適應調(diào)控“新節(jié)奏”，重運營、精戰(zhàn)略，祥生控股集團發(fā)展調(diào)頻

3月26日，祥生控股集團發(fā)布2020年度業(yè)績公告顯示，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入約466億元，同比增長約31.3%；歸屬公司擁有人凈利潤約26.5億元，同比增長14.4%。這兩項核心財務指標的增長，表明過去一年祥生的運營提效、架構(gòu)重組、財務結(jié)構(gòu)調(diào)整的成效明顯。

祥生控股集團執(zhí)行董事兼行政總裁陳弘倪在業(yè)績發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)還處在穩(wěn)定上升的階段，在目前政策調(diào)控下，資源會更集聚，向有品質(zhì)和運營能力的公司和城市集中。

報告期內(nèi)，祥生控股集團實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約781.7億元，較2019年增長約25.1%。主要由于長三角區(qū)域（包括上海市、江蘇省、山東省、安徽省及江西省，但不包括浙江省的地區(qū)）銷售增長快，項目數(shù)量增加。截止2020年12月31日，公司的已簽約尚未結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模為人民幣814億元。

截至2020年末，祥生控股集團現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金）約為243.05億元，同比增長249.1%。

陳倪弘表示，祥生將秉持“1+1+X”的戰(zhàn)略布局，持續(xù)做好，深耕浙江省和泛長三角區(qū)域，同時尋找高增長潛力的城市；在土地獲取端，增加獲地的渠道和方式，能夠有效有利去補充原來公開市場獲地比重較高的情況；優(yōu)化本身項目的結(jié)構(gòu)，不管是1+1+X的戰(zhàn)略布局，還是一二三四線的城市布局，包括我們從剛需剛改和改善的產(chǎn)品，我們不同的產(chǎn)品項目結(jié)構(gòu)，來保證現(xiàn)金流和利潤率的平衡；優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，從而提高融資的競爭力。

適應調(diào)控“新節(jié)奏”

祥生秉持“1+1+X”戰(zhàn)略，目前已進入45個城市。祥生控股集團執(zhí)行董事兼副總裁韓波指出，近期推出的22城集中供地政策對于公司的經(jīng)營發(fā)展是利好表現(xiàn)，這個利好表現(xiàn)在三個方面：

第一、能夠獲取更加全面詳細的拿地信息，特別針對目前還未進入的重點城市，能夠在短時間內(nèi)聚焦整個城市的土地情況，對所有地塊進行積極的評判，并且在擬進入城市前做出完整的布局思考。

第二、集中供地政策勢必會對像祥生這一類以合作開發(fā)起家及以用此方式作為公司發(fā)展中重要手段的企業(yè)來講，能夠促進企業(yè)發(fā)展，同時提升行業(yè)合作開發(fā)比例。

第三、對于資金實力相對比較強，融資成本相對比較低的頭部房企，包括祥生在內(nèi)的30強房企，優(yōu)勢會更加明顯，能夠在這一輪政策調(diào)整中獲得更多的發(fā)展機會。

祥生的新節(jié)奏表現(xiàn)于：注重投資均衡性。韓波透露，未來祥生的發(fā)展，以浙江為大本營，繼續(xù)鞏固甚至擴大在浙江省及泛長三角區(qū)域的優(yōu)勢，繼續(xù)深耕，擴充份額。對于其他高潛力城市會加大投資力度。未來，祥生在浙江省及泛長三角區(qū)域投資規(guī)模絕對值上面會穩(wěn)步增長。此外，加大其他“1+1”以外的重點且具有發(fā)展?jié)摿Τ鞘械?span id="saozufg" class="keyword">投資力度，提升投資占比，特別是在湖南，湖北這些核心城市；加大在新進入兩個省份的核心城市的投資規(guī)模，尋求新的核心城市的規(guī)模增長亮點。

祥生近年以公開市場招拍掛投資為主，并借此逐步實現(xiàn)大運營規(guī)范化。一方面，把公開市場拿地作為常態(tài)化來內(nèi)升運營管控能力，突破運營能力的提升，通過在公開市場上的更大更強的出價能力，進一步鞏固和提升公開市場的競爭優(yōu)勢；第二方面，祥生已經(jīng)基本建成了部分的祥生小鎮(zhèn)，其中包括部分在建祥生文旅城。在這些項目基礎上面，要利用好自身IP，祥生確實已經(jīng)在這些方面具備自己的IP，也可以協(xié)同政府，在地方政府主導的產(chǎn)業(yè)引進，以及小鎮(zhèn)項目推動上發(fā)力；進一步加大勾地類項目，產(chǎn)業(yè)類項目投資力度；第三方面，城市更新工作，及未來社區(qū)工作，祥生將在政府層面得到越來越多的重視。

