商品房外立面有玄機

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 “這誰看了，不得說一句高檔小區(qū)？”蘇州奧體板塊一名維權業(yè)主，指著隔壁小區(qū)的照片感嘆，“比我們單價低，外墻還都是鋁板交付的。我們這種真石漆外立面，如果想在鋁板扎堆的板塊脫穎而出，簡直太難了！”

近期，在上海、蘇州、南京等多個城市的新房維權事件中，外立面材質(zhì)降檔成了“重災區(qū)”。

(資料圖片僅供參考)

對業(yè)主來說，住宅外立面，代表的不僅是商品房的“面子”，還與房價直接掛鉤。二手房市場上，區(qū)位和配套相似的情況下，住宅品質(zhì)直接影響房價，而外立面就是住宅品質(zhì)的最直觀表象。“房子外立面，就像人的外表，也講究’賣相’?！币晃粎⑴c維權的上海業(yè)主表示，單價5萬的房子，可能因外立面顯得像3萬。

而對開發(fā)商來說，外立面用材選涂料、真石漆、鋁板還是石材，成本迥異，并最終影響利潤，因此，若想節(jié)約成本，外立面的材質(zhì)、比例里存在著巨大調(diào)節(jié)空間。

外立面的價格

現(xiàn)階段，主流的建筑外立面材料包括涂料、真石漆、鋁板、干掛石材、玻璃幕墻、面磚等。

華東地區(qū)一位總包人員告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，當前，面磚使用較少，而玻璃幕墻便宜的也在千元每平方米以上，除了一些“頂豪”項目外，很少有住宅項目會使用，“市場上用的比較多的，是涂料、真石漆、鋁板和干掛石材的搭配”。

他介紹，鋁板價格較貴，通常在500-1000元/平方米，開發(fā)商選擇500-600元/平方米的較多，干掛石材的價格比鋁板略高，一般高端品質(zhì)住宅會大面積使用。而真石漆作為干掛石材的“平替”，上墻能呈現(xiàn)出石材的效果，價格又較大理石、花崗巖等低，在100元/平方米左右，好點的在200-300元/平方米。

一名上海民企投拓負責人介紹，每家企業(yè)的采購價格不同，如涂料的價格在幾十元至上百元，真石漆價格在100元-300元/平方米間的較多?！巴苛吓c鋁板價格每平方米價差可以達到十幾倍”。

“只有安置房才用涂料是一個誤區(qū)?！鄙鲜鋈A東地區(qū)總包人員告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，涂料也會在商品房使用，上海這類房價貴的城市用得少，但低能級、房價低的城市，商品房用涂料是很常見的。

“也不能僅看材質(zhì)就下判斷，關鍵還要看材料的質(zhì)量和企業(yè)的施工水平。”上述民企投拓負責人表示，統(tǒng)一材料的價差也非常大，比如涂料，便宜的30-40元/平方米，但好涂料的價格也可以達到100-200元/平方米。真石漆的價格通常從100-300元/平方米不等，但便宜的可能不到100元/平方米。

利潤差異

2023年8月初，上海第一輪土拍中，嘉定區(qū)南翔一幅住宅土地吸引了17家企業(yè)現(xiàn)場競逐，但該地塊也引發(fā)了企業(yè)間的熱議。

“原本這塊地經(jīng)過大概測算，利潤率在9%以上，土地出讓細則出來后，利潤直接降了2個點?！币晃谎肫笸顿Y人士表示。

地塊的出讓細則明確提出了對未來產(chǎn)品的要求，包括建筑設計整體高端大氣，外立面材料應采用石材、面磚、鋁板等材質(zhì)。其中特別提到，不可使用涂料、真石漆等建筑材料。

上述央企投資負責人表示，這也是上海少有的在出讓文件中對外立面品質(zhì)做出明確要求的樓盤。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)注意到，在2022年上海二批次集中供地中，一塊桃浦智創(chuàng)城宅地的土地出讓合同中，首次對外立面、室內(nèi)裝修、會所、停車、大堂等做出要求，其中對外立面材質(zhì)，明確要求只能使用石材干掛或鋁板。

而此次，南翔地塊的出讓細則一出，企業(yè)們紛紛重新算賬。

一家地方國企投資負責人解釋，首先從材料本身看，鋁板比真石漆貴500-600元/平方米，但鋁板自身有厚度，加上鋁板需要掛架，相當于外墻變得更厚，容積率更高，這會導致可蓋的房屋面積變小，影響銷售面積。

