寶家鄉(xiāng)墅：鄉(xiāng)村自建房全方位避坑指南

最近陸續(xù)聽到行業(yè)內(nèi)的許多壞信息，哪幾家公司因?yàn)榻?jīng)營不善倒閉、老板卷款跑路了，某某公司又因?yàn)槭樟讼M(fèi)者的錢、沒有能力交付而爛尾了上百棟別墅了。涉案金額之大、牽涉項(xiàng)目與業(yè)主之廣、網(wǎng)上泣淚控訴之多，實(shí)在是令人觸目驚心，并且大量的糾紛與訴訟，越來越多的產(chǎn)生在“找熟人蓋房子”的熟人關(guān)系之間。我們不禁感嘆，現(xiàn)在除了大數(shù)據(jù)能“殺熟”，連蓋個(gè)農(nóng)村自建房都能“殺熟”，這個(gè)行業(yè)到底是怎么了？

寶家深耕鄉(xiāng)村自建房行業(yè)四年，我們研究了一下行業(yè)的主要問題：

1、環(huán)節(jié)化合作：鄉(xiāng)村自建房的建設(shè)，涉及到房屋設(shè)計(jì)、建筑材料、施工交付到房屋裝修等環(huán)節(jié)，是一個(gè)鏈條式的、產(chǎn)業(yè)型的需求問題，而市面上九成以上的公司只能做其中一個(gè)環(huán)節(jié)，拉著其他環(huán)節(jié)的公司一起完成項(xiàng)目。由于各方標(biāo)房、價(jià)值觀不一，大家只是在利益上保持一致，為了取得更多陸潤，于是就各種斗爭與博弈，出了問題就開始找借口、踢皮球。

2、消費(fèi)者認(rèn)知：消費(fèi)者有建房的需求，但對(duì)“應(yīng)該找什么公司來提供服務(wù)”是沒有概念的。消費(fèi)者建房的概念里還停留在，可能要在網(wǎng)上下載圖紙、找室內(nèi)設(shè)計(jì)師來做、找熟人包工頭或項(xiàng)目經(jīng)理或找建筑設(shè)計(jì)公司來服務(wù)。由于環(huán)節(jié)化的服務(wù)，沒有人真正能為項(xiàng)目的最終結(jié)果負(fù)責(zé)。

3、行業(yè)零門檻：這個(gè)行業(yè)近乎零低，沒有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范甚至沒有明確的法律條文。如果一個(gè)行業(yè)什么法律法規(guī)都沒有，那只能依靠什么？只能依靠道德。但鄉(xiāng)村自建房行業(yè)門檻如此之低，難免進(jìn)入魚龍混雜的從業(yè)者。依靠欺負(fù)消費(fèi)者的不專業(yè)，用公司包裝、合同貓膩、偷工減料、增項(xiàng)漏項(xiàng)等等信息不對(duì)稱的方式去榨取利益。

我們?cè)?18晚上冒著得罪全行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，做了一次揭露行業(yè)套路與黑幕的315晚會(huì)，希望能對(duì)各位有回鄉(xiāng)建房需求的人群做一次科普。

前方高能?。?！ 前方高能！??！ 前方高能！??！

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主要幾種在以下六大方面：

一、公司陷阱

二、合同問題

三、設(shè)計(jì)漏洞

四、材料套路

五、工人管理

六、工藝缺陷

一、公司陷阱：廣告很漂亮 現(xiàn)實(shí)很丑惡

1、商家資質(zhì)與性質(zhì)不明確。市面上90%左右的鄉(xiāng)墅公司都是環(huán)節(jié)化服務(wù)商家，如設(shè)計(jì)服務(wù)公司、服務(wù)平臺(tái)等商家都能接施工，公司無建設(shè)施工相關(guān)的經(jīng)營范圍與相關(guān)資質(zhì)，進(jìn)入成本低，業(yè)主承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)高。如委托的是無資質(zhì)的非正規(guī)施工隊(duì)伍，不受法律保護(hù)，施工隊(duì)一旦發(fā)生任何情況，業(yè)主也承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

