借他人名義買房過戶己方后，出名人因單位政策損失是否需要借名人承擔(dān)

原告訴稱

趙某杰、林某蘭向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．判令二被告賠償原告658490元；2．由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

(資料圖片)

事實(shí)與理由：二原告為夫妻關(guān)系，2003年10月28日，二被告因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，因此借用了原告林某蘭的身份，購買了位于北京市昌平區(qū)×室經(jīng)濟(jì)適用房房屋，登記在原告林某蘭名下，購房時(shí)二被告支付了購房款254267．5元，補(bǔ)繳了土地出讓金34743．5元，契稅3814元，公共維修基金5085元，共計(jì)支付了人民幣297910元。2010年1月12日，在該房屋具備上市的條件后，二被告與原告林某蘭簽訂了《存量房屋買賣合同》，將房屋過戶到了二被告名下。

2020年原告趙某杰所在單位在進(jìn)行軍隊(duì)住房清理工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)原告林某蘭在2003年購買過涉經(jīng)濟(jì)適用房，且在2010年出賣了該房屋，要求原告趙某杰向軍委繳納出賣經(jīng)濟(jì)適用房的收益658490元，否則原告趙某杰已經(jīng)購買的部隊(duì)的房改房將被收回。因此原告按照規(guī)定繳納了658490元。原告交納了上述款項(xiàng)后，告知被告該款項(xiàng)是因?yàn)楸桓娼杳彿坎沤o原告造成的額外支出，因此應(yīng)該由被告補(bǔ)償給原告，但被告拒絕支付。故原告起訴至人民法院，請(qǐng)求法院查明事實(shí)，依法裁判。

被告辯稱

周某峰、吳某玲辯稱，答辯人不同意原告的訴訟請(qǐng)求，理由如下：一、原告趙某杰不具備起訴的主體資格身份，首先當(dāng)時(shí)被告僅是借用林某蘭的個(gè)人身份進(jìn)行購房，和趙某杰無關(guān)，至于趙某杰是何身份，被告并不知情。林某蘭將身份證借給被告購房，也并未告知趙某杰是其丈夫，更未告知趙某杰的身份是軍人，也更未告知如果借名給被告買房會(huì)造成以后趙某杰的部隊(duì)追繳等事宜。

另根據(jù)本案原告證據(jù)3《結(jié)婚證》顯示，原告2人是2021年5月26日才成為夫妻，因此趙某杰所謂的因2012年的部隊(duì)購房造成的軍隊(duì)處罰更和本案沒有關(guān)聯(lián)性。

二、本案原告以房屋買賣合同糾紛為案由起訴被告，依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同及任何書面文件，均沒有任何一條規(guī)定，原告可以向被告主張任何賠償款，因此原告起訴被告是沒有任何合同依據(jù)。

三、被告在借用林某蘭的名字買房過程中沒有任何過錯(cuò)，首先是原告自愿同意，被告沒有強(qiáng)迫，其次被告在案涉房屋產(chǎn)權(quán)證剛滿5年的情況下，就第一時(shí)間于2010年1月12日將房屋又過戶到被告自己的名下。此時(shí)北京市房屋限購政策并未實(shí)行，北京市房屋限購政策于2011年2月17日實(shí)行。因此即便被告占用原告姓名自2003年10月28日至2010年1月12日期間也并不影響原告的購房資格，原告只要有購房需要，隨時(shí)可以買房。

四、該案件已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，法院應(yīng)判決駁回原告的所有訴訟請(qǐng)求。1．因?yàn)楦鶕?jù)原告提供的證據(jù)8《某單位經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售協(xié)議書》，該份協(xié)議書于2012年簽訂，該份協(xié)議第八條違約責(zé)任約定，乙方承諾在簽訂本協(xié)議之前未購買……經(jīng)濟(jì)適用住房，否則追究乙方責(zé)任……。從該份協(xié)議簽訂時(shí)間和內(nèi)容看，原告應(yīng)于2012年簽訂該份協(xié)議時(shí)，就應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)益可能受到損害，那么依據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)定，訴訟時(shí)效應(yīng)為2年，如果原告的權(quán)益受到侵害確實(shí)和被告有一定的關(guān)聯(lián)性，其最晚也應(yīng)該于2014年底前向被告主張。但趙某杰直到2020年底才和被告聯(lián)系，已經(jīng)超過法律保護(hù)的2年訴訟時(shí)效。

