明星買房陷“跳單”風(fēng)波：如何認(rèn)定是關(guān)鍵，交易暗藏風(fēng)險

近日，有爆料人在網(wǎng)上爆料稱，明星張杰、謝娜夫婦為了省下中介費(fèi)，跳過帶看房子的中介，直接私下找房東簽約購房，一時間該事件引起廣泛熱議。2月8日下午，謝娜、張杰通過上海蘭迪律師事務(wù)所發(fā)表聲明否認(rèn)存在跳單。

問題是，在房屋買賣交易中，如何認(rèn)定跳單？跳單帶來哪些影響？中介機(jī)構(gòu)遇到跳單該怎么處理？新京報記者采訪了多位經(jīng)紀(jì)人、業(yè)內(nèi)專家，他們給出了權(quán)威解讀。

跳單現(xiàn)象并不鮮見，如何認(rèn)定較麻煩

盡管謝娜、張杰方面否認(rèn)存在跳單，但是跳單現(xiàn)象在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不鮮見，尤其在北上廣深等一線城市，價值越高的房屋，跳單情況出現(xiàn)的幾率就越大。

何為跳單？跳單是指買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。在采訪中，不少經(jīng)紀(jì)人表示遇到過跳單的情況。一位經(jīng)紀(jì)人解釋稱，“更多的跳單行為是，購房者通過一家中介機(jī)構(gòu)看房后，這家中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人促進(jìn)買賣雙方交易，收取較高的中介費(fèi)，但購房者卻找到其他中介代辦手續(xù)，可能只需要收取0.5%或者1%的費(fèi)用?！?/p>

那么，如何認(rèn)定跳單？北京市鑫諾律師事務(wù)所合伙人，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳法律顧問，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會法律顧問王樹德律師告訴新京報記者，“民法典有明確規(guī)定，如果買賣雙方確實(shí)是利用中介機(jī)構(gòu)或者中介人員提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)進(jìn)而成交，肯定是要向中介支付全額報酬的?！?/p>

據(jù)《民法典》第965條規(guī)定，“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。”

“民法典出臺以后，行業(yè)更為規(guī)范，這種案件出現(xiàn)的情況較多?！蓖鯓涞卤硎荆饬刻鴨蔚囊粋€重要標(biāo)準(zhǔn)是，買方是否利用了該中介公司提供的房源信息或媒介服務(wù)。這個焦點(diǎn)問題可能會有點(diǎn)扯皮，如果這個房源是獨(dú)家房源，那么爭議性不大；如果這個房源不是獨(dú)家房源，而中介公司也不能證明在撮合成交中起到了決定性作用，那么有不被認(rèn)定為跳單的可能。

對于如何應(yīng)對購房者跳單情況，王樹德進(jìn)一步表示，需要中介機(jī)構(gòu)去舉證，中介機(jī)構(gòu)想要把傭金要回來，需要去提供兩方面的證據(jù)，一是要證明確實(shí)給購房者提供了帶看、撮合、協(xié)商等服務(wù)；二是要證明接受服務(wù)的購房者知道中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果證明不了，或者并未談及過中介費(fèi)，購房者可能就不能完全按照中介機(jī)構(gòu)的要求支付中介費(fèi)，法院可能會酌情讓買賣雙方支付一定數(shù)額的中介費(fèi)，具體金額一般情況下是參考行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

某知名中介機(jī)構(gòu)門店經(jīng)理表示，“中介機(jī)構(gòu)提供的核心服務(wù)，并非只是帶看房源。實(shí)際上，核心服務(wù)在于根據(jù)購房者的需求，通過專業(yè)能力、眼光，包括對產(chǎn)品的熟悉程度，從眾多房源中挑選出符合購房者需求的房源，由此節(jié)省購房者挑選房屋的時間和精力，同時也幫助賣房人售出房源。因此，中介費(fèi)是必須要給的，至于給多少，可以相關(guān)各方進(jìn)行協(xié)商。”

“民法典出臺后，中介機(jī)構(gòu)就有法可依了。只要中介機(jī)構(gòu)的證據(jù)充分，能夠證明提供了服務(wù)，以及能夠證明中介費(fèi)對方是接受的，基本上可以全額討要中介費(fèi)。”王樹德強(qiáng)調(diào)說。

