機構：上半年北京商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)結構性差異較大 需求側(cè)新興產(chǎn)業(yè)挑大梁

CBRE世邦魏理仕6日發(fā)布的《2023年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧》顯示，今年上半年，北京市寫字樓市場TMT、能源基建類需求向好，新興區(qū)域成北京市去化主力；零售物業(yè)市場供給側(cè)轉(zhuǎn)型壓力升級，客流復蘇帶動市場活力，租金止跌回穩(wěn)。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人、資深董事孫祖天向新華財經(jīng)表示，2022年上半年北京市商業(yè)地產(chǎn)市場總體向好，各板塊呈現(xiàn)出一些結構性差異，比如倉儲物流市場中，受經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級等原因影響，高標倉儲需求強勁，傳統(tǒng)倉儲空置率難以改善，而在高標倉儲中，北京及環(huán)京區(qū)域表現(xiàn)又有所不同。

寫字樓市場企穩(wěn)

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CBRE數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度，位于通州區(qū)域的三個新項目交付使用，新增寫字樓租賃面積14.6萬平方米，上半年新增供應共完成全年總量的1/5。新項目未有租戶入駐，北京市空置率因而環(huán)比上漲0.5個百分點至19.6%。

本季度新租交易面積總量環(huán)比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。軟件開發(fā)和電信通訊等賽道均有不錯表現(xiàn)，TMT板塊新租需求釋放。金融行業(yè)季內(nèi)環(huán)比交易數(shù)量增加但交易面積縮減，其中證券租戶的擴租活動增多，保險租戶活動以區(qū)位和樓宇升級為主。新能源、基建類國有企業(yè)的升級搬遷及擴租活動表現(xiàn)持續(xù)向好。

CBRE華北區(qū)辦公樓部執(zhí)行董事袁慧表示，下半年預計六個項目近61萬平方米的新增供應將集中放量，分布于中關村、東二環(huán)、麗澤、奧體等區(qū)域，繼續(xù)推高空置率，租金仍會承壓下行。因多個新項目已啟動預租并有大面積租戶簽約，預計市場下半年凈吸納量表現(xiàn)將優(yōu)于上半年。

零售物業(yè)市場供給提速

2023年第二季度，北京零售物業(yè)市場外圍區(qū)域迎來西三旗萬象匯、京西大悅城等新項目以較高上鋪率開業(yè)。今年上半年總新增商業(yè)零售物業(yè)體量32.7萬平方米，全部位于非核心區(qū)域，有效提升當?shù)氐纳虡I(yè)氛圍及消費水平。同時，多個老舊零售物業(yè)啟動閉店改造，在消費迭代與經(jīng)營壓力之下，越來越多商業(yè)體面臨轉(zhuǎn)型壓力。

季內(nèi)租賃需求穩(wěn)中有升，客流持續(xù)復蘇，尤其是節(jié)假日期間王府井、五棵松、中關村等熱門商圈客流量同比增長2-4倍。首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，新增項目、核心商圈及社區(qū)屬性較強的購物中心皆有眾多餐飲及零售的北京或區(qū)域首店落位。

CBRE華北區(qū)京西辦公室資深董事宋津樓表示，下半年預計將有超過百萬平方米的新增或改造商業(yè)體在朝外、西長安街、奧體、王府井等商圈啟幕，有望結束北京零售物業(yè)市場近五年的新增供應低谷。

倉儲物流市場漲幅放緩

2023年第二季度，北京倉儲物流市場無新增項目交付。季內(nèi)租賃成交以第三方物流為首，伴隨小部分批發(fā)零售及醫(yī)藥冷鏈需求。租戶因成本外溢搬遷的需求強烈，加上部分近期入市的新增項目由于自身特殊原因去化緩慢，季內(nèi)凈吸納量環(huán)比下降77%僅得2.0萬平方米。

廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)入市10.2萬平方米的高標倉儲項目。受益于北京需求外溢，恰逢各大頭部電商企業(yè)及第三方物流備戰(zhàn)年中大促，季內(nèi)北京市凈吸納爆發(fā)式增長至34.6萬平方米。第三方物流占據(jù)總新租交易面積的54%，電商類占38%居次，外加小部分汽配及家居制造業(yè)需求。

CBRE華北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人李虹表示，下半年北京順義、大興空港及大興京南等子市場合計將迎來約32.0萬平方米的新增供應，而廊坊和天津也分別有79.6萬及36.1萬平方米新增供應入市。不同子市場因其離京距離、交通設施、關鍵行業(yè)需求強度、未來供應體量等供需條件，租金表現(xiàn)將逐漸分化。

商務園物業(yè)市場區(qū)域差異顯著

2023年第二季度，北京商務園區(qū)市場迎來東升子市場的總體量為25.5萬平方米的一個新項目入市，定位人工智能、智能制造、軟件和信息服務業(yè)。上半年市場共迎來39.6萬平方米的新增供應，均為研發(fā)辦公屬性的物業(yè)。

本季度北京市凈吸納量2.2萬平方米，其中既有項目凈吸納量由負轉(zhuǎn)正。TMT新租需求超過醫(yī)藥及生命科學成為季內(nèi)市場主力，占比超70%，其中圍繞互聯(lián)網(wǎng)教育或云計算相關的科技企業(yè)開始釋放擴租或升級搬遷需求。醫(yī)藥及生命科學以及航空航天，裝備制造等工業(yè)品制造類亦有表現(xiàn)。

世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，下半年北京市預計會迎來近59.2萬平方米的新項目交付，近九成新項目集中在泛中關村集群。2023年開年以來，產(chǎn)業(yè)利好政策相繼出臺，有助優(yōu)化營商環(huán)境并推動人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)藥及生命科學等重點產(chǎn)業(yè)對新項目的去化。

物業(yè)投資市場自用需求占比近半

2023年上半年，在整體宏觀經(jīng)濟溫和復蘇的大環(huán)境下，北京物業(yè)投資市場共有十四筆大宗交易，交易總額同比上升20%達105.1億元，其中二季度完成七筆交易共53.2億元，環(huán)比上漲2.5%?；钴S度緩慢回升，但和近年平均水平仍有較大差距。

上半年近一半的交易筆數(shù)來自企業(yè)購置樓宇自用的需求，本季度生命科學及醫(yī)療健康類企業(yè)表現(xiàn)尤其活躍，分別完成位于經(jīng)開區(qū)和東升的研發(fā)辦公，以及位于望京區(qū)域的購物中心共三宗交易。近期公募REIT擴容并將“消費基礎設施”納入底層資產(chǎn)范圍，在此背景下本季度零售物業(yè)交易占比65%。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩表示，盡管當前交易雙方價格預期仍存在差距，但北京辦公、零售、物流等各類物業(yè)投資市場空前的機會窗口期已全面開啟，投資者正密切關注市場動態(tài)，流動性與活躍度有望在下半年集中釋放。

（文章來源：新華財經(jīng)）

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