富力地產(chǎn)：踉蹌于爆雷邊緣，違約是時間問題

5月5日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公告稱，已在1月27日與富力及其子公司盈都解除花都區(qū)一宗住宅用地（花都中軸線八地塊一）的土地出讓合同，并于4月8日將公告送達盈都公司。參考此前華夏幸福退掉白鵝潭地塊的案例，富力退地后，或有望收回前期支付的土地款。

2020年底，富力以底價11.22億元拿下該地塊，面積6.59萬平方米，計容建面不超過10.44萬平方米，樓面價將近10749元/平方米。截至目前，該地塊未有動工跡象，目前仍為一片平地，而地塊西面由保利置業(yè)于2020年9月份競得的宅地已在2021年7月首次開盤。

除去1月13日到期并已獲得展期的7.25億美元境外債，富力地產(chǎn)在今年還有兩筆將于7月、11月到期，規(guī)模為2.88億美元、3.66億美元的境外債，票息率分別是9.125%、12.375%。境內(nèi)債方面，“16富力04”、“16富力06”、“16富力11”等多筆公開債將于年內(nèi)到期，規(guī)模分別為19.05億元、9.95億元、11.2億元，合計40億元。

19.05億元的“16富力04”本來是2022年4月7日到期，其兌付方案與債券持有人達成一致：展期一年，本金自到期日（2022年4月7日）起第3個月底償還15%，第6-11個月底各償還10%，第12個月底（2023年4月7日）償還25%。同時，質(zhì)押位于蘇州和南寧兩個項目各自50%的股權(quán)予以增信，富力集團承諾“不逃廢債”。

規(guī)模4億元5年期的2024年5月9日到期的“19富力02”陷入了付息風險，付息日為計息期限的每年5月9日。5月6日，該債券《關(guān)于給予“19富力02”30日兌付寬限期的議案》以75.13%的反對比例未獲通過。

2021年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額共1202億元，營業(yè)收入實現(xiàn)764億元，虧損約87.39億元，主要原因是物業(yè)銷售額減少以及較低的14.1%毛利率，以及8300元/平方米的較低的項目銷售均價，高達81億元的大幅存貨減值撥備。2022年第一季度，富力實現(xiàn)合約銷售額約110億元，同比下降超6成。

2021年末，其借款總額降至1327億元，凈負債率123%。富力地產(chǎn)2022年內(nèi)到期的借款約為583億元，同期非限制現(xiàn)金余額約為63億元(不包括148億元限制現(xiàn)金)，遠遠無法覆蓋債務。2022年，包含離岸債交換要約、在岸債券延期和可回售債券的公開市場到期金額約為161億元，境內(nèi)債券到期80.65億元、境內(nèi)債券回售14億元、美元債券到期13.73億美元，其面臨的集中償付壓力巨大。

中鷹黑森林投資集團副總裁、知名債務重組專家王佳佳博士表示，由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響和其偏重商業(yè)物業(yè)、投資物業(yè)和舊改項目的自身業(yè)務結(jié)構(gòu)，富力地產(chǎn)2022年銷售額的持續(xù)下降和銷售均價大幅下降削弱公司盈利和償還債務的能力，因為合同銷售收入是地產(chǎn)流動性的關(guān)鍵來源，同時富力地產(chǎn)的資產(chǎn)處置存在執(zhí)行風險，令其通過出售獲得現(xiàn)金流入的不確定性加大。

4月19日，惠譽將富力及其子公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“CC”，同時，將兩家公司的高級無抵押評級由“CC”下調(diào)至“C”，回收率評級由“RR4”下調(diào)至“RR6”。

2021年富力地產(chǎn)就通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，獲得超過218億元人民幣的資金，包括出售廣州國際機場富力綜合物流園的股權(quán)予黑石集團，以及將富力物業(yè)以約100億元的價格出售給碧桂園服務。

2022年以來，富力兩次打折出讓倫敦物業(yè)，合計虧損達到21億元。其中，3月份將英國倫敦的房地產(chǎn)項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發(fā)展，虧損約5.69億元人民幣；4月份將另一項目Thames City以26.6億港元的價格出售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋，虧損約18.4億港元。

2019年以來廣州加速舊村改造，各村引入合作企業(yè)的動作在2020年達到高潮，而以舊改起家的富力早已派工作人員滲入廣州的許多村落。2019-2021年，確認富力為合作企業(yè)或合作意向企業(yè)的舊村改造項目至少達到10個，包括白云區(qū)陳田村、海珠區(qū)赤沙村、天河區(qū)吉山村、黃埔區(qū)茅崗村和花都區(qū)田美村等。

王佳佳博士認為，富力2022 年到期短期債務巨大，資產(chǎn)處置存不確定性。其一年內(nèi)到期的583億債務總額和手頭毛毛雨般的63億現(xiàn)金，幾乎宣告了富力地產(chǎn)的債務爆雷只是時間問題。

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