北京豐臺小瓦窯雙盤入市攪熱區(qū)域市場

隨著華潤電建去年6月取得的豐臺小瓦窯地塊定下案名——橡樹瀾灣，該項目由此正式進入蓄客階段。而同樣位于小瓦窯板塊，由世茂和國瑞聯(lián)合開發(fā)的國風長安項目則已領(lǐng)先半個身位，在一周前搶先開盤。 由此，兩家近在咫尺的樓盤即將上演一場正面對決。

受北京限競房供地影響，當前集中入市限競房項目大多位于五、六環(huán)之間，甚至是六環(huán)外區(qū)域。這也讓位置更靠近城市核心區(qū)的項目樓盤變得稀缺。事實上，這也是佑安府、永定府以及海淀四道口項目被各界高度關(guān)注的主要原因。

樓市再現(xiàn)高去化限競房

“你來得太晚了，我們前兩天已經(jīng)開盤了，現(xiàn)在就剩下2號樓和3號樓四層以下以及頂層，大約幾十套躍層產(chǎn)品可售，區(qū)域房源已被認購。而1號樓、4號樓兩棟的平層產(chǎn)品更是銷售一空。”在世茂國風長安樓盤銷售中心，項目銷售顧問小李告訴北京商報記者，除了開盤首日集中認購外，之后的幾天里，項目幾乎每天都有幾十組客戶下單。近一周時間，她接待了大量客戶，就在給記者介紹樓盤的當口，還有認購客戶在等她上樓簽約。北京商報記者在售樓處銷控表上看到，果然兩棟平層產(chǎn)品已顯示無房可售。兩棟躍層產(chǎn)品樓棟剩余房源也顯示不多，而且位置都很一般。

北京商報記者了解到，世茂國風長安首次拿證開盤的是1-4號四座高層產(chǎn)品，其中，1號樓、4號樓為平層產(chǎn)品，以89平方米的兩居為主力戶型。2號樓、3號樓產(chǎn)品為當前市面較少的躍層產(chǎn)品。兩種產(chǎn)品共推房源633套。據(jù)介紹，開盤當天有1000多組客戶參與選房，最終當日世茂國風長安認購率達到85%。

實際上，除了較早入市的少數(shù)限競房樓盤以及有“最受關(guān)注限競房”之稱的佑安府在去年實現(xiàn)開盤去化率達八成后，北京樓市一直鮮有高去化率樓盤。而限競房項目的整體開盤去化率也一直維持在三成左右的超低水平徘徊。

“類似的高認購率有望會出現(xiàn)在同樣位于豐臺小瓦窯板塊的另一個即將入市的新盤。”一位樓市代理機構(gòu)人士介紹，就在世茂國風長安兩公司內(nèi)，由華潤和電建兩家國企打造的華潤橡樹瀾灣項目也馬上入市開盤。兩家樓盤基本屬于同樣區(qū)位交通、同樣的限售價格。其中，華潤橡樹瀾灣整個產(chǎn)品定位與世茂國風長安高層產(chǎn)品定接近，國風長安的熱銷無疑對區(qū)域產(chǎn)生了預熱效應，接下來華潤橡樹瀾灣的前景也值得期待。

熱銷的背后

“在限競房普遍去化低迷的當下實現(xiàn)熱銷主要項目區(qū)位將成為決定性因素。”地產(chǎn)營銷人出品人韓樂分析，當前，限競房看似很多，但如果用中心城區(qū)和環(huán)線加以雙重界定，五環(huán)內(nèi)樓盤肯定是優(yōu)先選擇的標的。從位置上看，兩家樓盤位于四環(huán)和五環(huán)之間，離西四環(huán)更近，緊鄰城市核心區(qū)。對于購房者而言，如果有機會買到四環(huán)沿線的項目，便是對稀缺資源的極大占有，這對于房產(chǎn)的自住和投資價值是最好的保障。

記者查看地圖發(fā)現(xiàn)，兩家樓盤所處的豐臺小瓦窯板塊位處于豐臺、石景山、海淀三區(qū)交界。其中，兩個樓盤距離石景山核心最近。小瓦窯鄰近蓮石路，距離地鐵1號線2公里左右。周邊交通便利，出行至金融街、麗澤商務區(qū)、豐臺科技園、石景山等都非常便利。

周邊教育資源上，板塊周邊緊鄰景山學校(遠洋分校)、五一小學、十一學校等。醫(yī)療配套則包括解放軍武警總醫(yī)院、302醫(yī)院、北京天壇醫(yī)院、首都醫(yī)科大學附屬北京兒童醫(yī)院等三甲醫(yī)院。

