中報觀察 | 正榮服務(wù)新舊交接期

觀點網(wǎng) 上半年，是正榮服務(wù)“新舊交接”的時期。

該公司于6月對外公告，控股股東歐宗榮將持有的正榮服務(wù)股份44.43%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給兒子歐國偉和歐國強。

(資料圖片僅供參考)

那么，這一時期正榮服務(wù)業(yè)績表現(xiàn)如何？

8月25日，正榮服務(wù)發(fā)布2023年上半年未經(jīng)審核中期業(yè)績報告，截至2023年6月30日，公司實現(xiàn)收入6.07億元，與去年同期持平；溢利為1541萬元，而2022年同期溢利約923萬元，同比增長66.96%；母公司擁有人應(yīng)占報告期內(nèi)溢利為1545萬元，同比增長約85%。

期內(nèi)毛利表現(xiàn)則欠佳，錄得1.57億元，較去年同期減少約18.9%；毛利率從去年同期31.9%降至25.8%。

拓展失速

根據(jù)公告，期內(nèi)正榮服務(wù)收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、商業(yè)運營管理服務(wù)四大業(yè)務(wù)。

細(xì)分來看，物業(yè)管理服務(wù)仍是正榮服務(wù)最大收入來源。

報告期內(nèi)，該公司物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)到約4.03億元，占總收入的66.5%，相較于上年同期約3.55億元同比增長約13.7%。

有關(guān)收入增長得益于在管建筑面積增長，正榮服務(wù)稱由于與正榮地產(chǎn)持續(xù)合作及致力于擴大第三方客戶基礎(chǔ)所致。

但從外拓來看，上半年正榮服務(wù)的表現(xiàn)略顯遜色。

于報告期內(nèi)，正榮服務(wù)在管物業(yè)服務(wù)項目的數(shù)量擴展到378個，在管總建筑面積8071.4萬平米，較上年末凈增加58.6萬平米；合約項目數(shù)量為467個，合約建筑面積約1.1億平米，較上年末凈增加約50.4萬平米。

從區(qū)域來看，正榮服務(wù)在管面積地理分布已擴展至中國55座城市，其中長三角洲地區(qū)占物業(yè)管理服務(wù)的收入的半壁江山，在管面積2647.8萬平米，收入約2.3億元占比達(dá)到56.9%，這也與關(guān)聯(lián)公司正榮地產(chǎn)的布局范圍相一致。

上半年，正榮服務(wù)獲取了蘇州軌交11號線、福州新藥創(chuàng)制中心、鄂州航空物流產(chǎn)業(yè)園、九龍港廣場、九利廣場等優(yōu)質(zhì)商辦、城市服務(wù)及商業(yè)運營管理項目。

非業(yè)主增值服務(wù)的收入則大幅減少，期內(nèi)為4170萬元，占整體收入約6.9%，相較于上年同期約1.04億元同比減少約60.1%，這主要由于協(xié)銷服務(wù)及額外定制服務(wù)等服務(wù)的需求量大幅下降所致。

其中，正榮服務(wù)協(xié)銷服務(wù)錄得收入從上年同期的5122.7萬元下滑至2405.7萬元；額外定制服務(wù)及商品銷售收入從上年同期3702.9萬元下滑至1321.5萬元。

另外，社區(qū)增值服務(wù)收入則有一定增長，上半年收入約9670萬元，占整體收入的15.9%，相較于上年同期約8400萬元同比增長約15.1%；來自社區(qū)增值服務(wù)收入的增長主要由于服務(wù)用戶數(shù)量增長以及提供的多樣化家居生活產(chǎn)品增加所致。

商業(yè)運營管理服務(wù)收入約6470萬元，占整體收入的10.7%，相較于上年同期約6250萬元，同比增長約3.5%。

于6月30日，正榮服務(wù)的商業(yè)運營在管項目數(shù)量達(dá)33個，在管總建筑面積達(dá)約170萬平方米，期內(nèi)商業(yè)運營在管項目位于福州、長沙、莆田、常州、泰興及西安等。

毛利承壓

正榮服務(wù)的毛利及毛利率在期內(nèi)表現(xiàn)則相對遜色。

期內(nèi)，正榮服務(wù)的毛利約為1.57億元，較2022年同期約1.93億元下降約18.9%；毛利率為25.8%，較2022年同期31.9%有所下降。

增值服務(wù)業(yè)務(wù)對物業(yè)企業(yè)而言并不穩(wěn)定，期內(nèi)正榮服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)下降37.4百分點至30.3%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率則下降9.7個百分點至4.9%。

相較之下，物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營管理服務(wù)的毛利率則相對穩(wěn)定，物業(yè)管理服務(wù)上半年的毛利率為22.9%，下降1.8個百分點；商業(yè)運營管理服務(wù)毛利率50.5%，下降3個百分點。

觀點新媒體獲悉，應(yīng)收款規(guī)模是物業(yè)公司受關(guān)注的一個指標(biāo)，一般而言，在管面積增加也會令這一指標(biāo)提升。

貿(mào)易應(yīng)收款項主要來自向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)收入及非業(yè)主增值服務(wù)，截至2023年6月30日，正榮服務(wù)于報告期末基于繳款通知日期及扣除虧損撥備后的貿(mào)易應(yīng)收款項為3.87億元，去年底約2.83億元，有一定增長。其中，絕大部分為一年內(nèi)賬齡，這一數(shù)額約為3.28億元。

與地產(chǎn)公司相比，物業(yè)公司的現(xiàn)金負(fù)債表現(xiàn)尚佳，截至期末，正榮服務(wù)現(xiàn)金及銀行結(jié)余為6.81億元，借款為9220萬元，須于一年內(nèi)償還的計息及其他借款8020萬元，一年后償還的借款1200萬元，并無任何未償還貸款資金、銀行透支及負(fù)債或其他類似債務(wù)、債權(quán)、按揭、抵押或貸款。

值得關(guān)注的是，截至2023年6月30日，正榮服務(wù)金額為1808.7萬元的銀行借款是以附屬公司江蘇省蘇鐵物業(yè)管理有限責(zé)任公司的70%股權(quán)作質(zhì)押。

對正榮服務(wù)而言，需要面對的除了市場挑戰(zhàn)，還有管理層變動的壓力。

伴隨著新舊交接，正榮服務(wù)的一些高管也選擇辭去職務(wù)。其中，林曉彤因到退休年齡，辭任公司執(zhí)行董事、行政總裁、薪酬委員會成員及于上市規(guī)則項下的授權(quán)代表，由鄧歷接任。

資料顯示，鄧歷擁有逾21年公司營運管理及綜合管理等相關(guān)事宜方面經(jīng)驗，于2020年6月加入正榮地產(chǎn)，并于正榮地產(chǎn)附屬公司擔(dān)任多個高級管理職位。2020年6月-2023年2月，鄧歷曾任正榮地產(chǎn)蘇滬區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理及總經(jīng)理。2023年3月-2023年6月，鄧歷任正榮地產(chǎn)總裁助理，分管服務(wù)品質(zhì)。

康宏為追求其他個人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，辭任正榮服務(wù)執(zhí)行董事，這一職務(wù)由王威接任。

王威于2016年3月加入正榮商業(yè)，并擔(dān)任總經(jīng)理一職；自2021年6月30日起，正榮商業(yè)已為正榮服務(wù)的非全資附屬公司，王威同時升任為正榮服務(wù)總裁助理。

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