住房租賃金融開“綠燈”，銀行業(yè)該如何掘金？

趕在元旦前夕，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了一項房地產(chǎn)金融政策的重磅新規(guī)——建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，自2021年1月1日起實施，嚴(yán)控房貸規(guī)模的同時將住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算，給銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)開了“綠燈”。對于銀行業(yè)來說，在政策扶持下，住房租賃市場的培育蘊藏著不少業(yè)務(wù)機會，未來銀行應(yīng)當(dāng)如何更好地介入這一領(lǐng)域成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的問題。

住房租賃金融開“綠燈”

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，建立了銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。該政策將所有銀行分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比兩個指標(biāo)上限，對占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期?！锻ㄖ纷?021年1月1日起實施。

從此項規(guī)定帶來的直接影響看，東吳證券研報顯示，中大型銀行受政策影響比較明顯，如果基于2020年中報數(shù)據(jù)測算，10家上市銀行的住房貸款占比超標(biāo)、11家的房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)。

值得關(guān)注的是，近幾年來，“房住不炒”，壓降銀行涉房貸款規(guī)模的主旋律未曾動搖。而在監(jiān)管劃定紅線房地產(chǎn)貸款占比五檔“紅線”，執(zhí)行更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款管理制度的背景下，銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)正迎來新的業(yè)務(wù)機會。

根據(jù)央行、銀保監(jiān)會方面的表態(tài)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。目前，人民銀行正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。

對此，光大銀行金融市場部分析師周茂華對北京商報記者表示，此項規(guī)定相當(dāng)于給銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)開了“綠燈”。從實踐看，銀行可以與政府、房地產(chǎn)企業(yè)等機構(gòu)合作發(fā)展住房租賃市場，銀行一般在信用中介、住房獲客、提供按揭信貸、租房業(yè)務(wù)等方面提供金融服務(wù)。按照這個思路發(fā)展，一是有助于增加國內(nèi)住房租賃市場供給，尤其是長租房市場發(fā)展，租賃市場發(fā)展有助于平穩(wěn)房價;二是有助于降低房地產(chǎn)負債過度擴張和銀行對房地產(chǎn)信貸集中度過高的潛在風(fēng)險，即防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險;三是有助于拓寬銀行業(yè)務(wù)空間。

事實上，2020年中央經(jīng)濟工作會議已明確了對住房租賃市場的高度重視，這也是近年來中央經(jīng)濟工作會議對住房租賃著墨最重的一次。銀行業(yè)資深分析人士王劍輝表示，央行銀保監(jiān)會此次政策推出，是配合中央對發(fā)展房屋租賃市場的戰(zhàn)略安排，可以肯定的是，對經(jīng)營具有戰(zhàn)略前瞻性的金融機構(gòu)來說，發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)一方面可以成為一個補充收入渠道，另一方面，也可以成為其他業(yè)務(wù)的助推器，比如租金貸發(fā)展到一定階段可以成為其房貸業(yè)務(wù)的重要信息數(shù)據(jù)來源或其他金融消費信用評級的重要依據(jù)。

或成發(fā)力方向

在政策支持之下，對于銀行業(yè)而言，住房租賃市場的培育潛藏著不少機遇，首先走入業(yè)內(nèi)視線的便是租金貸業(yè)務(wù)。

周茂華表示，隨著城鎮(zhèn)化不斷推進，尤其房價相對高的一二線城市，人們對租賃住房觀念改變等，長租房需求潛力大，同時，監(jiān)管層對銀行房地產(chǎn)信貸集中度設(shè)立“紅線”，將吸引銀行開始重視住房租賃市場業(yè)務(wù)拓展，勢必推動銀行開發(fā)相關(guān)金融服務(wù)和產(chǎn)品，包括提供信貸按揭產(chǎn)品等。

事實上，長期以來，租金貸都被劃歸到銀行房地產(chǎn)類貸款之中，但在近年來監(jiān)管控制銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模的背景下，租金貸產(chǎn)品相較于銀行傳統(tǒng)房地產(chǎn)貸款收益不高，使得銀行缺乏在有限的貸款額度里發(fā)展租金貸業(yè)務(wù)的動力，再加上租賃市場發(fā)展不成熟缺乏規(guī)范，消費者投訴較多等原因，銀行布局這一領(lǐng)域一直未有太多聲響。