跳單寫入《民法典》，但現(xiàn)實(shí)取證難

值得一提的是，在現(xiàn)實(shí)房屋買賣中，即便經(jīng)紀(jì)人遇到跳單現(xiàn)象，很少去要回中介費(fèi)，或者通過法律渠道來維護(hù)自己的權(quán)益，主要原因在于，收集證據(jù)較為麻煩。目前，雖然有一些中介機(jī)構(gòu)規(guī)定看房前需要簽訂看房確認(rèn)書，但是在實(shí)際操作層面，存在一定的難度，無法規(guī)范到每一個經(jīng)紀(jì)人，不少購房者也不愿意簽訂看房確認(rèn)書。此外，不少賣房人不愿意簽訂獨(dú)家協(xié)議，而是選擇多家中介代理，這就出現(xiàn)一套房子被多家中介帶看的情況，購房者會通過對比各家中介服用費(fèi)用、服務(wù)水平等來最終確定通過哪一家中介來購買。

“民法典出臺后，行業(yè)有了更多保護(hù)力度，但依然面臨較難取證的想象。購房者看房后，他們一般會說不買了、不考慮了，或者要買其他房子了，經(jīng)紀(jì)人不可能直接敲門確認(rèn)或者正好看到購房者跳單?！必悮て煜?1世紀(jì)不動產(chǎn)福州貴尊苑店店長聶寧斐告訴新京報記者，“身邊并沒有因為跳單而打官司的案例，因為流程比較麻煩，一般經(jīng)紀(jì)人也不會操作，還是靠行業(yè)自覺?！?/p>

為了應(yīng)對跳單，一些中介機(jī)構(gòu)建立更多自我保護(hù)機(jī)制，諸如系統(tǒng)內(nèi)留存委托看房證據(jù)。以某中介平臺為例，購房者看中某套房源后，系統(tǒng)會給購房者發(fā)送一個房源鏈接，購房者點(diǎn)進(jìn)去后，會顯示委托找房的相關(guān)頁面，點(diǎn)擊同意后，就會把電話號碼留存在系統(tǒng)內(nèi)。此外，帶看房源時，還有定位打卡，即經(jīng)紀(jì)人會讓購房者掃相應(yīng)房源的二維碼，由此說明經(jīng)紀(jì)人帶看了這一房源。一旦購房者存在跳單行為，中介機(jī)構(gòu)如果起訴，可以從法律層面得到更多保護(hù)。

業(yè)內(nèi)：跳單可能造成更大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，并不可取

對于跳單現(xiàn)象帶來的影響，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“在北上廣深一線城市，每套房屋的價值比較高，中介費(fèi)的差額較高。因此，在一些標(biāo)的較大的房屋交易過程中，跳單的行為比較普遍。跳單事件無論如何發(fā)展，至少有一點(diǎn)需要明確，跳單侵害了中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的權(quán)益?！?/p>

在聶寧斐看來，中介行業(yè)不是干多少活就給多少錢。在沒有促成交易之前，買賣雙方是不會出任何費(fèi)用的，而且都是免費(fèi)享受服務(wù)，包括匹配房源、經(jīng)紀(jì)人幫購房者約業(yè)主帶看等。經(jīng)紀(jì)人在成交之前都是付出，沒有任何回報，只有買賣雙方成交了才能支付費(fèi)用。因此，購房者在帶看后跳單，對于經(jīng)紀(jì)人、中介機(jī)構(gòu)影響較大。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出，對于很多人來說，中介費(fèi)金額較高，但如果購房者通過跳單私下操作，省下了中介費(fèi)用，在房屋買賣交易過程中卻可能存在比較大的風(fēng)險。

“中介機(jī)構(gòu)不僅是個信息平臺，也是買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的保障平臺，會通過一系列的規(guī)則、流程的設(shè)計和推進(jìn)，保護(hù)買賣雙方的權(quán)益，同時規(guī)避交易過程中的相關(guān)風(fēng)險?！惫惚硎荆热绶孔颖旧砜赡艽嬖谝恍╋L(fēng)險，中介機(jī)構(gòu)會提示購房者，注意過戶流程中的信貸推進(jìn)、買賣雙方資金的安全性，中介機(jī)構(gòu)也能確保買賣雙方資金和房產(chǎn)交易的安全。此外，房屋交易完成后，整體物業(yè)的交割都需要中介機(jī)構(gòu)來協(xié)助完成，才能夠更加保障買賣雙方權(quán)益，避免出現(xiàn)房屋不能按期交付等一系列風(fēng)險。

“為了保障整個房屋交易的安全性，我還是建議購房者通過一個相對放心的中介平臺來實(shí)施交易。跳單省了小錢，但有可能會造成更大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，并不可取?！惫銖?qiáng)調(diào)說。

新京報記者張曉蘭

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