法律對(duì)建兩三層樓房無施工資質(zhì)要求，業(yè)務(wù)門檻低，誰都可以接。但資質(zhì)不全，實(shí)力不足的公司無法承接百萬業(yè)務(wù)的單子，容易出現(xiàn)資金斷裂問題，導(dǎo)致出現(xiàn)大量爛尾，使得業(yè)主人財(cái)兩空。

2、業(yè)務(wù)模式不健康，業(yè)務(wù)層層轉(zhuǎn)包。鄉(xiāng)村市場雜亂無章，很多人打著一站式服務(wù)的名頭，做著“提籃子”的工作，為保證自己的利潤，將業(yè)務(wù)直接層層分包出去，多環(huán)節(jié)化服務(wù)里每個(gè)商家都要保留自己的利潤，導(dǎo)致最終買單的都是業(yè)主，不僅房屋質(zhì)量無法保障，建房體驗(yàn)感也大大降低。

3、工商信息隱患多，企業(yè)不靠譜。工商信息是我們?cè)u(píng)估一家公司是否靠譜的重要依據(jù)，有些企業(yè)表面風(fēng)平浪靜，背地里是波濤洶涌，在各大平臺(tái)的工商信息隱患大。建議消費(fèi)者通過天眼查、企查查等APP查詢相關(guān)公司的勞動(dòng)合同糾紛、建設(shè)施工糾紛，法人代表是否老板本人、是否頻繁更變法人代表或股東等等的問題，去甄別一家公司是否靠譜。

4、公司老板與法人問題。市面上存在很多公司，一個(gè)老板名下注冊(cè)多家類似公司，或用父母近親名義注冊(cè)同類型公司，一個(gè)公司出事了，就關(guān)閉其中一家，一家被告了，換個(gè)公司可繼續(xù)接單，這種分散風(fēng)險(xiǎn)無疑是老板們斷尾求生最方便的辦法，企業(yè)信譽(yù)度和責(zé)任心堪憂，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，選擇需謹(jǐn)慎。

5、工程款要求走私賬，資金難保障。有些公司為了合理避稅，收款賬戶設(shè)為私人賬戶，非對(duì)公賬戶，資金合法保障低，風(fēng)險(xiǎn)高。還有些包工頭打著公司招牌攬活，最終去向不明，導(dǎo)致最終業(yè)主人財(cái)兩空。請(qǐng)注意資金走向最好能走有第三方保障的平臺(tái)（為了避免被“合理”割韭菜，第三方平臺(tái)必須是背景大、信譽(yù)高的平臺(tái)），若無也請(qǐng)一定要走對(duì)公賬戶。

6、售后服務(wù)是口號(hào)，質(zhì)量無人兜底。自建房行業(yè)缺乏相應(yīng)的管理機(jī)制，還有些售后服務(wù)無明確合同細(xì)則，導(dǎo)致出現(xiàn)問題難以追究責(zé)任，大多只能業(yè)主承擔(dān)。還有些商家拿了錢，建了房就把業(yè)主拉黑、刪除，因?yàn)猷l(xiāng)村異地施工的售后成本大，有些公司遇到問題甚至連質(zhì)保金不要，而斷開業(yè)主聯(lián)系，導(dǎo)致業(yè)主從上帝瞬間變成了弱勢群體。

二、合同貓膩：專門欺負(fù)不懂法的鄉(xiāng)村百姓

1、合同種類不清晰，權(quán)益保障無效。行業(yè)臭名昭著的輕鋼代理合同，以代理合作的合同代替建房服務(wù)合同，最終申訴無門。常見建房商游說說代理商模式合作，該模式下不僅建房價(jià)格更優(yōu)惠，還能接單賺提成，但并非建房服務(wù)合同，一旦出現(xiàn)法律訴訟將難以辯駁。

2、故意漏項(xiàng)、增項(xiàng)，費(fèi)用無底洞。常見合同中未備注各材料品牌、模糊型號(hào)、數(shù)量不明、夸大用量，并且是否包含人工、工藝、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用，合同中不說明價(jià)格清單是否鎖價(jià)，一旦材料上漲就要挾加價(jià)。