他算了一筆賬，外立面掛鋁板多出來的空腔面積計容，但不算銷售面積，這個項目的銷售面積折損5000-6000平方米，“4個億貨值就這么沒了！”

“這一細則要求與今年3月1日起開始實施的《民用建筑通用規(guī)范》有關?！币晃粐笤O計院的團隊負責人解釋，過去，建筑面積的計算只到房屋主體結(jié)構(gòu)，即混凝土澆筑出來的面積，而按照《民用建筑通用規(guī)范》，外飾面也要算到建筑面積中了?！巴饬⒚嫠⒄媸?，厚度大概在20毫米，而掛鋁板的厚度在200毫米，這差別就大了！”

此外，不同材質(zhì)的外立面，安裝工藝的復雜程度也不同，這也會影響到開發(fā)成本。

上述民企投拓負責人表示，鋁板需要一塊塊拼扣，不僅付出的人工成本多，安裝進度也慢。如果改用真石漆或是涂料，不管時間還是材料成本都省下來了。

外立面直接影響利潤，原因在于其在建造成本中的占比不小。

該民企投資負責人以其所在企業(yè)做過的一個住宅項目為例：該項目建筑面積10萬平方米，外立面含窗的總成本大概在1億元左右，折合每平方米成本近千元，而項目總的建安成本在6000-7000元/平方米?！巴饬⒚娌糠终嫉搅丝偝杀镜牧种弧薄?/p>

成本玄機

外立面設計的一般流程是，設計院接手之初與甲方（開發(fā)商）設計部門溝通，設計方案出來后，送至甲方成本部門計算審批，之后再優(yōu)化方案。

上述國企設計院的團隊負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，外墻材料的選擇與地理區(qū)位沒有直接關系，而與項目定位和房價直接掛鉤。如上海許多改善型項目都會采用一定量的鋁板，因為房價較高，利潤空間較大，但三四線城市的項目許多時候一塊鋁板都不會用?！袄麧櫩臻g大的城市，在材料方面相對不會那么苛刻”。

“從業(yè)十幾年，遇到的大部分開發(fā)商都要求縮減成本?！鄙鲜鲈O計院團隊負責人表示，設計院一般在初始方案階段，都會從設計角度幫甲方控造價，比如在外立面的設計上，10米的“近人尺度”內(nèi)，會設置一些石材，而3樓以上則采用真石漆。

甲方成本部門測算過設計方案后，大部分都會要求更換一些材料。

上述設計院團隊負責人對在湖南做的一個別墅項目印象深刻，原本外立面用的是干掛石材，開發(fā)商要求全部換成真石漆，上墻后，發(fā)現(xiàn)效果不好，影響銷售，又在預售階段要求改成石材外立面。

許多大企業(yè)根據(jù)項目產(chǎn)品線不同，都已經(jīng)設立了一套產(chǎn)品體系標準，包括外立面用材標準、內(nèi)裝要求、施工標準等。上述設計院團隊負責人介紹，比如某家央企的社區(qū)型產(chǎn)品線對應的C檔，選擇的材料是真石漆。

“但在細節(jié)上，仍然會做一些調(diào)整和改動以壓縮成本?！北热缫恍┢髽I(yè)，公示時，房屋外立面有裝飾線條，實際交付就縮減了，“墻面上的花紋效果需要工人手繪，耗人耗時間，砍掉！金屬條裝飾成本過高，也砍掉！最后就成了大白墻?！鄙鲜隹偘藛T表示。

一位為多家房企做成本優(yōu)化的人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，室內(nèi)工序很難進行優(yōu)化，室內(nèi)項目的成本優(yōu)化空間不大，而外立面是最容易把錢省出來的部分。

他展示了一家開發(fā)商在上海遠郊的項目成本優(yōu)化方案，南立面與北立面的材料原本是鋁板一體板，做過成本優(yōu)化后，替換為保溫材料+真石漆的組合。成本由500元/平方米降至200元/平方米，僅這一項節(jié)省成本便超過1600萬元。

除了成本優(yōu)化的空間大，房企選擇壓縮外立面還在于風險小。該名成本優(yōu)化人士表示，外立面主要影響的是美觀，對房屋質(zhì)量和居住體驗并沒有特別大的影響。“在消費者能近距離接觸到的地方做成本優(yōu)化是不容易的，但外立面用了多少鋁板，消費者其實不會那么敏感?！?/p>

此外，外墻保溫材料也是經(jīng)常被開發(fā)商要求優(yōu)化的項目，他提到，保溫材料的種類很多，各種價位的都有，且都在幕墻里，固而經(jīng)常成為要求替換的對象。

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