統(tǒng)計顯示，目前北京已經(jīng)出讓了94宗限競房地塊，位于五環(huán)內(nèi)的只有11宗，其中6宗已經(jīng)開盤。去年在售的限競房項目大都位于五環(huán)外的區(qū)位，占比高達91%，真正屬于中心城區(qū)的項目并不多。事實上，這也是佑安府、永定府以及海淀四道口項目被各界高度注度的主要原因。

值得注意的是，從今年即將供應地塊情況來看，五環(huán)以外供地趨勢正愈發(fā)明顯。未來位置更靠近城市核心區(qū)的項目樓盤變得稀缺。

業(yè)內(nèi)人士預測，未來位于五環(huán)內(nèi)的限競房，尤其是靠近成熟的城市配套資源企業(yè)的限價房，基本上具備了純商品住宅的條件，在市場端都會受到客戶的高度關(guān)注，且都有望獲得優(yōu)異的銷售業(yè)績。

價格方面，小瓦窯兩樓盤均為限價5.4萬元/平方米，最高銷售單價不超過5.7萬元/平方米。目前周邊新房以高端項目為主，紫辰院均價在12萬元/平方米。二手房方面，周邊基本都是房齡20年左右的老小區(qū)，二手房掛牌均價基本都在4.7萬元/平方米左右。其中，青塔區(qū)域鏈家均價為4.9萬元/平方米。小瓦窯北側(cè)隔著蓮石路向望的石景山遠洋山水，二手房則銷售均價6.7萬元/平方米。從性價比上，在遠洋山水500萬元只能購買一居室，而在小瓦窯兩個項目則能輕松購置2居甚至是3居。排除學區(qū)房等因素，兩新盤在性價比上有一定優(yōu)勢。

競爭還是雙贏

即便世茂國風長安入市熱銷取得先手優(yōu)勢，但世茂國風長安尚未售罄的高層產(chǎn)品與華潤橡樹瀾灣主力產(chǎn)品定位重合度較高，未來兩家樓盤也難免遭遇一番較量。北京商報記者了解到，近期剛剛定下案名的橡樹瀾灣已經(jīng)進入緊張的蓄客，力圖轉(zhuǎn)變后入市的不利局面，展現(xiàn)項目的后發(fā)優(yōu)勢。該項目銷售人員表示，項目戶型包括83、88平方米兩居產(chǎn)品和90平方米三居以及140平方米四居。其中，90平方米的兩居、三居是主力戶型，占整個項目房源75%左右。

世茂國風長安1至4號樓是高層產(chǎn)品，南側(cè)5至12號樓是疊拼產(chǎn)品。暫不考慮尚未推盤的疊拼產(chǎn)品，當前在售高層產(chǎn)品的剩余房源均為89平方米躍層產(chǎn)品。雙反主力戶型總價接近，對應的消費人群重疊十分明顯。

價格上，目前世茂國風長安89平方米躍層產(chǎn)品報價5.2萬元/平方米左右，比橡樹瀾灣90平方米戶型5.4萬元/平方米的報價略有優(yōu)勢。同時，在得房率上，世茂國風長安的躍層產(chǎn)品得房率超過80%也表現(xiàn)領(lǐng)先。

產(chǎn)品上，世茂國風長安的躍層產(chǎn)品的整個樓棟受地塊條件限制，房源朝向均為東西向，存在先天不足。但首層面寬6.4米，客廳采用飄窗設計也算是對先天缺陷進行了彌補。躍層的二層則采用東西向貫通的設計，由于面寬進深比較大，舒適感打折扣也是難免。與之相比，橡樹瀾灣90平方米兩居和三居的戶型設計則顯得更為均好，戶型較為方正，尤其是三居戶型的功能全，預計會比較緊俏。當然，由于高層產(chǎn)品，實際得房率不高，戶型內(nèi)每個空間尺度也不會特別舒適。另外，橡樹瀾灣90平方米兩居也未能實現(xiàn)南北通透設計，這也是個扣分項。

還有一個細節(jié)值得注意，國風長安躍層采用的是兩梯16戶的設計，在早晚用梯高峰期間，隱形的時間成本也許對上班族而言不得不考慮。橡樹瀾灣的兩梯四戶配置相對更為人性化。

有業(yè)內(nèi)人士分析，國風長安躍層設計在北京市場上平層流行的當下已很少見，原因一個是受地塊走勢影響，另一個是需要給后續(xù)高端的低密度疊拼項目騰挪出容積率。因此單就對比的兩類高層產(chǎn)品而言，整體舒適度上橡樹瀾灣有一定優(yōu)勢。此外，橡樹瀾灣項目定位以剛需和首置為主，產(chǎn)品整體相對均衡。國風長安產(chǎn)品高層和低密度產(chǎn)品差距較大，后續(xù)小區(qū)管理也會是個問題。從剛需角度而言，華潤橡樹瀾灣略顯友好，但對改善型需求來說，后續(xù)關(guān)注國風長安的低密度疊拼則是必然。

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