星盛商業(yè)通過港交所聆訊：86%收入、超30%采購(gòu)來自母公司等

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月12日訊：據(jù)港交所1月11日披露資料顯示，星盛商業(yè)管理股份有限公司（下稱“星盛商業(yè)”）通過港交所主板上市聆訊，建銀國(guó)際和中信建投國(guó)際擔(dān)任其聯(lián)席保薦人。

圖為港交所公司資料

圖為星盛商業(yè)招股書資料截屏

2020年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名14

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)翻閱招股書了解到，星盛商業(yè)成立于2013年，主要專注于通過公司的專業(yè)管理為業(yè)主改善商用物業(yè)（主要為購(gòu)物中心、購(gòu)物街及商業(yè)綜合體）的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)包括：定位、建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)；運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；物業(yè)租賃服務(wù)；增值服務(wù)。

招股書指出，根據(jù)中指院，截至2020年9月30日，按于深圳的運(yùn)營(yíng)中購(gòu)物中心數(shù)量計(jì)算，星盛商業(yè)排名第一；按于深圳的運(yùn)營(yíng)面積計(jì)算，其排名第二；按于大灣區(qū)的運(yùn)營(yíng)中購(gòu)物中心數(shù)量計(jì)算，排名第四；按于大灣區(qū)的運(yùn)營(yíng)面積計(jì)算，排名第七。根據(jù)中指院，星盛商業(yè)的整體實(shí)力在“2020年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中排名第14。

截至最后可行日期，其訂立合約以向53個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，覆蓋中國(guó)20個(gè)城市，總合約面積約3,284,000平方米，當(dāng)中61.6%由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有。

黃楚龍家族全資控股

股權(quán)結(jié)構(gòu)看，星河商業(yè)股權(quán)中星河控股集團(tuán)法人黃楚龍家族信托占有80%，黃楚龍兒子黃德林持有20%。

圖片來自招股書截屏

去年前3季度收入3.06億元利潤(rùn)9010萬元

招股書顯示，星盛商業(yè)的收入主要來自提供商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九個(gè)月，公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入分別為人民幣(下同)2.78億元、3.28億元、3.87億元、2.87億元及3.06億元，持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的年內(nèi)利潤(rùn)及全面收入總額則分別為5040萬元、8510萬元、9560萬元、7880萬元及9010萬元。

超86%收入來自星河控股及聯(lián)系人

圖片來自招股書截屏

招股書風(fēng)險(xiǎn)提示，其大部分收入來自星河控股及其聯(lián)系人開發(fā)或擁有的物業(yè)，于2017年至2019年年度及截至2020年9月30日止九個(gè)月分別貢獻(xiàn)人民幣2.51億元、2.91億元、3.47億元及2.65億元，分別占收入總額的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。

為第三方提供服務(wù)出現(xiàn)虧損

截至2019年12月31日止年度就一項(xiàng)商用物業(yè)錄得人民幣60萬元的毛損，其為一項(xiàng)由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有的籌備階段項(xiàng)目，其尚未運(yùn)營(yíng)，并根據(jù)品牌及管理輸出服務(wù)模式管理。

員工成本持續(xù)上漲，第三方服務(wù)成本達(dá)到40%

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九個(gè)月，其員工成本分別占持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)成本總額之32.4%、35.6%、37.6%、38.3%及36.9%。我們委聘第三方分包商為商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)下的所有物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九個(gè)月，公司的分包成本分別占持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)成本之36.9%、36.0%、38.0%、37.5%及40.4%。

超三之一采購(gòu)來自商星河控股及其聯(lián)系人

大部分采購(gòu)源自最大供應(yīng)商星河控股及其聯(lián)系人。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，我們向單一最大供應(yīng)商星河控股及其聯(lián)系人的采購(gòu)額分別為人民幣39.7百萬元、人民幣45.1百萬元、人民幣57.2百萬元及人民幣42.0百萬元，分別占我們持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)成本總額之28.5%、28.4%、30.7%及30.7%。

產(chǎn)品線方面，招股書中星盛商業(yè)表示，其擁有全面及廣受認(rèn)可的品牌系統(tǒng)，主要包括城市型購(gòu)物中心“COCOPark”（以城市消費(fèi)者為目標(biāo)）、區(qū)域型購(gòu)物中心“COCOCity”及“iCO”（以購(gòu)物中心五公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)）、社區(qū)型購(gòu)物中心“COCOGarden”（以購(gòu)物中心一至三公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)）以及高檔家居布置購(gòu)物中心“第三空間”。此外，星盛商業(yè)的商用物業(yè)擁有一系列主題館品牌，涵蓋家居、家庭和兒童、女性和時(shí)裝、運(yùn)動(dòng)和健身以及美食和社交等主題。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)Top10研究組，其獲選為“2020年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)十強(qiáng)企業(yè)”，并獲得“2020年粵港澳大灣區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌優(yōu)秀企業(yè)”殊榮。

值得一提的是，招股書顯示，于2019年8月23日，星河商置集團(tuán)從全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)摘牌。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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