拆怎么辦？被征收人必須把握兩點：一是要盡力守房，否則會使協(xié)商籌碼銳減；二是即使房屋遭違法強拆，維權(quán)仍有希望取得成果。如果是房子拆了，拆遷協(xié)議卻沒簽的情況下，維權(quán)尚有希望。此時被征收人要抓住強拆行為違法這個關(guān)鍵點，進而在提起的程序中尋求協(xié)商平臺或獲取國家賠償。

此外，值得注意的是，目前暴力強拆的情況少了，更多的地方政府選擇了通過法律途徑來下達“征收補償決定”或者“責令交出土地決定”，進而申請人民法院強制執(zhí)行。而若要應(yīng)對強制執(zhí)行的拆遷，被拆遷人就必須要把功夫下上述兩類關(guān)鍵的“決定”上，將維權(quán)時點前提。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，把握事物的主要矛盾，那么其他“細枝末節(jié)”的邊緣性問題自然不會成為阻礙我們獲取公平、合理補償?shù)?ldquo;攔路虎”。上述5個坑，說來簡單，但也有辦法“見招拆招”，一個一個用的智慧與法律來填平它，獲得公平合理補償后的幸福生活，也就在向我們招手了。