住房租賃REITs迎來窗口期 收益率低是最大痛點(diǎn)

4月27日，租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——碧桂園租賃住房REITs首期成功發(fā)行，為國內(nèi)首單百億級儲架規(guī)模的租賃住房REITs。5月11日，全國首單公共人才租賃住房類REITs獲深交所評審?fù)ㄟ^。在4月25日中國證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(“30號文”)后，我國住房租賃REITs迎來窗口期。

“30號文”中明確提到試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，公募REITs真正落地試點(diǎn)還有很多具體細(xì)節(jié)需要考慮和安排。距離公募REITs還有多遠(yuǎn)?相關(guān)政策進(jìn)展到什么程度了?針對目前REITs行業(yè)備受關(guān)注的熱點(diǎn)問題，多位業(yè)內(nèi)專家表示，目前有關(guān)部門正在推進(jìn)REITs相關(guān)政策的制定，為發(fā)展公募REITs掃清障礙，特別是推動明確稅收相關(guān)政策。只有建立新的地根、銀根、稅收制度并形成長效機(jī)制，中國REITs才能真正實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

類REITs發(fā)行提速

盡管REITs在2005年已經(jīng)被提出，但受制于經(jīng)濟(jì)、財政、房地產(chǎn)、稅收、城鎮(zhèn)化等諸多因素的綜合影響，十多年來一直進(jìn)展緩慢。直到2016年REITs試點(diǎn)工作被納入“十三五”規(guī)劃綱要，住房租賃市場的培育和發(fā)展政策得到國務(wù)院的支持和認(rèn)同，并將REITs首次視作鼓勵轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)運(yùn)營”模式的重要渠道，我國REITs發(fā)展進(jìn)入快車道。

中國REITs聯(lián)盟發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月30日，已有69單類REITs及商業(yè)物業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)產(chǎn)品在上交所、深交所及機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務(wù)系統(tǒng)上市，累計發(fā)行規(guī)模1742.97億元;其中，類REITs產(chǎn)品34單，合計規(guī)模709.92億元;CMBS產(chǎn)品35單，合計規(guī)模1033.05億元。

證券時報記者統(tǒng)計，目前有7單租賃性住房的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)行，合計發(fā)行規(guī)模103.14億元。

實(shí)際上，近年來我國類REITs發(fā)展的提速，除了國家政策的推動外，也是新時代房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的內(nèi)在需要。自中央明確“房住不炒”定位后，全國各地不斷推進(jìn)“租購并舉”的住房制度改革，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式面臨轉(zhuǎn)變，同時，隨著金融強(qiáng)監(jiān)管和去杠桿的深化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式也遇到阻力，資產(chǎn)證券化直接融資的窗戶正在打開。

證券時報記者了解到，在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會登記備案的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是其中規(guī)模最大、期限較長的，包括類REITs和CMBS等。資產(chǎn)證券化正成為萬科、碧桂園等領(lǐng)頭房企的直接融資方式。

不過，在中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛看來，中國的REITs不能理解為開發(fā)商的融資工具，從國外經(jīng)驗看，REITs更是很好的投資工具。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺指出，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模持續(xù)膨脹，加大銀行體系的風(fēng)險。REITs本身作為長期股權(quán)投資基金，將解決資金錯配的問題、減少銀行體系的風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs提供新的融資渠道，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。另一方面從投資角度來看，投資者通過賺取房地產(chǎn)買賣差價的直接投資方式將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y于REITs的間接方式，投資于良好現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，不僅有利于資本市場和房地產(chǎn)市場的整合，也將使房地產(chǎn)的投機(jī)行為大大減少，REITs有利于激發(fā)中國資本市場活力，滿足多層次投資需求。

收益率低是最大痛點(diǎn)

迄今為止，市場發(fā)行的房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品都稱為類REITs。“類REITs并非官方定義，而是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的提法。”王剛告訴記者。

為什么公募REITs出臺這么難?業(yè)內(nèi)比較一致的看法主要集中在租金收益率太低等。而其背后則需要扭轉(zhuǎn)地根、銀根和稅收制度等多方面關(guān)系。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生指出，在金融信貸去杠桿的背景下，需要強(qiáng)有力的金融支持，需要提高租房的比例，提高租售比，機(jī)構(gòu)才能進(jìn)來，才能把資金引到租賃市場來，才能把REITs做起來，讓大家享受租金的收益率。“收益率必須得提到6%～8%機(jī)構(gòu)才會參與，1%~2%的收益率還不如把錢存銀行，為什么要買REITs。”她說，因此，要用改革的思路，綜合考慮各種要素之間的制約和平衡，實(shí)現(xiàn)新的突破。

王剛接受證券時報記者采訪時也認(rèn)為，短期來看，資產(chǎn)形成是個難題，因為資產(chǎn)注入特殊目的公司會觸發(fā)稅率30%~60%的土地增值稅，美國資產(chǎn)注入REITs可以享有稅收遞延。另外，資產(chǎn)收益率不能長期低于借貸成本，這是根本原則。他認(rèn)為，短期住房租賃REITs市場核心還是滿足證券化收益率要求的資產(chǎn)從哪里來?

