各地賣房者連夜?jié)q價(jià)，房價(jià)真的要漲了？真實(shí)數(shù)據(jù)會(huì)不會(huì)被打臉。

近日，國家對(duì)房地產(chǎn)市場的全新表態(tài)：

(相關(guān)資料圖)

1.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位；

2.因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求；

3.壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

這一表態(tài)引發(fā)了各地城市的應(yīng)答措施，有的城市放松了限購限貸政策，有的城市加大了土地供應(yīng)和保障性住房建設(shè)，有的城市推出了稅費(fèi)減免和優(yōu)惠利率等措施。

這些政策看似是利好房地產(chǎn)市場，讓一些業(yè)主誤以為國家要推動(dòng)房價(jià)上漲，于是開始漲價(jià)。有些業(yè)主甚至把自己的房子標(biāo)價(jià)翻倍。

然而，這些業(yè)主可能忽略了一個(gè)重要的事實(shí)：國家的表態(tài)，并不是為了刺激房價(jià)上漲，而是為了避免房價(jià)硬著陸，降低降價(jià)速度。明確提出了“適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，這意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整和優(yōu)化。

那么，為什么說房價(jià)調(diào)整周期不會(huì)短呢？我認(rèn)為有以下四條邏輯：

第一，民眾的就業(yè)與收入不確定性。受到新冠疫情和經(jīng)濟(jì)下行的影響，很多人面臨著失業(yè)或者收入減少的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，購買力會(huì)下降，購房需求會(huì)減少。而且，在未來一段時(shí)間內(nèi)，這種風(fēng)險(xiǎn)還沒有完全消除。

近五年部分城市18-35歲城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率（%）

第二，心態(tài)變化。在過去十幾年里，很多人習(xí)慣了房價(jià)一路上漲的現(xiàn)象，認(rèn)為買房就是賺錢。但是，在近兩年里，很多城市出現(xiàn)了房價(jià)下跌或者停滯的情況。這讓很多人開始懷疑房價(jià)是否還能繼續(xù)上漲，甚至擔(dān)心房價(jià)會(huì)大幅下跌。在這種情況下，很多人會(huì)選擇觀望或者賣出。

近五年全國商品房銷售面積和銷售額情況

近五年部分城市商品房銷售面積和銷售額情況

第三，居民杠桿率拉滿。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2020年底，居民部門負(fù)債總額為72.8萬億元，占GDP比重達(dá)到62.9%。其中，住戶部門負(fù)債總額為62.7萬億元，占GDP比重達(dá)到54.7%。而且，在過去十年里，居民部門負(fù)債增速遠(yuǎn)高于GDP增速。這意味著居民部門已經(jīng)高度負(fù)債，并且還要面臨還款壓力。

2022年全國住戶貸款和公積金貸款情況

第四，人口見頂轉(zhuǎn)向。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年中國常住人口為14.11億人，比2019年增加了540萬人。但是，在2020年出生的人口只有1200萬人，比2019年減少了580萬人，創(chuàng)下了近60年來的新低。而且，中國的人口老齡化也在加劇，2020年60歲及以上人口占比達(dá)到18.7%，比2019年提高了0.6個(gè)百分點(diǎn)。這意味著中國的人口紅利正在消失，未來的購房需求會(huì)減少。

2022年全國人口變動(dòng)情況

綜上所述，我認(rèn)為房價(jià)調(diào)整周期不會(huì)短，而是會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。在這個(gè)過程中，業(yè)主應(yīng)該理性看待房價(jià)變化，不要盲目漲價(jià)或者恐慌拋售，而是要根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求，做出合理的選擇。

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