“可以預(yù)期新政策出臺以后，會有更多銀行有主動性參與這方面業(yè)務(wù)，銀行會借助政策拓展其服務(wù)線、產(chǎn)品線，提升客戶服務(wù)能力，將這項新業(yè)務(wù)作為個人消費金融業(yè)務(wù)提升的一個重要輔助手段，但這種動機更多是一種‘圈地’的動機，使自身不在行業(yè)中處于落后地位。”王劍輝對北京商報記者如是說。在他看來，房屋租賃貸款在金融機構(gòu)的發(fā)展還處于早期階段，規(guī)則制定、經(jīng)營模式摸索可能還需要一些時間，盈利空間相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款較為有限，銀行也不會過于激進快速擴張。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進進一步對北京商報記者表示，個人房貸仍然是銀行發(fā)展的主流，同時從政策上看，發(fā)力租金貸是銀行未來發(fā)展的一個方向，勢必會有越來越多銀行介入。

如何掘金？

在此前一些風(fēng)險糾紛的困擾之下，銀行發(fā)展租金貸業(yè)務(wù)還存在什么問題，接下來應(yīng)當(dāng)如何更好的介入住房租賃市場也成為市場關(guān)注的問題。

在周茂華看來，銀行入局長租市場，有資金、客戶與信息、品牌聲譽等方面優(yōu)勢，但從以往一些案例看，由于銀行與其他機構(gòu)、平臺合作出現(xiàn)風(fēng)險和收益不匹配、法律糾紛較多等問題，未來銀行需要考慮風(fēng)險與收益平衡及業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展等，以及銀行深入研究合作模式、明確自身定位，如何最大限度減少法律糾紛等風(fēng)險。

“中小銀行與長租公寓等合作應(yīng)該是引流的合作方式，而不是直接把錢貸給長租公寓，真正比較穩(wěn)妥可持續(xù)發(fā)展模式應(yīng)該是讓長租公寓提供客源，然后銀行提供金融服務(wù)，實現(xiàn)共贏。”談及此前出現(xiàn)的長租公寓風(fēng)險，王劍輝如是說。

他進一步指出，銀行發(fā)展租金貸業(yè)務(wù)還需開展跟蹤服務(wù)，做好資金監(jiān)管，避免貸款資金的違規(guī)使用，密切注意租賃企業(yè)經(jīng)營狀況，同時行業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立信用信息共享機制，并聯(lián)合外部機構(gòu)，比如與保險合作來達到風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，降低風(fēng)險隱患。

對于未來銀行應(yīng)當(dāng)如何開展租金貸業(yè)務(wù)，以及適合什么樣的銀行開拓這項業(yè)務(wù)，王劍輝表示，從業(yè)務(wù)開展對象來看，分為個人客戶和機構(gòu)客戶。對于零售業(yè)務(wù)比較突出的銀行可大力拓展個人客戶，同時可以有選擇的開展一些機構(gòu)客戶業(yè)務(wù)。目前可能最先開展的是一些中小型銀行、直銷銀行，因為這類業(yè)務(wù)零售特征比較明顯，大中型銀行可能更多會從機構(gòu)業(yè)務(wù)著手。開展機構(gòu)客戶的過程中，應(yīng)該更多選擇面向企業(yè)類的客戶。比如企業(yè)為員工提供租房，企業(yè)手里的資金在經(jīng)營上若有更好的用途，銀行可以為其提供租金貸解決壓力，間接支持了實體經(jīng)濟的發(fā)展。

嚴(yán)躍進指出，在政策支持下，大型銀行勢必會發(fā)力住房租賃金融業(yè)務(wù)，可以適當(dāng)成立專門住房租賃的兩個條線，一是作為住房租賃的裝修、房源收購等經(jīng)營方面的貸款，二是作為租客短租變長租的貸款。部分區(qū)域性的小銀行、農(nóng)村信用社如果看好該業(yè)務(wù)，對當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地做租賃住房提供金融服務(wù)，也具有一定的發(fā)展優(yōu)勢。

北京商報記者 孟凡霞 馬嫡

關(guān)鍵詞： 住房租賃 銀行業(yè)