綠維文旅：田園與城市融合發(fā)展的新模式

隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，在城市經(jīng)濟(jì)獲得高速增長、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，環(huán)境惡化、資源短缺、人口膨脹、交通擁堵等“大城市病”日益嚴(yán)重。越來越多的城市人口趨向于前往市郊或者鄉(xiāng)村地區(qū)，在優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和慢節(jié)奏的生活中尋求夢(mèng)想家園。

另一方面，在城市對(duì)人口及資源的強(qiáng)大虹吸效應(yīng)下，鄉(xiāng)村日漸衰落，無法支撐夢(mèng)想田園生活的再塑造。如今，我國城鄉(xiāng)關(guān)系已經(jīng)進(jìn)入了新的歷史階段，城鄉(xiāng)融合需要新理念、新模式、新手法。綠維文旅在探索四川新津城市綠心核心區(qū)的模式構(gòu)建時(shí)，提出了一種以“田園+莊園”為載體，以我國城鄉(xiāng)創(chuàng)新發(fā)展理念為指導(dǎo)的新型發(fā)展模式，即創(chuàng)新型田園城市。

PART 1、創(chuàng)新型田園城市解讀

（一）田園與城市融合發(fā)展的新模式

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，處于由分散向聚集的集中型城市化階段。

隨著城市市郊及非城市地域不斷發(fā)展，城市與鄉(xiāng)村的界限逐漸模糊，由此產(chǎn)生出了田園與城市相互融合發(fā)展的新模式——創(chuàng)新型田園城市。這種模式不是田園中的城市聚集，而是田園中的現(xiàn)代農(nóng)村，它重塑了城市結(jié)構(gòu)和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系，能夠?qū)崿F(xiàn)城市田園化和鄉(xiāng)村現(xiàn)代化的雙重目標(biāo)。

（二）打造工作生活一體化的現(xiàn)代鄉(xiāng)村生活方式

創(chuàng)新型田園城市的發(fā)展模式，是以優(yōu)越的田園生態(tài)環(huán)境為載體，以高科技生態(tài)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)的經(jīng)營理念為支撐，改造鄉(xiāng)村田園房舍，拓展延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)揮田園城市觀光度假、康體養(yǎng)生、農(nóng)事體驗(yàn)等多元化功能，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村與城市市民之間的相互交換，構(gòu)筑鄉(xiāng)居生活的生活平衡，從而打造在田園生態(tài)系統(tǒng)下工作生活一體化的現(xiàn)代鄉(xiāng)村生活方式。

（三）以農(nóng)民集中安置的方式盤活土地資源

創(chuàng)新型田園城市的發(fā)展關(guān)鍵在于充分利用現(xiàn)有土地資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)和商業(yè)開發(fā)，在集中安置農(nóng)民的基礎(chǔ)上，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，盤活土地資源。鄉(xiāng)村地區(qū)做活土地文章，首先，要為土地權(quán)屬定界，明確集體土地產(chǎn)權(quán)，重點(diǎn)解決人口與土地分配不協(xié)調(diào)、宅基地權(quán)屬不明等問題。其次，在自愿、有償原則的前提下，以村民小組為單位將土地集中流轉(zhuǎn)，價(jià)格由企業(yè)和農(nóng)戶雙方約定。凡改變土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的資源，按土地征用政策執(zhí)行。最后，妥善集中安置農(nóng)民，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)集中居住用房。根據(jù)區(qū)域征地補(bǔ)償政策，對(duì)用宅基地置換新房的農(nóng)民給予補(bǔ)償，將置換后的宅基地，按照增減掛鉤和異地置換政策進(jìn)行處理。

（四）農(nóng)民身份的市民化和職業(yè)化轉(zhuǎn)變

在創(chuàng)新型田園城市的建設(shè)中，以土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民集中居住為切入點(diǎn)，帶動(dòng)農(nóng)民角色的轉(zhuǎn)變。一方面是市民化的轉(zhuǎn)變，農(nóng)民在田園城市中參與產(chǎn)業(yè)莊園打造、從事本職生產(chǎn)以外的延伸就業(yè)結(jié)構(gòu)、集中生活在城市化的居住生活區(qū)，在生產(chǎn)、生活方式上融入城市，轉(zhuǎn)變?yōu)樘飯@城市中的“新市民”。另一方面是職業(yè)化的轉(zhuǎn)變，為了適應(yīng)田園城市發(fā)展中現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，政府和企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)行生產(chǎn)技術(shù)、經(jīng)營管理等職業(yè)化培訓(xùn)，并通過培訓(xùn)的方式擇優(yōu)錄取上崗，提升了農(nóng)民的職業(yè)技能，帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)增收。

PART 2、莊園集群為核心的發(fā)展結(jié)構(gòu)

宜居宜業(yè)的空間結(jié)構(gòu)

創(chuàng)新型田園城市的空間布局形式多樣，可以整合特色小鎮(zhèn)、游樂園、綠色環(huán)道、特色莊園、標(biāo)志性景點(diǎn)等多元化項(xiàng)目，打造吸引城市人口聚集的空間結(jié)構(gòu)，其核心是構(gòu)筑宜居宜業(yè)的工作生活空間。

