長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)陷危機(jī) 重要民生領(lǐng)域應(yīng)防止過(guò)度金融化
11月25日,天氣寒冷,位于北京市東城區(qū)的蛋殼公寓總部卻擠滿了房東和租客,他們?cè)诮箲]地排隊(duì)等待登記信息。
在場(chǎng)的房東陳女士告訴記者:“來(lái)也只是做個(gè)登記,收不到房租,不知道該怎么辦。”租客劉先生過(guò)來(lái)咨詢(xún)自己的“租金貸”如何辦理征信保護(hù),“現(xiàn)在租的房子正跟房東扯皮呢,但每個(gè)月貸款還得還。”劉先生很無(wú)奈。
長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)深陷危機(jī)
近日,多家媒體報(bào)道蛋殼公寓陷入資金鏈危機(jī),多地蛋殼公寓出現(xiàn)拖欠房東租金、公寓斷網(wǎng)、找不到管家等問(wèn)題,與此同時(shí),其杭州辦公室撤下招牌,成都辦公室人去樓空……
11月16日,蛋殼公寓官方微博稱(chēng)“我們沒(méi)有破產(chǎn),也不會(huì)跑路”。但近日,事件持續(xù)發(fā)酵,由于收不到房租又沒(méi)有解決方案,一些房東深夜撬鎖、驅(qū)逐租客,租客被迫搬家、租金貸還得接著還,同為受害人的租客和房東矛盾不斷激化……
今年8月以來(lái),已有多家住房租賃企業(yè)爆雷,而此次蛋殼公寓陷入危機(jī)無(wú)疑帶來(lái)更大影響。成立于2015年的蛋殼公寓在短短5年內(nèi)手握40萬(wàn)間房源,業(yè)務(wù)也從北京擴(kuò)大至全國(guó)13個(gè)城市。2020年1月,蛋殼登陸美國(guó)紐交所,成為第二家在美上市的中國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士分析,高價(jià)收房源和租金貸在蛋殼的快速擴(kuò)張中起到了重要作用。
房東張先生說(shuō),2018年,一名蛋殼公寓業(yè)務(wù)員來(lái)電詢(xún)問(wèn)他的房子是否出租。“后來(lái)發(fā)現(xiàn)同小區(qū)業(yè)主幾乎都接到過(guò)電話,說(shuō)明當(dāng)時(shí)他們搶房源還是比較激烈的。”張先生說(shuō),當(dāng)時(shí)蛋殼開(kāi)出的月租價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高出約500元,房子還有人打理,就簽了一份五年的合同。
租金貸即租客與長(zhǎng)租公寓簽訂租賃合同,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與金融機(jī)構(gòu)合作,引導(dǎo)租客辦理貸款并一次性預(yù)付一年房租及押金,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商向房東月付或季付租金,租客每月償還貸款。
租客劉先生說(shuō),選擇租金貸是迫于北京的高房租壓力。“我剛上班,押一付三的壓力比較大,選擇租金貸就能月付,并且貸款利息由蛋殼支付,對(duì)我來(lái)說(shuō)相當(dāng)于免息貸款。”
“租金貸”加大杠桿 “蛋殼”們的急速擴(kuò)張之路
蛋殼公寓赴美上市前的招股書(shū)顯示,2018年和2019年前九個(gè)月,通過(guò)租金貸獲取的租金預(yù)付款分別占公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的長(zhǎng)租公寓企業(yè)青客公寓,有六成以上租金收入來(lái)自租金貸。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐表示,非自持式長(zhǎng)租公寓是一個(gè)重資本、輕資產(chǎn)的行業(yè),由于租客和房東的付款周期不同,通過(guò)租金貸的杠桿作用,長(zhǎng)租公寓企業(yè)能迅速積累龐大的資金池,從而收購(gòu)更多房源擴(kuò)張規(guī)模。
劉璐認(rèn)為,這種模式與此前互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)通過(guò)資本“跑馬圈地”的模式如出一轍,但其風(fēng)險(xiǎn)更大,一旦遇到租金下降、房屋無(wú)法如期租出去等情況,便會(huì)造成租金貸模式無(wú)法維系,進(jìn)而資金鏈斷裂。
“近年來(lái)資本紛紛涌入長(zhǎng)租公寓行業(yè),但其實(shí)這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率很低。”成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)劉翔說(shuō),正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)基本要做到90%至93%的入住率才能盈利,今年疫情后,大部分企業(yè)達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營(yíng)很艱難。
蛋殼公寓招股書(shū)顯示,2018年,蛋殼公寓凈虧損達(dá)13.7億元;2019年前九個(gè)月,凈虧損達(dá)到25.2億元。對(duì)此蛋殼解釋稱(chēng)是由于其持續(xù)高速增長(zhǎng)。
“沒(méi)有規(guī)模,資本很難投你,做規(guī)模就是多收房,一旦市場(chǎng)有波動(dòng),入不敷出,很容易爆雷。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
重要民生領(lǐng)域應(yīng)防止過(guò)度金融化
2018年起,陸續(xù)有長(zhǎng)租公寓因租金貸、高杠桿等問(wèn)題爆雷,引發(fā)多地主管部門(mén)叫停“租金貸”,但它并未消失。2019年12月,住建部等六部委發(fā)文要求,住房租賃企業(yè)租金收入中,租金貸款金額占比不得超過(guò)30%,超過(guò)比例的應(yīng)于2022年年底之前調(diào)整到位。
今年9月7日,住建部《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》明確,直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度,將租金、押金納入監(jiān)管。近期,多地出臺(tái)長(zhǎng)租公寓專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管辦法,其中成都和重慶明確,承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的,資金要存入監(jiān)管賬戶(hù)。
不過(guò),成都市相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人坦言,該措施只能管住總部和賬戶(hù)在本地的企業(yè),要管住規(guī)模更大的全國(guó)性公司,還需其總部所在地和各地聯(lián)動(dòng)。
劉璐認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓屬于重要民生領(lǐng)域,爆雷的危害很大,租客不僅難以退款,還無(wú)房可住,很容易激化矛盾。“重要民生領(lǐng)域應(yīng)回歸服務(wù)業(yè)屬性,防止過(guò)度金融化,要著力引導(dǎo)企業(yè)降杠桿。”
目前,各地房東和租客的矛盾仍在發(fā)生,更多的人在焦急等待處理結(jié)果。“希望政府可以嚴(yán)格監(jiān)管,還我們一個(gè)安穩(wěn)的落腳地。”租客劉先生說(shuō)。(新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者李倩薇 盧宥伊)
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