3、權(quán)責(zé)關(guān)系不清晰，易出現(xiàn)糾紛扯皮。合同故意避開或者推諉，需要錢財(cái)、人力支持時(shí)，理由都是合同、款項(xiàng)里不包含。工人安全事故權(quán)責(zé)不清晰，一旦出現(xiàn)事故，糾紛不斷。

4、合同無驗(yàn)收參照標(biāo)準(zhǔn)，落地效果不可控，無售后服務(wù)。極易出現(xiàn)隱蔽工程偷工減料、工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、和圖紙不符。合同內(nèi)沒有保修和售后維護(hù)條款，或者空白，售后只是口頭承諾，并沒有實(shí)際行為。

三、設(shè)計(jì)漏洞：效果圖與圖紙很美 就是不宜居

1、網(wǎng)上的圖紙滿天飛。由于是環(huán)節(jié)化的服務(wù)，為了接單談客戶，幾乎所有環(huán)節(jié)的服務(wù)商手里都有許多王牌圖紙，外觀精美、數(shù)量眾多，說是給消費(fèi)者更多的選擇，實(shí)際上許多圖紙缺乏可落地性，即使能落地也是大打折扣，要么圖紙與設(shè)計(jì)成本造價(jià)天差地別。

2、長得好看不宜居。很多公司注重效果圖外觀設(shè)計(jì)，在建筑實(shí)用性、室內(nèi)設(shè)計(jì)與體驗(yàn)的專業(yè)方面，還停留在十幾年前的水平，認(rèn)為“大”就解決問題，實(shí)際上很多室內(nèi)外設(shè)計(jì)是需要考慮消費(fèi)者體驗(yàn)的，如門款、樓梯、動(dòng)線、聲音、光線等等方面。例如可能出現(xiàn)網(wǎng)上吐槽的150平方的豪華別墅里面，出現(xiàn)一個(gè)90公分寬的上樓樓梯與6平方米的小衛(wèi)生間。

3、設(shè)計(jì)與施工打架。由于環(huán)節(jié)化服務(wù)多方利益博弈，于是可能出現(xiàn)設(shè)計(jì)師在建筑方面的設(shè)計(jì)，偷偷被施工方“吃掉了”，例如鄉(xiāng)村窗洞、門洞需要用現(xiàn)澆鋼筋混凝土過量，可能會(huì)被換成普通的木板過梁，例如影響建筑抗震性的構(gòu)造柱，可能也會(huì)不翼而飛。

四、材料套路：真假優(yōu)劣材水很深 能出10-30倍利潤

1、真石漆最容易出問題：

品質(zhì)：行業(yè)現(xiàn)象一般使用的小品牌真石漆，價(jià)格便宜，3~5年內(nèi)效果差異不明顯，但之后會(huì)出現(xiàn)褪色、返堿、變黃、脫落等現(xiàn)象。為確保房屋裝飾效果的耐久性，建議選擇大品牌生產(chǎn)的真石漆產(chǎn)品。一般大小品牌真石漆的交付價(jià)格相差可以達(dá)到40%，以寶家占地120平的兩層建筑為例，成本約可減少約20000元。

工序：工序到底少了哪一道？客戶根本看不出。真石漆呈現(xiàn)品質(zhì)合格，正常需要有10~14道工序，行業(yè)一般施工生產(chǎn)為節(jié)約成本，通常會(huì)省略其中“防水層”、“抗堿封閉底漆層”、“罩面保護(hù)層”等三道工序。*以寶家占地120平的兩層建筑為例，減少這三道工序成本約可少10000元。

2、窗戶問題不勝其擾：行業(yè)現(xiàn)象一般自建房常用塑鋼窗或鋁合金非斷橋窗。為滿足基本的居住舒適度，建議窗戶型材至少要達(dá)到一般商品房標(biāo)準(zhǔn)（50系鋁合金窗），自建改善型住宅則建議要用到60系以上斷橋鋁合金窗，才能具備有效隔音降噪、保溫功能。

