土地成交溢價(jià)率創(chuàng)新低 延續(xù)下行趨勢(shì)

2018年全年土地市場(chǎng)降溫趨勢(shì)明顯。近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全年受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市全年累計(jì)土地成交建筑面積56789萬(wàn)平方米，自2018年10月份以來(lái)同比增速快速回落。

截至2018年12月末，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4246元/平方米，環(huán)比上漲1.3%，同比下跌13.7%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，40城土地成交均價(jià)漲幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩回落，2018年3月進(jìn)入負(fù)區(qū)間，同年10月份以來(lái)由于一線城市土地成交建筑面積有所增長(zhǎng)，成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致40城地價(jià)同比跌幅有所收窄。

分不同類型城市來(lái)看，2018年全年，一線城市土地購(gòu)置面積同比微幅增長(zhǎng)1.4%，成交均價(jià)同比下跌12.9%;二線城市土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)14.7%，成交均價(jià)同比下跌14.1%;三線城市土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)14.9%，成交均價(jià)同比上漲12.7%，量?jī)r(jià)齊升。

從土地成交溢價(jià)率來(lái)看，2018年，尤其是三季度以來(lái)，多地土地流拍頻現(xiàn)，低溢價(jià)甚至底價(jià)成交成為常態(tài)，全年40城土地成交溢價(jià)率同比下跌13.2%，創(chuàng)2010年以來(lái)新低。

易居研究院研究員沈昕分析指出，事實(shí)上從2016年9月開(kāi)始，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策開(kāi)始由松轉(zhuǎn)緊，各類調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延，市場(chǎng)逐漸降溫，土地成交溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道，下行趨勢(shì)延續(xù)至今。

“預(yù)計(jì)2019年一季度40城地價(jià)將繼續(xù)保持同比下跌”。沈昕分析認(rèn)為，一線城市正在執(zhí)行嚴(yán)厲的調(diào)控措施，在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下，近幾個(gè)月來(lái)成交面積和成交均價(jià)有所上漲，但總體溢價(jià)率維持在較低水平。部分熱點(diǎn)二線城市也在繼續(xù)執(zhí)行較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，二線城市土地市場(chǎng)下半年來(lái)整體表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。三線城市的土地成交面積基本平穩(wěn)，成交均價(jià)則連續(xù)兩個(gè)月下跌，有所降溫。

值得一提的是，由于一二線城市全年土地均價(jià)降幅超過(guò)一成，2018年全年，40個(gè)典型城市土地出讓金收入同比下降1.2%，為24113億元。沈昕表示，從40城土地出讓金收入同比增速走勢(shì)來(lái)看，基本與土地成交面積走勢(shì)一致，6月份以來(lái)下跌趨勢(shì)明顯。預(yù)計(jì)2019年一季度，隨著土地市場(chǎng)的降溫，土地出讓金收入的同比降幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

“短期內(nèi)國(guó)家層面的調(diào)控政策不會(huì)放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)降溫”。沈昕表示。

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