“做資產(chǎn)證券化的痛點(diǎn)，除了要交增值稅、所得稅等高額的稅，在機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營階段，持有期間的稅率是很高的，這也是REITs推行多年卻沒有形成特別大規(guī)模的原因，可能也是大家選擇非常核心的城市、回報率比較好的城市去做這個產(chǎn)品的原因。”陽光城集團(tuán)北京區(qū)域公司財務(wù)總監(jiān)王志強(qiáng)說。

復(fù)地集團(tuán)北京區(qū)域投資執(zhí)行總經(jīng)理陳亮也認(rèn)為難度更多在于，資產(chǎn)價格和租金回報之間的較大落差。他認(rèn)為，今后短時間內(nèi)如果出現(xiàn)中國REITs，其對應(yīng)的資產(chǎn)回報率要求應(yīng)該是比較高的，畢竟剛推出來，市場要找到買家。但實(shí)際上現(xiàn)在的資產(chǎn)回報率只有2%~3%，這種情況下，要么市場對資產(chǎn)價格實(shí)現(xiàn)重估和回調(diào)，要么就是重回到資產(chǎn)管理的主題上來。

“資產(chǎn)效益水平要快速提升，短期很難解決。”云南城投董事、財務(wù)總監(jiān)楊明才說。

聶梅生是中國最早的一批房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員。她將推進(jìn)公募REITs產(chǎn)品落地聚焦到扭轉(zhuǎn)地根、銀根、稅收制度的關(guān)系?，F(xiàn)階段提出租購并舉、房住不炒，意味著住房制度發(fā)生了根本性、制度性的變化，她認(rèn)為一定會引起很多后續(xù)政策的落實(shí)。而落實(shí)租購并舉，呼喚新的金融產(chǎn)品、金融政策，要建立新的地根、銀根、稅收制度，只有解決了這三個問題才能形成長效機(jī)制，真正的中國公募REITs才有望出臺。“招拍掛的土地制度，加劇了房地產(chǎn)市場的炒作景象，不改變招拍掛的拿地方式，地價下不來，房價下不來，仍會有投資炒房行為，REITs沒法做。”她指出。

REITs相關(guān)政策正在制定中

業(yè)內(nèi)專家建議，解決REITs租金回報率低的問題，首先需要解決地根問題，利用集體建設(shè)用地建租賃住房是一個有益的探索。

去年兩部門印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在北京、上海等13個城市開展試點(diǎn)。今年的“30號文”中也明確表示，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化將獲得優(yōu)先支持。目前，集體建設(shè)用地受到不少房企的關(guān)注，畢竟前期投入資金較招拍掛出讓的土地相對要少。不過，試點(diǎn)真正落地還有很多具體細(xì)節(jié)需要去安排和考慮。

國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇表示，“30號文”對租賃住房REITs的規(guī)定更進(jìn)一步細(xì)化，包括在集體用地上建立的租賃房，現(xiàn)在也鼓勵進(jìn)行資產(chǎn)證券化，這是一個重大的政策突破，同時也鼓勵推動權(quán)益類和債權(quán)類等類型REITs。

中國基金業(yè)協(xié)會副秘書長陳春艷表示，REITs產(chǎn)品已經(jīng)在國外30多個國家發(fā)行交易，模式已經(jīng)非常成熟了，但與我國情況相比，法律法規(guī)方面還存在一些問題很難去突破。協(xié)會去年成立了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會，一直推動REITs相關(guān)的研究和政策建議，尤其希望推進(jìn)公募基金+資產(chǎn)證券化(ABS)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

多位業(yè)內(nèi)人士向證券時報記者透露，目前有關(guān)部門正在推進(jìn)REITs相關(guān)政策的制定，為發(fā)展公募REITs掃清障礙，特別是推動明確稅收相關(guān)政策。

“在今年召開兩會前，我代表國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組向全國人大財經(jīng)委匯報了希望能夠解決的問題，包括對有關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整和修改意見，以及設(shè)法取消一些重復(fù)納稅的規(guī)定。全國人大財經(jīng)委就此發(fā)了工作簡報，上報到委員長、副委員長和其他主管部門。在今年兩會上，我們又推動了40多位全國人大代表聯(lián)名提出修改基金法的意見，簡單總結(jié)就是要增加公募基金投資資產(chǎn)支持證券，這個議案目前已由相關(guān)部門共同處理。REITs是一步一步走近了。”孟曉蘇說。

而對于稅收問題，北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組建議，參考國際慣例，遵循稅收重性原則，對設(shè)立、運(yùn)營和退出等各環(huán)節(jié)的稅負(fù)給予優(yōu)惠待遇，推動REITs發(fā)展。(記者 張達(dá) 江聃)

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