天天時訊：百億償債高峰將至，一上市房企懇請共渡難關

作 者丨吳抒穎

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編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

在償債高峰到來之前，合景泰富主動采取行動。

2022年9月2日，合景泰富發(fā)布公告，將對三筆境外美元債進行交換要約和同意征求交易。此次交換要約包括一年內(nèi)到期的三筆境外債，包括2022年9月到期的兩筆票據(jù)及2023年9月到期的票據(jù)。

與此同時，合景泰富對于其余于2024年至2027年到期的六筆美元債券也同時開展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。本次交易將于2022年9月2日開始，將于2022年9月9日下午四時正（倫敦時間）交換期限屆滿。

公告表示，交換要約及同意征求的目的是為改善整體的財務狀況，延長債務管理到期時間，加強對資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表的改善和管理。

合景泰富方面告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這次交易能夠幫助其緩解短期流動性壓力，避免債務違約，以使管理層得以投入更多的精力到核心業(yè)務運營，以期以更好的狀態(tài)兌付境外美元債。

合景泰富強調，誠摯希望債券持有人在此艱難時刻共渡難關，重新出發(fā)。

堅持底線

合景泰富本次發(fā)起要約的票據(jù)總額共計16億美元，包括2022年9月到期的2筆票據(jù)合計9億美元，及2023年9月到期票據(jù)7億美元。

合景泰富為本次要約開出的條件是，針對2022年9月到期的兩筆美元票據(jù)，每1000美元的代價是用2024年1月、本金總額為950美元的新票據(jù)替換，另50美元則以現(xiàn)金償還，同時合景泰富會給出5美元的獎勵金。

針對2023年到期的美元票據(jù)，合景泰富將交換為2024年8月、本金總額為1000美元的新票據(jù)，合景泰富會給出現(xiàn)金5美元的獎勵以及償付任何應計利息。

在公告中，合景泰富表示，假如要約征求未獲同意，則其為了履行財務陳納干諾所做的其他努力未必能達到預期效果，合景泰富或會考慮進行債務重組。

合景泰富所給出的條件相較于其他此前進行交換要約的同行未必是最有誠意的，但在當前的市場情況下，債權人和投資者的心理已經(jīng)發(fā)生變化，也增加了交換要約獲得債權人通過的可能性。

合景泰富發(fā)起交換要約，旨在避免出現(xiàn)法律意義上債務違約。債務展期指的是借款人不能及時償還利息，通過延長、續(xù)借等方式延遲歸還，本質上是用合理的手段獲得債券持有人的支持，債券持有人受法律保護，給予一段合適的償債窗口期，用時間換空間，保障債券持有人和借款人權益的主動債務管理舉措。

合景泰富堅持至今，也已經(jīng)歷經(jīng)風雨。

今年上半年，房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯，合景泰富的經(jīng)營面也受到了一定的影響。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，合景泰富集團今年前8個月銷售額為348.5億元，同比減少51.3%。

今年上半年，合景泰富實現(xiàn)營業(yè)收入84.70億元，同比下降34.72%，歸母凈利潤4.35億元，同比下降84.20%；與此同時，其截至2022年6月底賬上現(xiàn)金約222億元，其中不受限現(xiàn)金剩余51.2億元。

在市場尚未全面回暖、現(xiàn)金縮減的情況下，合景泰富今年以來在償債方面相對積極。根據(jù)公開資料統(tǒng)計，合景泰富累計共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計人59.39億元，以及及境外美元債券2.5億美元。

維持經(jīng)營

合景泰富作為一家開發(fā)與經(jīng)營并重房企，其項目多布局于一線城市及強二線城市的核心地段，本身資產(chǎn)質量尚可。在當前的市場情況下，合景泰富除了在債務面做好主動管理以外，也必須更注重經(jīng)營面的穩(wěn)定。

開發(fā)業(yè)務方面，合景泰富的土地儲備相對優(yōu)質。

根據(jù)合景泰富2022中期報告，截至2022年6月30日，其聚焦大灣區(qū)核心城市，旗下共擁有177個項目，分布于中國內(nèi)地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權益建筑面積約1494萬平方米，總建筑面積約2062萬平方米，權益比約為72%。

由于不少是高端住宅項目，合景泰富旗下的住宅項目也能夠比較快速變現(xiàn)。今年7月27日，合景泰富向龍湖集團轉讓香港“尚珒溋”項目50%的股權及股東貸款，作價13億港元，錄得4.895億港元的稅后利潤。

除此以外，合景泰富的持有型物業(yè)能夠貢獻一定的正向現(xiàn)金流。

目前，合景泰富已開業(yè)投資性項目共45個，包括商場11個、寫字樓10個、酒店24個。從2019年至今，合景泰富投資型物業(yè)租金收入連續(xù)三年遞增。今年上半年，合景泰富物業(yè)投資租金收入為9.16億元，小幅增長1.7%，其中商場和寫字樓租金收入分別同比增長了25%、16% 。

不過，面對當前的流動性困難，合景泰富也將尋求出售部分非核心資產(chǎn)。

據(jù)合景泰富方面對21世紀經(jīng)濟報道記者透露，其在今年年初組建了大客戶銷售團隊拓展大客戶資源以促進整售式大單項目，并計劃銷售集團位于廣州、北京、上海的部分非核心區(qū)域的寫字樓，這些項目位于一線城市的城市副中心或新興商務區(qū)，其積極推進整棟寫字樓銷售落地，預計將帶來穩(wěn)定而可觀的現(xiàn)金收入。

合景泰富方面對未來的持續(xù)經(jīng)營具有相當?shù)男判摹?/strong>

合景泰富指出，其積極落實項目新增融資，旗下投資性物業(yè)大多布局一二線核心城市，地標資產(chǎn)優(yōu)質，隨著新商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)，預計將獲得更多新增融資，這些優(yōu)質資產(chǎn)還為公司帶來更有力的增信支持，給投資者更多的實質性保障。

合景泰富強調，此后將通過積極合理的債務管理，也希望債券持有人看到合景優(yōu)質資產(chǎn)的價值和底氣，用時間換空間，順利度過行業(yè)下行周期，相信市場會逐漸恢復。

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本期編輯 江佩佩 實習生 吳梓楹