據(jù)了解，毛利率主要是由收入和成本兩方面組成。從結(jié)轉(zhuǎn)單價來看，2020年祥生平均的單位結(jié)轉(zhuǎn)單價為11100元/平方米，比2019年的10100元/平方米上升了1000元/平方米；從成本來看，房地產(chǎn)成本包括建安成本、財務成本和土地成本三部分。公司在2020年建安成本和財務成本同2019年相比是基本持平。換言之，公司成本的上升、毛利率的下降，主要還是土地成本上升導致的。

韓波透露，未來，祥生在合作投資開發(fā)上將更加開放。

年報數(shù)據(jù)顯示，祥生控股集團2020年毛利潤為人民幣84億元，較2019年同期基本持平，但2020年歸母凈利潤較2019年同期上升了14.4%。對此，陳倪弘表示，公司為了塑造更強勁的運營能力，具體分析了項目結(jié)構(gòu)、收入、成本、現(xiàn)金流等各類數(shù)據(jù)，給予以后毛利率水平提高工作指導。

直面“三道紅線”，積極降杠桿

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，祥生控股集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.4%，較上年同期下降約6.2個百分點，仍超閾值；現(xiàn)金短債比（含受限現(xiàn)金）為1.10，較上年同期提升約0.48，至達標。由此，祥生控股集團2020年年度指標兩項超閾值，較2019年下降一檔，“由紅轉(zhuǎn)橙”。

祥生控股集團副總裁兼首席財務官談銘恒表示，三條紅線政策的實施，對于整個行業(yè)有一個良性發(fā)展，從而降低整個行業(yè)的風險，有一個積極的推動作用。祥生也十分重視“三條紅線”，通過調(diào)整自身的債務結(jié)構(gòu)，本次業(yè)績期內(nèi)也取得良好的成績。比如說公司在2020年12月31號的數(shù)據(jù)來測算，現(xiàn)金短債比已經(jīng)從19年的0.6倍上升到了1.1倍，凈負債率雖然目前還大于100%，但較去年同期已經(jīng)下降200多個百分點，改善顯著。另一項指標剔除應收賬款的資產(chǎn)負債率，較去年同比也是下降很多。

在此基礎上，祥生控股集團仍然存在較多的改善空間，未來公司將會持續(xù)監(jiān)控這三項指標獲得持續(xù)改善，主要通過以下幾個措施：第一、通過多元化的拿地策略，加大合作開發(fā)的力度，增強股權(quán)融資的比例。第二，通過加強資本市場的融資力度，來調(diào)整我們的債務期限結(jié)構(gòu)。第三，通過改善經(jīng)營效率，控制合理控制支出，同時加大還款力度，提升現(xiàn)金流。通過這些措施，持續(xù)改善三條紅線這些指標，早日達到政策標準。

陳倪弘則表示，從政策出臺以后，去年我們?nèi)シe極、主動優(yōu)化這些相關數(shù)據(jù)。已經(jīng)初步取得比較好的成效，接下來我們將持續(xù)把三條紅線的相關數(shù)據(jù)做一些優(yōu)化，從而希望能盡快達到政策調(diào)控要求。

關于融資債務結(jié)構(gòu)，祥生未來有一個持續(xù)長效的機制去調(diào)整和優(yōu)化。

受益于去年登陸資本市場，祥生融資渠道更加豐富和多元化，平均融資成本從9.3%下降到9.1%，下降0.2個百分點，公司的債務結(jié)構(gòu)也得到改善，銀行貸款占比提高到了約32.6%，資本市場直接融資占比提高到約8.6%。

未來，祥生控股集團將不斷改善公司的債務結(jié)構(gòu)，擴大銀行融資端，同時加速在資本市場以及境內(nèi)資本證券化，從而使其未來整體債務融資渠道更加多元化，更加合理。

在債務期限方面，公司目前的短期債務，一年以上占52%，兩年以上達到了1/3以上。未來公司將進一步空間優(yōu)化債務期限、降低短期債務同時提高償債能力。目標將短債控制在有息債務的30%以內(nèi)。

同時，公司始終與眾多金融機構(gòu)保持良好的合作關系，隨著合作機構(gòu)逐漸豐富，目前公司和國有銀行、股份制商業(yè)銀行、國有信托公司等在內(nèi)的眾多金融機構(gòu)擁有戰(zhàn)略合作和整體授信。未來企業(yè)通過資源的拓展，降低相關集中度的影響，同時獲得更加豐富的金融資源。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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