3、讓你看不懂的室內(nèi)門：行業(yè)現(xiàn)象一般采用“模壓門”和蜂窩紙實(shí)木復(fù)合門，不防潮，易變形，起鼓、起翹。

蜂窩紙實(shí)木復(fù)合門：質(zhì)量差，使用壽命短，極容易上潮發(fā)泡，腐壞

模壓門：檔次低、價(jià)格經(jīng)濟(jì)，一般市場價(jià)500元以下/張

高級(jí)的實(shí)木復(fù)合門（實(shí)木貼板門）：門芯多為優(yōu)質(zhì)白松/杉木，表面則為實(shí)木單板），美觀度大幅提高。由于白松/杉木密度小、重量輕，且較容易控制含水率，因而成品門的重量都較輕，也不易變形、開裂。

4、房門五金配件。行業(yè)現(xiàn)象多聲稱一價(jià)全包，但實(shí)際五金、配件都另收費(fèi)。五金配件為輔材，容易被忽視，市場一般常用廉價(jià)的不銹鋼門把手、合頁，但房門五金使用頻率高，對(duì)房屋品質(zhì)和居住體驗(yàn)影響大。一般普通的不銹鋼把手，價(jià)格50元，大品牌高品質(zhì)的把手價(jià)格可達(dá)500元。

五、工人管理：別到出事了才想起來要安全

1、公司價(jià)值觀很重要：房子建得好不好，和工人有很大的關(guān)系。能讓工地上的工人，安安心心的把活兒干好，一個(gè)是培訓(xùn)和管理要到位，二是工人的健康和安全要有保障。需要有更完善的機(jī)制來規(guī)范和要求，來提升他們的作業(yè)水平。而沒有實(shí)力的公司，根本就沒法做到這種前期投入和規(guī)劃，所以，敲黑板，公司的實(shí)力與良心很重要。

2、安全防護(hù)投入錢別省。一家有社會(huì)責(zé)任感的公司不會(huì)為了利益，去毫無底線的忽視人的生命安全的。換句話說，這樣的公司不會(huì)為了省幾個(gè)錢，而預(yù)留安全隱患。舉例規(guī)范的鋼管搭設(shè)步距為1.5m，步距過大，超過安全距離，支撐力不夠容易有坍塌風(fēng)險(xiǎn)。還有工人的食住安全、個(gè)人保險(xiǎn)等等問題。

六、工藝缺陷：能害死人的材料貓膩 一定要注意

主體施工材料、結(jié)構(gòu)質(zhì)量藏貓膩，嚴(yán)重影響房屋壽命：

1、磚混結(jié)構(gòu)墻體承重必須使用實(shí)心磚；框架結(jié)構(gòu)建議采用空心磚，質(zhì)量輕保溫隔熱較好。（貓膩：實(shí)心磚比多孔磚一立方墻體標(biāo)準(zhǔn)磚成本多30%）

2、施工用的黃沙有河沙、江沙與海沙之分，嚴(yán)禁使用海沙，因海沙容易返堿影響墻體年限。（貓膩：砂石市場無明確規(guī)范，鄉(xiāng)下包工頭采購砂石大多只選便宜的）

3、地基施工避免簡單的石砌基礎(chǔ)，需采用標(biāo)準(zhǔn)混凝土條基（根據(jù)釬探數(shù)據(jù)設(shè)置基礎(chǔ)形式），材料與工藝價(jià)格差數(shù)倍之多。

4、房屋新模板VS舊模板，樓板平整度不達(dá)標(biāo)高低不平（貓膩：使用舊模板、木方進(jìn)行支模，降低成本）

5、商品混凝土VS小作坊混凝土（貓膩：商品混凝土找價(jià)格便宜的當(dāng)?shù)丶彝プ鞣皇綌嚢枵旧a(chǎn)的不合格產(chǎn)品，造成混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)。）

6、基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)施工憑經(jīng)驗(yàn)做事，容易造成地基不牢，基礎(chǔ)承載力必須有專業(yè)測試數(shù)據(jù)或驗(yàn)收施工材料合格程度，；

7、梁柱鋼筋工序問題，如鋼筋沒綁扎、鋼筋間距故意放大（偷漏）、錨固長度不足、周邊放射筋未設(shè)置、高度箍筋加密區(qū)未加密等問題，會(huì)影響建筑物抗震效果，主體結(jié)構(gòu)穩(wěn)固性能的重要影響要素“配筋率”。

