德信服務赴港IPO：在管面積2310萬方物業(yè)費收繳率83.7% 六項目虧損

中華網(wǎng)財經(jīng)1月19日訊：昨日（1月18日），德信服務集團有限公司(簡稱“德信服務”)向港交所遞交了招股書，其中，建銀國際作為獨家保薦人出現(xiàn)。

浙江省物業(yè)百強第4，曾掛牌新三板

招股書顯示，德信服務總部位于杭州，前身為盛全物業(yè)于2004年3月29日在中國成立為有限公司，初始注冊及實繳資本為人民幣1,000,000元。截至其成立日期，盛全物業(yè)分別由德信控股和杭州互豐置業(yè)諮詢有限公司（「杭州互豐」，一名獨立第三方）擁有51%及49%。

于2015年6月29日，盛全物業(yè)轉制為一家股份有限公司，于2015年10月19日，盛全物業(yè)于全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)掛牌，實繳注冊資本人民幣50,800,000元。于2016年4月12日，盛全物業(yè)的注冊資本增至人民幣55,800,000元，其中盛全控股出資人民幣5,000,000元。于2018年12月19日盛全物業(yè)于全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)摘牌。

成立16年來已發(fā)展成為浙江省領先的綜合性物業(yè)管理服務提供商，根據(jù)2020年中指院發(fā)佈的排名，在總部位于浙江省的中國物業(yè)服務百強企業(yè)中分別以收入及在管建筑面積排名第四位及第五位。

德信中國胡一平家族控股70.56%

股權結構方面，公司分別由德信中國胡一平家族控制的盛富國際、香港美侖、凱邦國際及創(chuàng)智擁有約70.56%、7.13%、17.28%及5.03%。其中，凱邦國際為管理團隊持股；創(chuàng)智全資擁有人為現(xiàn)任《理財周刊》傳媒有限公司董事長陳躍作為財務投資人加入，另創(chuàng)智持有德信中國4.63%股份。

規(guī)模：163個項目、在管面積2310萬平米（63% 位于浙江）

截至2020年9月30日，德信服務在管物業(yè)共163個，在管建筑面積共2310萬平方米，覆蓋了9個省份26座城市。在這163項在管物業(yè)中，63項由德信集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)，在管建筑面積780萬平方米，占總在管建筑面積的34%。

從區(qū)域來看，截至2020年9月30日，德信服務的在管建筑面積中有1458萬平米來自浙江省，729.9萬平方米來自長江三角洲地區(qū)(浙江省外其他地區(qū))。

招股書中，德信服務表示，未來計劃繼續(xù)鞏固于浙江省的地位，大力提高于長江三角洲地區(qū)以及中國其他經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的市場份額。此外，德信服務將在武漢、鄭州、成都、西安、貴陽及佛山等具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ闹袊渌貐^(qū)持續(xù)擴張。

物業(yè)管理服務收入占比54.6%同期收繳率為83.7%

業(yè)績方面來看，截至2018年末、2019年末及2020年9月末，德信服務公司收入分別為3.97億元、5.12億元、4.97億元，期內(nèi)毛利9511萬元、1.44億元、1.67億元，期內(nèi)歸屬股東凈利潤2236萬元、4939萬元、7656萬元；其中物業(yè)管理服務收入分別為2.69億元、3.1億元和2.72億元，占比分別為67.5%、60.5%和54.6%。另外，德信服務物業(yè)管理費同期的收繳率分別為90.1%、95%和83.7%。

除物業(yè)管理服務外，德信服務的收入途徑還有非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。

截止2020年9月30日，物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務收入分別為2.72億元、1.16億元、1.1億元，分別占比為54.6%、23.4%、22.0%。

第三方物業(yè)中標率64%

于往績記錄期間，一般透過參與招標取得新物業(yè)管理服務協(xié)議。于往績記錄期間，就德信集團開發(fā)的物業(yè)而言，公司中標率為100.0%，截止2020年9月底，來自德信中國及關聯(lián)方項目占比為34%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，就獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)管理項目分別提交了合共29項、22項及25項投標書，于同期，中標率分別為58.6%、63.6%及64.0%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，物業(yè)管理服務協(xié)議的留存率分別為94.7%、92.9%及95.3%。

99.9%包干制收費六項目現(xiàn)虧損

招股書顯示，德信服務絕大部分的收入來自按包干制進行的物業(yè)管理服務，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，其分別佔物業(yè)管理服務收入的99.9%、99.9%及99.9%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，就五項、一項及六項在管物業(yè)產(chǎn)生合共總虧損分別為30萬元、40萬元及30萬元。

物業(yè)管理費收繳率83.7%

值得注意的是，招股書顯示，向業(yè)主收取物業(yè)管理費時可能會遇到困難，尤其是在空置率相對較高的社區(qū)。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，物業(yè)管理費收繳率分別為90.1%、95.0%及83.7%。盡管力求通過多種收費措施收回逾期物業(yè)管理費，但我們無法向閣下保證該等措施將會奏效或能使我們準確預測未來的收繳率。截至2020年9月30日止九個月，物業(yè)管理費收繳率與過往年度相比較低，原因為業(yè)主傾向于年內(nèi)或年末一次或分期多次支付有關費用。因此，整體來說，物業(yè)管理費收繳率于每年上半年較低，臨近年末會持續(xù)上升。

截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，德信服務應收款項減值撥備分別為108萬元、1490萬元及1720萬元。

曾向關聯(lián)方計息墊款

德信服務還在招股書中提到，公司曾向德信控股的附屬公司提供計息墊款。向關聯(lián)方作出利率為12%的計息墊款，2018年、2019年和2019年1-9月，涉及有關計息墊款的利息收入分別為0、90萬元和160萬元。截至2020年9月30日，有關墊款及相關利息已悉數(shù)結清。

此外，德信服務此次IPO募資擬用于：擴大業(yè)務規(guī)模及通過多渠道提高市場份額；用于多元化及擴展服務產(chǎn)品；用于投資信息技術和內(nèi)部管理系統(tǒng)，以此改善服務質量和客戶體驗；用于完善人力資源管理并提升企業(yè)文化；用作營運資金及其他一般公司目的。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/衛(wèi)東）

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