降低公共維修資金使用門檻

十三屆全國人大常委會第十次會議20日聽取了全國人大憲法和法律委員會關(guān)于民法典物權(quán)編草案修改情況的報告。在2018年8月初次審議的基礎(chǔ)上，此次草案在土地承包經(jīng)營權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、居住權(quán)等方面作出了修改完善。

為落實“三權(quán)分置”制度，根據(jù)黨中央有關(guān)精神和修改后的農(nóng)村土地承包法，草案二審稿對“土地承包經(jīng)營權(quán)”的相關(guān)內(nèi)容作了完善。

例如，此次草案規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán);流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。同時，草案還刪去了第十七章“抵押權(quán)”中關(guān)于耕地不得抵押的規(guī)定，以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要。

“此次草案對土地經(jīng)營權(quán)相關(guān)規(guī)定的修改，旨在解決農(nóng)村的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)性不夠的問題。”中國人民大學法學院教授楊立新表示，關(guān)于土地的相關(guān)權(quán)利是農(nóng)民最重要的財富，通過諸如允許耕地抵押進行融資等方式提高其流轉(zhuǎn)性，可以提高相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利的利用效率，也可以促進土地的集約化使用。

近年來，群眾普遍反映公共維修資金使用難等問題。對此，此次草案完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將草案第七十三條規(guī)定的應(yīng)當經(jīng)參與表決的業(yè)主專有部分面積和人數(shù)占比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意。另外，根據(jù)一些地方的實踐，草案還增加了一款規(guī)定：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。

中國人民大學常務(wù)副校長、法學院教授王利明表示，當前物權(quán)法對業(yè)主共同決定的投票程序采用了人數(shù)加面積的辦法，這樣既注重了保護房產(chǎn)面積較小的業(yè)主的利益，也注重了保護房產(chǎn)面積較大的業(yè)主的利益。但是，按物權(quán)法關(guān)于公共維修資金使用的規(guī)定，實踐中存在業(yè)主開會難、議事難、表決難等問題，“因此物權(quán)編草案此次修改，實際上是降低了表決通過的難度，有利于業(yè)主大會行使職權(quán)。”王利明表示。

關(guān)于居住權(quán)制度，此前有的地方、法學教學研究機構(gòu)和社會公眾建議進一步予以完善，明確居住權(quán)是無償設(shè)立的用益物權(quán)，并對居住權(quán)合同的內(nèi)容進行規(guī)范。據(jù)此，此次草案規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

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