海外買家購買美國房產(chǎn)數(shù)量創(chuàng)下新低，多重壓力下需求仍待恢復(fù)

在高房價、低庫存、美元走強(qiáng)等多重因素影響下，海外買家對美國房屋的購買量連續(xù)第六年下降，創(chuàng)下自2009年有記錄以來的最低水平。

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當(dāng)?shù)貢r間8月1日，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）公布《2023 年美國住宅房地產(chǎn)國際交易報告》，2022年4月至2023年3月期間，海外買家購買了8.46萬套房產(chǎn)，同比下降14.2%，是自2009年NAR開始跟蹤這一數(shù)據(jù)以來購買房屋數(shù)量最少的一年。按價值計(jì)算，海外買家購買了價值533億美元的美國現(xiàn)房，與前12個月相比下滑了9.6%。

海外買家需求仍待恢復(fù)

海外買家只占整個美國房地產(chǎn)市場的一小部分。2022年4月至2023年3月期間，海外買家購房量僅占成屋銷售量的不到2%，而且購買往往集中在幾個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的州，例如佛羅里達(dá)、加利福尼亞和得克薩斯等。

佛羅里達(dá)州連續(xù)15年成為海外買家的首選目的地，占海外買家購房總數(shù)的23%。加利福尼亞州和德克薩斯州并列第二（各占12%），其次是北卡羅來納州、亞利桑那州和伊利諾伊州（各占4%）。

整體而言，多重壓力下海外買家需求仍待恢復(fù)。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，2020-2021年期間，美國房價大幅上漲，許多人被高房價擠出了市場，原本預(yù)計(jì)新冠疫情過后海外買家會回歸，但強(qiáng)勢美元成了障礙。此外，美國住房庫存急劇下降，全球借貸成本上升，已經(jīng)連續(xù)兩年抑制了海外買家的購房熱情。不過，后疫情時代國際旅游的恢復(fù)將在未來數(shù)月和數(shù)年內(nèi)帶來更多的國外交易。

全款海外買家具有成本優(yōu)勢

在美國房貸利率飆升的背景下，更喜歡全款買房的海外買家相對具有成本優(yōu)勢。在海外買家的交易中，全現(xiàn)金銷售占42%，而在所有現(xiàn)房買家中，全現(xiàn)金銷售占26%。非居民海外買家（52%）比居民海外買家（32%）更傾向于全現(xiàn)金購房。三分之二的哥倫比亞買家（67%）以全現(xiàn)金方式購房，是五大海外買家國家中比例最高的。約有一半的加拿大買家（51%）和中國買家（47%）以全現(xiàn)金方式購房。亞裔印度買家全現(xiàn)金購房的比例最低，僅為15%。

從地區(qū)層面看，中國和加拿大仍然分列海外買家購房榜第一和第二位，購買房產(chǎn)價值分別為136億美元和66億美元，延續(xù)了2013年以來的趨勢，隨后是墨西哥（42 億美元）、印度（34億美元）和哥倫比亞（9 億美元）。

居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對記者分析稱，中國買家的購買量增加了一倍多，從去年報告中的61億美元增加到今年報告中的136億美元，已從疫情時期的低點(diǎn)迅速反彈。大多數(shù)中國買家都是為自用而購房，無論是主要住宅、度假屋還是學(xué)生公寓。每10個中國買家中只有1個是純粹為了投資而購房的，這與2010年代中期的情況大不相同。居外IQI集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，在報告涵蓋的大部分時間里，美國是繼澳大利亞和加拿大之后第三大受中國買家歡迎的目的地。這一排名是基于買家咨詢量，而非房產(chǎn)價值。

此外，NAR報告顯示，海外買家的支出額度更高，現(xiàn)房銷售價格平均值（63.99萬美元）和中位數(shù)（39.64 萬美元）創(chuàng)下NAR有記錄以來最高，分別比前一年高出7%和8.3%。中國買家的平均購房價格最高，為123萬美元，其中三分之一的買家在加州購房。

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