地產(chǎn)融資要收緊? 避免房地產(chǎn)金融化已是大勢(shì)所趨

種種跡象表明，房地產(chǎn)融資端再臨收緊。市場(chǎng)先是傳出房企發(fā)債“借新還舊”受限，隨后業(yè)界再度刷屏：央行已出臺(tái)“345新規(guī)”，旨在控制房企有息負(fù)債規(guī)模。盡管網(wǎng)傳版本略有差異，但降低房企債務(wù)杠桿，避免房地產(chǎn)金融化已是大勢(shì)所趨。

收緊傳聞?lì)l現(xiàn)

近日，市場(chǎng)傳言監(jiān)管部門出臺(tái)“345新規(guī)”控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”：紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線二，凈負(fù)債率大于100%;紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分擋設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一擋，上限增加5%。

即如果“三線”均超出閾值為“紅色擋”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色擋”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色擋”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色擋”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

此外，對(duì)于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，需提供最近半年購(gòu)地資金來源情況說明和后續(xù)購(gòu)地繳款資金安排，進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對(duì)其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。

幾乎同時(shí)有知情人士透露，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)要求房企新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。從具體安排來看，8月10日后備案的項(xiàng)目，只允許償還不超過對(duì)應(yīng)存量債務(wù)融資工具的85%。

多家企業(yè)踩了“三道紅線”

對(duì)于上述傳聞，記者接觸的深圳券商人士表示，“債券發(fā)行借新還舊縮額應(yīng)該無誤，‘345新規(guī)’還有待確認(rèn)。”

國(guó)金證券分析師趙旭翔也指出，“三道紅線”傳言非常具體，和2019年傳言的版本略有區(qū)別，但方向一致。考慮到7月下旬召開的房地產(chǎn)工作會(huì)議精神，房地產(chǎn)企業(yè)融資端收緊是大概率事件。

在業(yè)內(nèi)人士看來，監(jiān)管收緊相關(guān)政策主要是為了降低房地產(chǎn)公司杠桿率，防止部分大舉負(fù)債的地產(chǎn)公司因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，鼎諾投資統(tǒng)計(jì)了全市場(chǎng)有2019年報(bào)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)，數(shù)據(jù)顯示踩了三條紅線的房地產(chǎn)企業(yè)大概有50多家企業(yè);踩了兩條紅線的企業(yè)近50家;踩了一條紅線的企業(yè)有108家。以融創(chuàng)為例，近些年公司致力于文旅城建設(shè)。文旅版圖擴(kuò)張的背后，去年年末公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為86%，凈負(fù)債率為159%，現(xiàn)金短債比為56%。公開消息顯示，融創(chuàng)已于2020年5月發(fā)行票面利率為5.6%，總額為33億的5年期公司債。6月，融創(chuàng)又發(fā)行了一筆總額為80億元的小公募債，也是用于償還公司債券。7月，融創(chuàng)再為償債籌資，發(fā)行兩筆合計(jì)10億美元優(yōu)先票據(jù)。

房企加快融資步伐

正是看到近期融資收緊信號(hào)的逐步釋放，最近房企加快了融資步伐。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在8月3日至9日一周內(nèi)，房企融資規(guī)模環(huán)比上漲近六成，其中，境外融資額環(huán)比增長(zhǎng)305%。

記者注意到，僅8月6日一天，就有新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、華南城等多家房企先后發(fā)布了融資計(jì)劃。對(duì)此，趙旭翔判斷，如果按照傳言的版本對(duì)房企進(jìn)行融資監(jiān)管，房企銷售規(guī)模的增速將趨于一致。過去幾年增長(zhǎng)較高過高的房企會(huì)因?yàn)橘Y債指標(biāo)超限，融資受限，未來幾年會(huì)放慢增速。此外，土地市場(chǎng)較熱的局面可以得到一定程度的緩解，土地價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)降低。(江芬芬)

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)融資