焦點訊息：全國土地成交“腰斬”，或影響明年全年銷售情況

來源：丁祖昱評樓市

自2021年22城土地集中出讓以來，土拍熱度一再走低，不僅僅是集中供地的22城，全國土拍熱度都出現(xiàn)了不同程度的下降。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月16日，全國含宅用地招拍掛成交面積72756.17萬平方米，較2021年全年降低58.08%，若加上12月的預估量，2022年全年較2021年全年含宅用地成交仍有5成降幅。

(資料圖)

22城整體數(shù)據(jù)較全國稍好，但含宅用地成交降幅仍接近一半，部分城市如長春，截至2022年11月16日成交面積較2021年全年下跌達9成，即使12月份集中放量也無法出現(xiàn)明顯改善。

土地與新房的關(guān)系就如同面粉和面包，充足的土地才能支持新房的供應。2018年至今，22城的土地成交已出現(xiàn)“三連跌”，全國土地成交也已出現(xiàn)“兩連跌”。

對2023年來說，不管是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，甚至最后的銷售情況，都會由于供應問題，受到很大影響。

2021年2月，22城“集中供地”政策出臺，改變了原有供地模式。時至今日，除2021年第一批次集中拍地熱度頗高之外，其余所有批次的集中拍地大多遇冷，受其影響，整體土拍熱度一降再降。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年起全國含宅地塊成交面積至今“兩連跌”，2021年全國含宅地塊通過招拍掛方式成交的土地總建筑面積約173549.35萬平方米，較2020年下跌23.96%，截至2022年11月16日全國含宅地塊通過招拍掛方式成交的土地總建筑面積約72756.17萬平方米，較2021全年下跌58.08%，若加上2022年最后一個月的成交估算，2022年全年較2021年成交面積仍有約五成的跌幅，可謂“腰斬”。

集中到22城來看，2021年集中供地前，22個重點城市土地成交面積就已出現(xiàn)一定的下滑，成交總價仍保持增長。2021年，22個重點城市含宅地塊成交總建筑面積約30982.42萬平方米，較2020年集中供地前下降9.62%，成交總價25453.53億元，較2020年提升6.21%。

進入2022年，整體市場承壓，截至11月16日，22個重點城市含宅地塊成交總建筑面積約14436.13萬平方米，較2021年全年下降53.41%，成交總價15111.26億元，較2020年下降40.63%，由于部分城市12月份還會有一批集中供地，屆時成交規(guī)?；?qū)⒊霈F(xiàn)一定的提升，但2022年全年成交面積整體仍有較大跌幅。

2022年以來，收縮拿地、暫緩拿地成為了房企投資的主要策略。各梯隊的貨值、金額、建面門檻均在大幅下滑。

截止10月末，新增貨值百強門檻為72.4億元，拿地金額、建面百強門檻分別為26.3億元和37.7萬平方米，同比降幅均在60%以上，房企投資的積極性同比呈現(xiàn)斷崖式下跌，投資力度不及去年同期的一半。

拿地銷售比來看，房企投資意愿持續(xù)保持在低位，10月末百強房企拿地銷售比0.19，與上月末持平，一方面是由于本月集中供地的城市數(shù)量較少，優(yōu)質(zhì)地塊供應不多，無法提振房企投資積極性，另一方面則受到行業(yè)大環(huán)境仍在筑底的影響。

從今年的土地市場表現(xiàn)來看，城投公司已然成為土地市場的主力軍。前三季度，城投類公司在集中供地中拿地金額、幅數(shù)占比分別達到35%、46%。

但對比各輪次集中供地中，城投類公司底價拿地和溢價拿地金額的占比情況來看，可以看出：

首先，底價拿地金額的比例遠高于溢價拿地。五輪集中供地后，平臺類公司底價拿地金額達7076.5億元，而溢價拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見托底確實是大部分平臺公司拿地的主要目的。

其次，底價拿地金額比例的變化趨勢與平臺類公司拿地金額占總金額的走勢一致。在2021年第三批集中供地中，平臺公司底價拿地金額為2760億元，而溢價拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進入2022年，隨著平臺類公司拿地總金額的下降，底價拿地的金額占比也在下降，可見平臺公司“托底”的意愿確有下調(diào)，而還在繼續(xù)拿地的城投公司以項目開發(fā)運營為目的的比例提升。

2022年第三季度以來為了減少流拍，促進土地成交，多個城市在土地供應端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩土地價款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。

但由于多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)在政策一松再松的刺激下并未出現(xiàn)實質(zhì)性轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地態(tài)度也保持謹慎，地方城投仍在持續(xù)托底。

在此背景下，部分城市土地供應采取了“少而優(yōu)”的供應方式，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫存偏低的熱點區(qū)域為主，比如北京、上海、杭州等。但結(jié)合三季度以來的市場走勢和政策寬松，以及部分企業(yè)的投資表態(tài)來看整體土地市場仍難有起色。

土地與新房的關(guān)系就如同面粉和面包，2021年至今，全國土拍市場已出現(xiàn)明顯縮量，2022年更是在2021年的基礎(chǔ)上再次“腰斬”。如果企業(yè)都不買地，那2023年無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，還是最后的銷售情況，都會由于供應問題，受到很大影響。

從目前整體市場來看，短期拿地意愿依然難以恢復，謹慎投資的預期不變。這一方面是受整體市場信心不足影響，另外一方面也受房企融資及現(xiàn)金流限制。未來三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。

需要注意的是，沒有供應，沒有成交。今年土拍市場的大幅下降，會對2023年第一季度甚至整個上半年產(chǎn)生較大壓力，2023年或?qū)⒊霈F(xiàn)“史上最差”的月度成交，甚至可能會出現(xiàn)比歷年二月春季淡季更差的成交月份。

關(guān)鍵詞： 集中供地