田園城市中的居住生活發(fā)展區(qū)，是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的核心區(qū)，也是集中居住的“新市民”宜居宜業(yè)宜游夢(mèng)想的啟程地。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，利用集體建設(shè)用地開展產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)經(jīng)營，不斷完善城市生活基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配置，以滿足城市生活多樣化的需求。

莊園集群式的核心結(jié)構(gòu)

創(chuàng)新型田園城市發(fā)展的核心，是打造以產(chǎn)業(yè)莊園為主體的高端集群，從而帶動(dòng)城市居民與鄉(xiāng)村居民的相互流通，以此平衡鄉(xiāng)居人口結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)莊園按照1:9配比規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地，形成小型產(chǎn)業(yè)經(jīng)營體。其中，10%集體建設(shè)用地，用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建筑體，包括高端實(shí)驗(yàn)室、智能化工廠、高端休閑化寫字樓、金融工作室、社交平臺(tái)、商務(wù)會(huì)議空間等。這片區(qū)域是集高科技智慧工廠、智慧辦公、創(chuàng)意創(chuàng)作、交流會(huì)展、休閑商務(wù)于一體的莊園建筑核心。90%農(nóng)業(yè)用地，維持優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展現(xiàn)代高技術(shù)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。兩者有機(jī)結(jié)合，由產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營商投資，構(gòu)建三產(chǎn)融合、宜產(chǎn)宜商宜旅宜居、一流田園意境中的產(chǎn)業(yè)莊園。

創(chuàng)新型田園城市里的莊園式產(chǎn)業(yè)集群，是以高端產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，特色產(chǎn)業(yè)聚集的產(chǎn)業(yè)莊園高地。高端產(chǎn)業(yè)莊園，是智能制造與商務(wù)莊園的融合，能夠吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)、高新技術(shù)、高科技人才入駐，大大提升區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。度假和休閑莊園，是創(chuàng)新型田園城市旅游功能的主要載體，結(jié)合休閑度假、文化藝術(shù)、康體養(yǎng)生等多元化產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合，吸引旅游客群，帶動(dòng)旅游延伸產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。

一莊一品的特色產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

創(chuàng)新型田園城市莊園集群的核心在于多元化的特色產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，“一莊一品”是保證莊園可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。創(chuàng)新田園城市的定位是高端商務(wù)、休閑度假、文化藝術(shù)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，可以發(fā)展商務(wù)型莊園集群、休閑型莊園集群、藝術(shù)型莊園集群和研發(fā)智造型莊園集群。

PART 3、創(chuàng)新型田園城市的開發(fā)運(yùn)營

投融資模式

創(chuàng)新型田園城市的投資渠道一般可以分為四類。一是政府財(cái)政資金補(bǔ)助，這類渠道資金主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善項(xiàng)目地公共服務(wù)體系。二是所在村集體融資，聚集農(nóng)民的零散資金，用于田園城市經(jīng)營建設(shè)，與農(nóng)民建立利益分配方式，以分紅形式給予集資回報(bào)。三是開發(fā)商投資，由開發(fā)商購買或租賃土地的使用權(quán)，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。四是投資商投資，一方面可以投資項(xiàng)目地，企業(yè)獲取分紅，另一方面可以獲取項(xiàng)目地部分功能區(qū)的使用權(quán)，進(jìn)行經(jīng)營獲益。

運(yùn)營模式

運(yùn)營模式方面，主要以政府、企業(yè)和村集體作為運(yùn)營主體，不同主體承擔(dān)相應(yīng)的分工責(zé)任。政府負(fù)責(zé)總體規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為項(xiàng)目地匹配相應(yīng)的商業(yè)用地，制定優(yōu)惠政策吸引高科技企業(yè)和高端人才入駐。企業(yè)參與田園城市建設(shè)投資，負(fù)責(zé)莊園集群和項(xiàng)目的經(jīng)營管理和商業(yè)運(yùn)作，確保商業(yè)項(xiàng)目有序發(fā)展。村集體負(fù)責(zé)政府、企業(yè)與農(nóng)民間的利益協(xié)調(diào)，動(dòng)員農(nóng)民參與田園城市建設(shè)。多元化的運(yùn)營主體分工協(xié)作，減少了政府開發(fā)投入，避免了過度商業(yè)化，同時(shí)也兼顧了農(nóng)民利益，實(shí)現(xiàn)田園城市建設(shè)的共建共贏。

盈利模式

開發(fā)創(chuàng)新型田園城市可以獲得多種形式的盈利，經(jīng)營收入、出租收入和出售商品收入是主要的盈利途徑。開發(fā)收入是指通過出售農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)等項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)，以此獲取收益。經(jīng)營收入是通過經(jīng)營田園城市內(nèi)的項(xiàng)目或產(chǎn)品，獲得相應(yīng)收益。出租產(chǎn)品或項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)或者土地使用權(quán)，能夠獲得出租收益。另外，出售農(nóng)業(yè)加工產(chǎn)品、旅游商品等可以增加經(jīng)營者的售賣收入。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

關(guān)鍵詞：