藍(lán)光發(fā)展高杠桿下借新還舊逆周期拿地是否明智？

來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管小飛鼠

受融資政策收緊以及疫情影響，很多房企采用審慎拿地策略，將更多注意力放到了降杠桿，加速回款，增加流動(dòng)性上。在行業(yè)整體下行的情況下，藍(lán)光發(fā)展依然保持大舉拿地，在自身償債壓力較大時(shí)，逆周期布局又是否合理呢？

踩中“三條紅線”有息負(fù)債集中到期

藍(lán)光發(fā)展專注于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，在產(chǎn)業(yè)布局上基于“人居藍(lán)光+生活藍(lán)光”的雙擎業(yè)務(wù)模式，高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大，現(xiàn)金流量的充足程度對(duì)維持公司正常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作至關(guān)重要。公司的主要收入來(lái)自于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，而融資收緊的大環(huán)境下，對(duì)公司的負(fù)債管理提出了高要求。

2017-2020年1-6月，公司負(fù)債總額分別為761.96億元、1237.88億元、1627.70億元和1843.20億元，其中有息負(fù)債余額分別為349.81億元、564.82億元、609.04億元和753.99億元；有息負(fù)債占負(fù)債總額的比重分別為45.91%、45.63%、37.42%和40.91%。

從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2020年6月30日，公司的短期負(fù)債是長(zhǎng)期負(fù)債的3.44倍，該數(shù)據(jù)相比于2019年末的3.26有所增長(zhǎng)，主要是因?yàn)槎唐诮杩畹脑鲩L(zhǎng)以及長(zhǎng)期負(fù)債中于一年內(nèi)到期的金額增加。此外，非傳統(tǒng)融資的監(jiān)管政策變動(dòng)較多，融資成本較高，截至2020年6月末，公司的非銀行金融機(jī)構(gòu)借款余額為212.48億元，占有息負(fù)債的比例為28.18%。

由于近年來(lái)的快速擴(kuò)張，公司的債務(wù)融資規(guī)模也越來(lái)越大，導(dǎo)致負(fù)債水平呈上升趨勢(shì)。以“三條紅線”作為標(biāo)準(zhǔn)，截至2020年6月30日，藍(lán)光發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.34%；凈負(fù)債率為105.69%，現(xiàn)金短債比0.79，三條紅線全中表明公司存在著很大的降負(fù)債壓力。

但需要注意的是，公司的降負(fù)債并沒有明顯效果。一方面，公司的有息負(fù)債規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，并且大量有息負(fù)債集中到期，公司面臨著償還壓力。以半年報(bào)數(shù)據(jù)為例，公司的短期借款為92.6億元，同比增長(zhǎng)33.62%；長(zhǎng)期借款為310.44億元，同比增長(zhǎng)27.26%，應(yīng)付債券由于一年內(nèi)到期重分類減少58.2%。公司在1年以內(nèi)到期的有息債務(wù)規(guī)模共計(jì)355.41億元，占有息債務(wù)總額的比例共計(jì)47.14%。

另一方面，公司通過借新還舊完成到期債務(wù)的置換。10月26日，公司完成發(fā)行2020年度第三期中期票據(jù)發(fā)行，實(shí)際發(fā)行額15億元，期限2年，固定利率7%。募集到的資金將用于償還17藍(lán)光 MTN001，發(fā)行規(guī)模為30億元，擬償還金額為15億元。

從融資成本來(lái)看，公司存量的境內(nèi)債券票面利率在7%/年左右；近期，公司債權(quán)融資計(jì)劃的掛牌利率10.5%/年，境外美元債的票面利率11%/年，融資成本較高。

剝離醫(yī)藥業(yè)務(wù)全力布局地產(chǎn)逆周期拿地是否明智？

地產(chǎn)政策收緊時(shí)，企業(yè)的融資渠道受到抑制，疊加新冠疫情影響，全國(guó)商品房銷售額和銷售面積雙雙下滑。藍(lán)光發(fā)展也同樣面臨銷售承壓、利潤(rùn)空間壓縮的問題，營(yíng)收和凈利增速相比以前年度大幅下滑。2020年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入158.04億元，同比增長(zhǎng)8.72%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.62億元，同比增長(zhǎng)7.45%。

面對(duì)市場(chǎng)景氣度下滑，公司開啟瘦身模式。2020年7月28日，公司、藍(lán)迪共享將所持有的迪康藥業(yè)100%股權(quán)以現(xiàn)金方式轉(zhuǎn)讓給漢商集團(tuán)、漢商大健康，交易對(duì)價(jià)為9億元。此舉一方面有利于公司將資源聚焦在住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)上，另一方面可以盤活資產(chǎn)，增加現(xiàn)金流。

存量土儲(chǔ)規(guī)模是房企實(shí)力和成長(zhǎng)空間的重要指標(biāo)，市場(chǎng)下行通道中公司逆周期拿地。2020上半年新增項(xiàng)目36個(gè)，總建筑面積約588.52萬(wàn)平方米，其中76%分布于華東和華中地區(qū)。上半年拿地面積/銷售面積為1.41，該數(shù)據(jù)相比2019年上半年的1.32有所上升，拿地力度不減反增。

土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目規(guī)模增加推高了公司的存貨水平，截至2020年6月30日，公司的存貨為1508.14億元，同比增長(zhǎng)34.27%，占總資產(chǎn)比例為66.15%。較高的土地儲(chǔ)備也給公司帶來(lái)了一定的資金支出壓力，基于目前已有土地資源，公司2020年7-12月、2021年、2022年及后續(xù)在建及擬建項(xiàng)目的的資本支出金額預(yù)計(jì)分別為441.64億元、578.66億元和677.72億元。

逆周期拿地的邏輯是：土地市場(chǎng)降溫的情況溢價(jià)率降低，公司囤積低價(jià)土地，在市場(chǎng)回暖的時(shí)候下獲取土地增值收益。但土儲(chǔ)也并非多多益善，當(dāng)土地的價(jià)格增長(zhǎng)率低于企業(yè)的融資成本時(shí)，通過囤地賺取土地溢價(jià)的機(jī)會(huì)就不復(fù)存在，加之今年來(lái)地產(chǎn)融資政策收緊，公司本身流動(dòng)性壓力較大，采取逆周期拿地的策略將占用大量資金，一旦出現(xiàn)推盤不順，可能會(huì)惡化公司的財(cái)務(wù)狀況，所以高杠桿下的逆周期拿地策略是否合理還值得商榷。

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