今年土地市場正迎新一輪熱潮

土地市場正迎新一輪熱潮。

僅4月26日一天，浙江和安徽兩省的三個城市土地總成交金額就達200多億元。其中，浙江杭州6宗地塊攬金84.8億元;浙江溫州兩塊地分別以140輪競價和195輪競價成交，總額為42.41億元;安徽省合肥12宗地塊成交，總價達81.95億元。

在江蘇蘇州，今年以來的四次集中推地，有三次成交達到百億級別。

而這些只是土地市場升溫的局部表現(xiàn)。

中國指數(shù)研究截至4月25日的數(shù)據(jù)顯示，全國300城整體住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回升，3月、4月表現(xiàn)尤為顯著。

成交樓面價上，2月已經(jīng)結(jié)束連續(xù)11個月的下跌趨勢，到了4月同比漲幅保持在20%以上，絕對價格達到歷史單月次高水平，僅比2017年9月稍低。溢價率2?4月持續(xù)走高，從10.6%、23.6%到30%以上。

4月，無錫、南昌、常州等城市也拍出溢價率在70%以上的地塊。

在“房住不炒”的背景之下，房企此時高溢價拿地?zé)o疑存在風(fēng)險。

克而瑞的最新研究報告認為，本輪土地的“窗口期”在2018年四季度和2019年的1?2月。

時間很短，支撐其持續(xù)的三個因素當中，資金面、政策面和市場面，均存在一定的不確定性。

“在二三季度無論是戰(zhàn)略調(diào)整還是規(guī)模需要，企業(yè)投資布局仍然需要保持謹慎。當然，謹慎并不意味不拿地，聚焦、收縮戰(zhàn)略之下，盲目追高并不可取。”克而瑞的報告警示。

拿地?zé)崆楦邼q

杭州、武漢和北京是今年前三大吸金大戶，截至4月25日，三地的土地出讓成交總金額分別為612億元、603億元和594億元。位列前十的其余城市分別為天津、蘇州、上海、福州、鄭州、佛山和西安。

在成交總面積維度，武漢、西安和天津居于前三位。鄭州、昆明、太原、青島、大連、南寧和菏澤分別位列第4?10位。

不難發(fā)現(xiàn)，武漢、天津、鄭州和西安四個城市在住宅用地總金額和總面積上均位居全國前10。這些一二線以及強三線城市也是多數(shù)房企2019年的投資重心。

中國指數(shù)研究院2019年前三季度的報告指出，房企在長三角城市群的拿地金額居于其他城市群的首位，此外受人才落戶政策的實施、地區(qū)經(jīng)濟崛起以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素影響，中西部地區(qū)的關(guān)注度也在持續(xù)提升。

例如融創(chuàng)中國，在重慶、西安、成都等中西部城市均有新增土儲。融創(chuàng)也是2019年一季度拿地總金額的大戶，僅次于萬科位居排行榜第二位，達309億元。

綠地、新城、旭輝、陽光城、中海、恒大、龍湖和中南8家房企進入一季度拿地總金額前十位。其他超過百億拿地總金額的房企還有禹洲、華潤、金地、新希望和華僑城。

房企拿地?zé)崆榈母邼q，一方面離不開年初常規(guī)補倉需要的安排。億翰智庫首席研究員張化東分析，從跑量的角度，一季度所拿地塊可以實現(xiàn)當年開發(fā)并進入銷售，助力今年或者來年的銷售目標實現(xiàn)。

“相當多房企仍有沖規(guī)模的目標，土地儲備是必不可少的。此外，市場在信貸融資方面相比去年有所松動，所以，房企在資金面上有了一定的流動性支撐。”他分析指出。

積極拿地的同時，多家房企在頻頻搶占融資的“小陽春”。融資成本的下降擺在眼前，從3月的情況來看，境外融資成本大部分低于8%，境內(nèi)債也保持在5%以下水平，低于去年年末的成本。

風(fēng)險猶存

但值得注意的是，在目前形勢下，貿(mào)然追高投資，會面臨一定的風(fēng)險。

融創(chuàng)董事局主席孫宏斌在此前的業(yè)績會上對時代周報在內(nèi)的媒體表示，對于今年的房地產(chǎn)市場不能太樂觀。限價政策大幅放松可能性不大。“2019年要小心一些，政策放松不會像大家想的那樣有力度。”他稱。

同策集團首席分析師張宏偉發(fā)現(xiàn)，去年上半年土地的測算凈利潤率均控制12%左右，凈利率在8%?9%區(qū)間的土地出現(xiàn)流拍，而現(xiàn)在大部分地塊經(jīng)測算的凈利潤率已經(jīng)大幅下降，只有3%?5%甚至低至0。

房企面臨利潤空間的瓶頸只是一方面。2019年，房企債務(wù)集中償付期也在到來，企業(yè)面臨的資金壓力依舊不減。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在4月的克而瑞地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會上對時代周報在內(nèi)的媒體就判斷，土地市場的熱度不一定會持續(xù)下去，“房企第一季度拿地，年底前可以做到上市銷售，對很多房企來說是不錯的選擇，但到二季度末的時候，整體市場環(huán)境就會發(fā)生變化”。

“盡管土地市場確實出現(xiàn)了一定的回暖跡象，但不可忽視的是，整體來看，這些大幅上漲地塊只是聚焦區(qū)域之下的個別案例，市場并未出現(xiàn)2016年那種瘋狂勢頭。”克而瑞的最新報告也指出。

克而瑞研究團隊對全國22個重點城市土地市場的地價、庫存風(fēng)險分析后提示，在一些庫存高、去化慢、地價漲幅大的城市，例如鄭州、重慶、寧波、濟南等，未來投資拿地需要更加謹慎和理性。

此外，土地庫存并無較大風(fēng)險，但地價漲幅較大的一些城市，如南寧、西安、濟南等，當前并不是拿地的最佳時期。

部分地價回調(diào)但庫存高企的三四線城市，如湖州、嘉興等，更是需要謹慎對待。

而成都、長沙、沈陽等中長期庫存壓力小，沒有去化壓力的城市，只要市場銷售能夠保持穩(wěn)定，拿地保持理性即可。

“但這一輪回暖或許會跟過往幾輪不一樣，過去的統(tǒng)一調(diào)控已經(jīng)變?yōu)橐虺鞘┎撸院髸粫俪霈F(xiàn)像過去一樣房地產(chǎn)行業(yè)的整體強拉升，要打一個問號。”海通證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示。

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