問天要地 “工業(yè)上樓”能否引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)投資新風(fēng)潮？

（2023年6月25日）雖然各地均在大力發(fā)展“工業(yè)上樓”，但并不是所有工業(yè)都適合“上樓”，并不是所有企業(yè)都能承擔(dān)上樓所帶來的的成本提升。

(資料圖)

“工業(yè)上樓”，可以簡(jiǎn)單認(rèn)為是把工業(yè)搬上樓房，該模式是一種將工業(yè)企業(yè)搬遷至城市的高層建筑中，形成產(chǎn)業(yè)集群的新模式。可以有效地節(jié)省土地資源，提高城市空間利用效率，同時(shí)也可以提高企業(yè)的生產(chǎn)效率和降低成本。

回顧我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)40年的歷史，改革開放初期重工業(yè)與輕工業(yè)比例失調(diào)與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)滯后等重大結(jié)構(gòu)性問題已經(jīng)得到初步解決。

到如今，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，城市土地資源配比開始面臨重大考驗(yàn)，問題之一便是土地規(guī)劃留給產(chǎn)業(yè)這一城市“生命線”的配給逐漸被壓縮。

“工業(yè)上樓”的發(fā)展模式，本質(zhì)就是為解決工業(yè)載體與土地利用之間的矛盾。既然陸地沒辦法“安排規(guī)劃”，只好抬起頭問天要地，運(yùn)用“折疊空間+垂直產(chǎn)業(yè)”新概念，實(shí)踐“工業(yè)上樓”新模式。

這一發(fā)展模式在以環(huán)渤海、長(zhǎng)三角及大灣區(qū)為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市之中更為顯著，寸土尺金之下，更要惜其貴、盡其用。

以深圳為例，目前全市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目共72個(gè)，用地面積854.8萬平方米、廠房面積2306.5萬平方米。

2022年11月，深圳推出“工業(yè)上樓”計(jì)劃，將連續(xù)五年每年建設(shè)2000萬平方米優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、定制化廠房空間，“工業(yè)上樓”優(yōu)質(zhì)廠房租金平均35元每月每平方米，打造國際一流的新一代生產(chǎn)生活生態(tài)“三生融合”型制造業(yè)園區(qū)。

值得一提的是，2019年7月，深圳寶安區(qū)推出《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，為中國首個(gè)工業(yè)上樓的規(guī)劃建筑規(guī)范。

問天問地，最重要的是產(chǎn)業(yè)聚集

在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如果有足夠的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套企業(yè)聚集，就可以形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，從而提高整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)效率和競(jìng)爭(zhēng)力，即上下樓更是產(chǎn)業(yè)的上下游。

基于“上下樓是上下游”的考慮，“工業(yè)上樓”的兩種初步發(fā)展形態(tài)隨即誕生——工業(yè)大廈和堆疊式廠房。

“工業(yè)大廈”模式是指高檔的廠房、寫字樓等建筑，多用于高科技產(chǎn)業(yè)、研發(fā)中心等企業(yè)。北京中關(guān)村軟件園、深圳科技園等都采用了這種模式，建筑環(huán)境高檔，配套設(shè)施完善，吸引了眾多高科技企業(yè)入駐。

“堆疊式廠房”模式則是指低層、簡(jiǎn)單的廠房，多用于傳統(tǒng)制造業(yè)和小微企業(yè)。例如深圳的華強(qiáng)北電子市場(chǎng)、廣東東莞的厚街鎮(zhèn)等都是采用這種模式，建筑簡(jiǎn)單、成本低，適合小微企業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)使用。

現(xiàn)如今，打造“工業(yè)上樓”要解決一套建筑設(shè)計(jì)體系在背后支撐的問題，既要在保證安全、節(jié)能環(huán)保、節(jié)省成本的同時(shí)，又能夠滿足企業(yè)需求。

如果看建安成本，平層廠房一般是1500元每平米，而“通用型”高層廠房其實(shí)已經(jīng)來到了4000-5000元每平米，有些“定制化”高層廠房造價(jià)甚至更高。

成本因素及產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品也導(dǎo)致并不是所有的產(chǎn)業(yè)都適合“上樓”。

問市要錢，期望通過REITs退出

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市兩周年之際，四單擴(kuò)募項(xiàng)目的落地也為當(dāng)前市場(chǎng)注入了“強(qiáng)心劑”?，F(xiàn)階段，公募REITs正成為市場(chǎng)新寵兒，爭(zhēng)先恐后奔赴REITs新風(fēng)口。

有市場(chǎng)人士指出，投資機(jī)構(gòu)在觀察國內(nèi)公募REITs的投資機(jī)會(huì)時(shí)，難點(diǎn)在于合適的底層資產(chǎn)很難找到。目前已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs還是工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、孵化器之類的物業(yè)，未來“工業(yè)上樓”資產(chǎn)可以很好解決公募REITs的資產(chǎn)需求問題。

究其原因，“工業(yè)上樓項(xiàng)目基本集中在一線和強(qiáng)二線等土地資源較為匱乏的城市，這些城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，投資機(jī)構(gòu)對(duì)融資主體及項(xiàng)目所在地情況更加包容。

此外，“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的招商運(yùn)營基本都是以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)為主，政策扶持力度大，資產(chǎn)的出租、運(yùn)營等收益有更好的保障，更符合公募REITs對(duì)資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求。

產(chǎn)權(quán)方面，由于“工業(yè)上樓”項(xiàng)目多為新建廠房，產(chǎn)權(quán)更加清晰明確，若成功落地REITs以租金收入和少量變現(xiàn)提供分紅，提升存量廠房的流動(dòng)性，募集更多證券市場(chǎng)資金，形成資金“活水”，將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大“工業(yè)上樓”建設(shè)規(guī)模。

“工業(yè)上樓”下的珠三角正走向逐步推廣普及、長(zhǎng)三角走向成熟完備、環(huán)渤海還處于新生階段，而香港已經(jīng)進(jìn)入更新升級(jí)階段。

作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)新時(shí)代下的表現(xiàn)形態(tài)，“工業(yè)上樓”能否引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新一輪投資風(fēng)潮？

8月7-10日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在海南舉辦2023博鰲房地產(chǎn)論壇及系列活動(dòng)，博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)亦將如期舉行，這里有眾多重量級(jí)行業(yè)嘉賓，探尋產(chǎn)業(yè)、資本的未來融合。

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