2．趙某杰在簽訂《某單位經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售協(xié)議書》協(xié)議時(shí)，并未向部隊(duì)披露其購買過經(jīng)濟(jì)適用房，那么到底是其故意隱借名買經(jīng)濟(jì)適用房情況，還是林某蘭根本就沒有將借名買房的事宜告知過趙某杰？如果趙某杰對(duì)借名買房不知情，那么其更沒有權(quán)利起訴被告，即便追究也是向林某蘭主張損害；如果趙某杰對(duì)借名買房的事知情，就不應(yīng)隱瞞再和部隊(duì)簽訂該份協(xié)議，且應(yīng)該立即告知被告該情形，否則就已超出訴訟時(shí)效。

五、原告起訴狀陳述的某單位政策規(guī)定，被告不知情，原告也從未和被告說過，如果確實(shí)存在該規(guī)定，原告就不應(yīng)該借名給被告，被告也更不可能向原告借名買房，因?yàn)楸桓婵梢杂?萬元以內(nèi)的價(jià)格就借到名買房。再次某單位的政策即便有效，也僅是針對(duì)趙某杰，

綜上，被告在借名買房的過程中沒有任何過錯(cuò)，因此，原告起訴被告沒有任何合同及法律依據(jù)，請(qǐng)駁回原告的所有訴訟請(qǐng)求。

法院查明

趙某杰與林某蘭于1988年12月30日登記結(jié)婚，于2020年10月16日登記離婚，于2021年5月26日復(fù)婚。

2002年12月15日，北京A公司（出賣人）與林某蘭（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，約定，林某蘭購買位于北京市昌平區(qū)×號(hào)房，房屋總價(jià)款為260177元。該合同還對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。后案涉房屋登記至林某蘭名下。

2010年1月12日，林某蘭（出賣人）與周某峰（買受人）、吳某玲（買受人共有人）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定出賣人將位于北京市昌平區(qū)×的房屋出售給買受人；該房屋成交價(jià)格為347434．95元。該合同的其他內(nèi)容均存在空白處。后案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至周某峰、吳某玲名下。

2012年某單位（甲方）與趙某杰（乙方）簽訂《某單位經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售協(xié)議書》。協(xié)議書約定，乙方自愿以經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購買甲方依據(jù)某單位建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，地址為北京市海淀區(qū)×；第八條違約責(zé)任約定：乙方承諾在簽訂本協(xié)議前，夫妻雙方均未享受國(guó)家或軍隊(duì)房改優(yōu)惠政策購買自有住房，包括集資房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房，按房改成本價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)購買的軍隊(duì)和地方現(xiàn)有住房、共有住房，以及單位統(tǒng)一組織或購買的享有一定優(yōu)惠政策的商品房和其他政策性保障住房，否則，甲方有權(quán)在任何時(shí)間撤銷本協(xié)議，并依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定追究乙方責(zé)任，乙方無條件退回住房。該協(xié)議還對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。

2021年5月，某單位送達(dá)《趙某杰同志交納收益確認(rèn)單》，記載：根據(jù)軍隊(duì)住房清理政策規(guī)定，對(duì)趙某杰配偶林某蘭位于昌平區(qū)×的住房，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)進(jìn)行了市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，需交納收益65．849萬元。趙某杰于2021年交納了上述收益款。

庭審中，雙方均認(rèn)可存在借名買房合同關(guān)系。趙某杰、林某蘭向本院提交周某峰、吳某玲于2020年10月15日書寫的《借用林某蘭身份證購買經(jīng)濟(jì)房屋情況說明》、于2021年3月12日書寫的《房屋購買情況說明》。周某峰、吳某玲對(duì)此予以認(rèn)可。周某峰、吳某玲陳述案涉房屋已于2016年出售。

裁判結(jié)果

駁回趙某杰、林某蘭的全部訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

依法成立的合同，受法律保護(hù)。本案中，林某蘭與周某峰、吳某玲之間形成的借名買房合同關(guān)系以及2010年1月12日簽訂的《存量房屋買賣合同》，均是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。趙某杰、林某蘭陳述其與周某峰、吳某玲形成借名買房合同關(guān)系時(shí)口頭約定購房產(chǎn)生的一切費(fèi)用都是由被告承擔(dān)，產(chǎn)生的費(fèi)用是指與購房有關(guān)的契稅等費(fèi)用，當(dāng)時(shí)沒有預(yù)見到可能產(chǎn)生的后續(xù)的補(bǔ)繳款，現(xiàn)因某單位要求我方補(bǔ)繳收益款，根據(jù)我方與周某峰、吳某玲之間的口頭約定，故提起本案訴訟。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。但現(xiàn)有證據(jù)不足以證明周某峰、吳某玲存在違約行為，且補(bǔ)繳收益款的情形是雙方在簽訂合同時(shí)均未預(yù)見的，故趙某杰、林某蘭要求周某峰、吳某玲賠償其損失，于法無據(jù)，法院不予支持。

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