企業(yè)看淡市場(chǎng)顧慮房?jī)r(jià) “以房養(yǎng)老”陷入困局

以房養(yǎng)老，曾經(jīng)是備受追捧的養(yǎng)老熱詞，很多人關(guān)注著這種新的養(yǎng)老方式。但是這種新方式推廣情況到底如何?能不能發(fā)展下去?能否成為社會(huì)化養(yǎng)老的一種合理選擇?

“以房養(yǎng)老”，一直是城市養(yǎng)老形式中備受關(guān)注的一種。這種新形式多是指保險(xiǎn)版的“以房養(yǎng)老”。2014年6月，原保監(jiān)會(huì)正式公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，宣布自2014年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，該業(yè)務(wù)被稱為保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”。

2015年3月，首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品“房來(lái)寶”由幸福人壽正式推出。何為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)?幸福人壽有關(guān)人士介紹說(shuō)，根據(jù)保險(xiǎn)條例，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取相應(yīng)養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

如今，4年多時(shí)間過(guò)去了，多數(shù)人對(duì)“以房養(yǎng)老”依然不甚了解，在很多人眼中，它甚至成為“騙局”的代名詞。“以房養(yǎng)老”推進(jìn)現(xiàn)狀如何?如何看待該模式的發(fā)展前景?實(shí)現(xiàn)破局應(yīng)該從哪些方面入手?帶著這些問題，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者進(jìn)行了走訪。

阻礙大 誤解多

——公眾接受程度較低

廣州的區(qū)伯早年離異后一直獨(dú)自生活。隨著年紀(jì)漸長(zhǎng)，身體也出現(xiàn)了諸多問題。出于安全和方便考慮，區(qū)伯想請(qǐng)個(gè)保姆照顧自己。但他每個(gè)月退休金不到4000元，難以負(fù)擔(dān)保姆費(fèi)用。2016年5月，他選擇了“以房養(yǎng)老”，投保之后，每月從幸福人壽領(lǐng)取6131元養(yǎng)老金，請(qǐng)到了保姆，生活質(zhì)量有了很大改善。

但是，像區(qū)伯一樣選擇此類養(yǎng)老方式的老人并不多。幸福人壽提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，共啟動(dòng)意向客戶168戶247人，已承保117戶172人，領(lǐng)取養(yǎng)老金105戶 150人，其余正在辦理中。

投保人平均年齡71歲，多為失獨(dú)孤寡、空巢、低收入老人。而幸福人壽是目前唯一已經(jīng)完成承保此業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司。也就是說(shuō)，目前全國(guó)選擇住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的老人僅有117戶172人。

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授董克用認(rèn)為，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這一模式的適用群體本就比較小眾，“它只適合那些沒有想把房子作為財(cái)產(chǎn)留給后代繼承的人，這些人要么有好幾套房子，要么沒有后代繼承人或其他房產(chǎn)繼承人，與此同時(shí)，他自己的養(yǎng)老金又不多，上述情況同時(shí)符合的人目前還不多”。

此外，傳統(tǒng)觀念、利益糾紛、一些詐騙案件導(dǎo)致的社會(huì)負(fù)面影響等也都是阻礙老人接受“以房養(yǎng)老”的重要因素。

“傳統(tǒng)觀念上，中國(guó)的老人多數(shù)不能接受這一模式，特別是子女或其他親屬如提出反對(duì)意見，對(duì)老人影響很大。有些子女覺得老人參與‘以房養(yǎng)老’，自己會(huì)沒面子。”幸福人壽反向抵押業(yè)務(wù)管理人員陳磊告訴記者：“有不少投保人都配合我們做完房屋評(píng)估甚至抵押登記了，最終還是因?yàn)轭櫦杉胰朔磳?duì)而選擇放棄。”

此外，社會(huì)上對(duì)于“以房養(yǎng)老”的誤解也導(dǎo)致很多老人不能接受這一模式。曾經(jīng)出現(xiàn)的打著“以房養(yǎng)老”名義進(jìn)行詐騙的事情，造成了很大的影響，讓公眾對(duì)這一模式產(chǎn)生了負(fù)面解讀。很多老人都有這樣的誤解：參加了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，就不能住在自己房子里了，甚至最終可能導(dǎo)致他們流離失所。

看淡市場(chǎng) 顧慮房?jī)r(jià)

——企業(yè)參與熱情不高

事實(shí)上，不但住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的參保老人沒有預(yù)想的那么多，作為市場(chǎng)主體的企業(yè)參與度也不高。目前，只有幸福人壽和人保壽險(xiǎn)兩家公司開展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，而截至今年10月底，人保壽險(xiǎn)還沒有出單。大部分保險(xiǎn)公司還處于觀望中，中國(guó)平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司副首席執(zhí)行官李源祥對(duì)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者表示，平安保險(xiǎn)已經(jīng)關(guān)注到“以房養(yǎng)老”，也在做一些相關(guān)研究，但是認(rèn)為目前該市場(chǎng)前景不夠明晰，因此還沒有推出相關(guān)產(chǎn)品的計(jì)劃。

作為開拓者，幸福人壽的前行步伐也十分謹(jǐn)慎。繼最早在北京、上海、廣州、武漢4個(gè)城市試點(diǎn)后，2017年之后，又新增南京、蘇州、大連、杭州4個(gè)城市。

