樓市首次板塊輪動即將結束 三四線城市成交量下跌風險大

從領漲到領跌，一線城市用了2.5~3年時間。自2015年上半年以來，全國房地產市場第一次出現(xiàn)板塊輪動，以一線城市領漲、強二線接棒為開端，經歷了全國市場普漲，再到2017年下半年至2018年下半年非城市群三線城市及非強二線城市交替領漲，一線城市則在嚴厲調控政策之下出現(xiàn)領跌。

進入2019年，全國40個典型城市新建商品住宅成交面積出現(xiàn)了同環(huán)比雙降，分別為14%和31%。

上海易居房地產研究院日前發(fā)布《全國房地產板塊輪動現(xiàn)象研究報告》(以下簡稱《報告》)，以國家統(tǒng)計局公布的70城二手住宅銷售價格指數(shù)為報告數(shù)據，并以2015年1月70城平均房價為基準進行計算。《報告》顯示，全國二手房平均房價在本輪上漲周期上漲24%;一線城市房價漲幅最大為61%，其中深圳房價共上漲了80%，上海在一線城市中漲幅最低，為45%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示：“二手房價格所反映的板塊輪動情況基本一致。新建商品住宅受到限價等政策影響，未必反映出下跌趨勢，而二手房由房東自主定價，調整得更為徹底，更真實地反映出市場情況。”

樓市首次板塊輪動即將結束

《報告》指出，本輪房價上漲周期中，大部分城市的啟動時間為2015年下半年，而一線城市則更早開始。

數(shù)據顯示，2015年上半年、下半年、2016年上半年，一線城市房價漲幅分別達到了8.9%、11.5%和17.4%。而同期城市群三線城市和非城市群三線城市房價仍處于平穩(wěn)階段，只有微小的漲跌。

其中深圳房價漲幅最大，2015年上下半年分別達到17.3%和20.7%;東北地區(qū)的錦州市領跌，跌幅分別為3.7%和4.1%。

據《報告》，2016年下半年，強二線城市接棒領漲，房價漲幅達到10.6%。至2017年上半年，領漲城市除上海和廣州外，還有合肥、廈門、南京、無錫、長沙、鄭州等二線城市，其中合肥與廈門2016年上半年房價漲幅分別達到36.2%和24.6%。與此同時，全國各個城市房價出現(xiàn)普漲。

進入2017年，上半年城市群三線城市接替強二線城市開始領漲，漲幅達到5.1%，同期非城市群三線城市盡管漲幅仍然最小，但已經連續(xù)兩年穩(wěn)步上升。2017年下半年至2018年下半年，非城市群三線城市及非強二線城市交替領漲，而一線城市在嚴厲調控政策之下領跌。

在上海內環(huán)內，年前四處看房置換的宋女士告訴《每日經濟新聞》記者，過年前敲定了一套楊浦區(qū)10年房齡的二手房，“690萬元成交的，房東想盡快出售套現(xiàn)，我們也很有誠意賣，這個價格比2017年初降了40萬~50萬元。但同樣，我自己的‘老破小’掛牌價也降了不少，到現(xiàn)在還沒出手呢。”

以城市類型分，本輪上漲由一線城市向強二線城市，再向城市群三線城市，最后向非城市群三線城市及非強二線城市輪動。按地區(qū)和城市群來看，由華南、華北板塊向華東、華中板塊，再向西北、西南板塊輪動;珠三角城市群率先領漲，隨后珠三角與長三角城市群交替領漲，最后京津冀城市群領漲。

易居研究院研究員王若辰向《每日經濟新聞》記者分析認為：“隨著非城市群三線城市房價上漲時間接近本輪板塊輪動現(xiàn)象中各板塊領漲持續(xù)時間的上限(一年半)，以及棚改貨幣化安置政策的改變，此輪全國房地產市場板塊輪動即將結束。”

三四線城市成交量下跌風險大

近日，《每日經濟新聞》記者在上海青浦區(qū)不動產交易大廳內看到，大廳共開設了12個窗口受理不動產登記證辦理，但絕大部分窗口都空著，與早先接踵摩肩的景象形成鮮明對比。

前來辦理不動產證的陳先生只用了40分鐘，便完成了材料初審、填表、復印、窗口審核等全部流程。等過幾天交了稅，就等著拿證了。而上一次他來這里，光材料初審就花了半小時排隊。

“最近辦理速度都還可以，這個時候或者下午四五點來，基本上不用排隊，來了就能辦。”一位窗口工作人員告訴記者。

中指院數(shù)據顯示，2019年1月，4個一線城市新建商品房成交面積環(huán)比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二線代表城市成交面積環(huán)比下降28.37%，同比下降8.39%;三線代表城市環(huán)比降24.63%，同比下降33.60%。

王若辰分析指出，目前全國商品房住宅去化周期已經于2018年8月份達到9個月后見底回升。2019年1月份，大部分城市商品房成交量，尤其是目前板塊輪動中領漲的非城市群三線城市，新建商品房成交量下滑較大。

易居研究院《1月全國40城住宅成交報告》數(shù)據顯示，進入2019年1月，全國40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，三四線城市環(huán)比下降30%，后市二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

“一線城市由于目前成交量能已處于低位，有企穩(wěn)的跡象;東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。”易居研究院研究員沈昕告訴《每日經濟新聞》記者。

對比歷史數(shù)據來看，今年1月份，一線城市中北京的成交面積同比大幅增長，上海和廣州的成交面積同比小幅增長，深圳則同比小幅下降。一線城市的總成交面積環(huán)比下降，同比小幅增長，目前處于2014年以來的較低位，從近幾個月成交量走勢及1月份的同比增幅來看，有企穩(wěn)的跡象。

今年樓市走勢主要看三四線城市

中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者：“今年中國房地產市場主要看三四線城市。對比2018年春節(jié)期間三四線城市的活躍，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年降溫。

易居報告認為，一線城市房價至今調整已超過一年半時間，未來可能率先企穩(wěn)。由于本輪房價上漲三線城市主要由去庫存及棚改貨幣推動，相較一二線城市基本面因素支撐較弱，預計未來三線城市房價將開始調整并持續(xù)較長時間。

以廈門為例，其在本輪上漲周期的二線城市輪動階段中漲幅僅次于合肥。2017年3月廈門二手房價漲幅一度達到48.4%，此后房價持續(xù)下跌至今。2018年12月及2019年1月，廈門二手房成交量分別同比增長31.4%和19.3%，略顯回暖跡象。但從成交量上來看，見底仍需成交量的持續(xù)放大。

張大偉進一步指出：“2019樓市除非信貸政策出現(xiàn)明顯轉向，否則三四線城市從春節(jié)開始進入明顯調整期的可能性越來越大。三四線城市房價有天花板，不能覺得房價比一二線便宜就任性買買買。交易活躍度高、城市化率高的地區(qū)才有相對活躍的二手房市場。”

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