看不到的隱蔽工程貓膩，危及居住安全問題：

1、電路管線，非阻燃橡膠VS絕緣阻燃橡膠，行業(yè)一般選用小品牌電線，達(dá)不到安全用電要求，電線使用不符合規(guī)范，用電過載小則短路，大則會(huì)引起火災(zāi)。大品牌國標(biāo)電線的絕緣阻燃包裹層，遇明火不燃燒。電線優(yōu)劣兩者價(jià)差可達(dá)10倍。（貓膩：常見黃臘管代替專用阻燃線管直接埋在抹灰層，管中無散熱空間，電線易老化起火）

2、電線與電箱施工，常見的偷工減料方式為裸線穿墻，為省下穿管與人工，容易損壞電線，影響電線的使用壽命且無法修復(fù)。建議使用穿管布線，并在電箱電路中分路控制，可對(duì)不同空間和功能進(jìn)行單獨(dú)控制，且當(dāng)某條線路出現(xiàn)故障時(shí)，不至于影響全屋用電，可以快速找到問題并方便檢修。

3、水管材料多見只宣傳品牌，消費(fèi)者缺少對(duì)型號(hào)質(zhì)量與壽命的認(rèn)知，例如水管“215”輕型適用于工裝和出租房，使用時(shí)間短，但自建房居住年限長，且水管預(yù)埋需要達(dá)到一定的抗壓性，建議至少用到“315”中型管材。

4、防水工程，常見偷工減料為使用劣質(zhì)防水材料、摻水、減少涂刷次數(shù)；熱熔型卷材防水施工不按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)施工；標(biāo)準(zhǔn)上翻高度300mm。目前絕大多數(shù)的自建房不做防水層，有且通常只刷防水漿料（價(jià)格便宜、施工方便），但3~5年之后就需要“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”，優(yōu)質(zhì)品牌防水卷材的合理使用壽命至少達(dá)25年以上。

5、吊頂問題，由于在頂部難驗(yàn)收，最容易欺騙客戶。行業(yè)多使用木方龍骨，穩(wěn)定性能不好，且鄉(xiāng)村潮氣重內(nèi)部易吸水發(fā)霉、變形、超重，問題嚴(yán)重可能導(dǎo)致坍塌，建議主龍骨一定要采用輕鋼材質(zhì)。防火、防潮、防霉性、承重性能方面，輕鋼龍骨優(yōu)于木方龍骨。其次鄉(xiāng)村住宅客廳大，吊頂面積覆蓋區(qū)域大，容易出現(xiàn)石膏板受力不均勻，導(dǎo)致出現(xiàn)開裂問題。雙層石膏板工藝與單層石膏板工藝，效果差別巨大。

PS：建議大家轉(zhuǎn)發(fā)或者收藏，團(tuán)隊(duì)搜集內(nèi)容不易，希望大家可以點(diǎn)個(gè)贊。

我們真心地希望，由于我們的揭開行業(yè)的黑幕，能夠?yàn)猷l(xiāng)村自建房行業(yè)，添加上一把刻度尺，這個(gè)混亂失序的行業(yè)能夠重新振作起來，重拾消費(fèi)者的信心。消費(fèi)者不一定要選擇寶家，但是消費(fèi)者能夠了解這個(gè)行業(yè)的問題，因?yàn)槲覀兊纳埔馓嵝眩鼙荛_這些行業(yè)里的大坑，獲得一個(gè)更好的服務(wù)，住進(jìn)自己與家人共享天倫之樂的一個(gè)房子。

同時(shí)希望喚醒部分同行的良知，停下對(duì)消費(fèi)者的傷害與欺詐。也提醒即將進(jìn)入行業(yè)的公司，這個(gè)行業(yè)十分艱難，請(qǐng)做好120分的準(zhǔn)備，在沒有相關(guān)法律法規(guī)之前，杜絕坑蒙拐騙的行為，請(qǐng)用更高的道德標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的自建房服務(wù)。希望行業(yè)良性發(fā)展，讓更多其他不同款式的、美麗的鄉(xiāng)村別墅，點(diǎn)亮祖國母親的大好河山。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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