為什么選擇這些城市?而不在全國(guó)全面鋪開?幸福人壽方面表示，這一業(yè)務(wù)模式要求保險(xiǎn)公司先行支出保險(xiǎn)金，待老人去世后通過(guò)處置房產(chǎn)回收資金，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流有很高的要求。因此，企業(yè)如果大力度推行該模式，需要冒很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，陳磊告訴記者，保險(xiǎn)公司確定在某地是否開展此業(yè)務(wù)需要考慮多方面因素，如城市老齡化程度、人口凈流入狀況、中短期房?jī)r(jià)、當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境等，其中房?jī)r(jià)尤其重要，是影響推進(jìn)該模式的關(guān)鍵因素。因此，保險(xiǎn)公司選擇房?jī)r(jià)支撐度較強(qiáng)的城市開展此業(yè)務(wù)也就不難理解。

陳磊說(shuō)：“一個(gè)50平方米的房子，在北京可能價(jià)值300萬(wàn)元以上，但是在很多二三線城市可能價(jià)值不到100萬(wàn)元，而我們發(fā)放養(yǎng)老金的金額主要是根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值確定的。同樣是參與這一養(yǎng)老模式，北京的老人或許可以每月領(lǐng)到1萬(wàn)元以上的養(yǎng)老金，而一些房?jī)r(jià)不高城市的老人拿到的養(yǎng)老金數(shù)額可能就比較少，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，就會(huì)缺少吸引力。”

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)也是影響企業(yè)參與度的重要因素。“其他保險(xiǎn)公司沒有介入這一領(lǐng)域，每一家的考慮雖有不同，但是對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的考量肯定是一個(gè)重要因素。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是最理想的狀況。如果房?jī)r(jià)走勢(shì)存在較大不確定性，將制約公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和業(yè)務(wù)開展。”陳磊說(shuō)。

穩(wěn)定預(yù)期 疏通環(huán)節(jié)

——政策亟待完善

記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)政策對(duì)于“以房養(yǎng)老”模式如何發(fā)展有著重要影響。在房?jī)r(jià)、抵押登記、房產(chǎn)處理等環(huán)節(jié)，政策都發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)所副研究員王橋表示，推行新的養(yǎng)老模式，應(yīng)該推動(dòng)立法先行，通過(guò)法律法規(guī)樹立一定標(biāo)準(zhǔn)，將有助于新模式的健康發(fā)展。

董克用認(rèn)為，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)模式發(fā)展，政策的確定性最為重要。“比如房子的產(chǎn)權(quán)要有確定性，產(chǎn)權(quán)到期后怎么續(xù)?要多少費(fèi)用?是否影響產(chǎn)權(quán)處置?這些內(nèi)容越明確越好。”

幸福人壽方面則表示，開展該業(yè)務(wù)過(guò)程中，保險(xiǎn)公司面臨著一些法律風(fēng)險(xiǎn)亟待解決，比如說(shuō)，抵押房產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)等，期望相關(guān)政策和法律法規(guī)能給予企業(yè)更明確的落地預(yù)期。

陳磊認(rèn)為，如果能推動(dòng)該業(yè)務(wù)進(jìn)行一些模式改進(jìn)，將有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)參與的積極性，“盡管房子進(jìn)行了抵押，老人也拿到了保險(xiǎn)金，但是從頭到尾，房子一直不在保險(xiǎn)公司名下。老人過(guò)世后一般會(huì)過(guò)戶到繼承人名下，雙方共同處置該抵押房產(chǎn)。事實(shí)上，保險(xiǎn)公司在這一過(guò)程中的話語(yǔ)權(quán)比較小。如果房子在完成抵押后，能夠按照約定變成共有產(chǎn)權(quán)，抵押權(quán)人也擁有一部分產(chǎn)權(quán)，就可以降低保險(xiǎn)公司處置房產(chǎn)時(shí)的一系列法律風(fēng)險(xiǎn)”。

此外，目前政府有關(guān)部門針對(duì)“以房養(yǎng)老”出臺(tái)了指導(dǎo)意見，但是具體到執(zhí)行層面，還存在不少困難，主要是缺少配套的落地細(xì)則，導(dǎo)致很多部門在參與時(shí)不知所措，人為阻隔，進(jìn)而不予辦理。

“在一些城市，老人想辦理‘以房養(yǎng)老’，但是到了抵押和公證環(huán)節(jié)，當(dāng)?shù)剡t遲不給辦。不是政府職能部門不作為，而是因?yàn)榇蠹覍?duì)這一新生事物不熟悉、不了解，又缺乏明確的實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致很多部門不知道怎么辦理，大家的溝通成本很高，時(shí)間很長(zhǎng)。我們?cè)谏虾＾k理的第一單業(yè)務(wù)，單在抵押登記環(huán)節(jié)就用了9個(gè)月。我們希望所有外部環(huán)節(jié)都能自上而下暢通無(wú)阻。”陳磊說(shuō)。

盡管困難重重，專家認(rèn)為，這一模式依然能夠在未來(lái)的社會(huì)養(yǎng)老體系中發(fā)揮更大作用，其模式也可以更加多樣化。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，‘以房養(yǎng)老’模式的需求還有待挖掘。中國(guó)剛剛開始深度老齡化，隨著社會(huì)老齡化速度加快，龐大的老年人群體，特別是那些失能失智老人，需要資金支持和人力照顧。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不光是反向抵押貸款，各種把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換成養(yǎng)老資源的方式會(huì)越來(lái)越多。”董克用說(shuō)。

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