速讀：珠海高新區(qū)探索盤活存量土地??“國企+村集體”共建5.0產(chǎn)業(yè)新空間

從高空俯瞰珠海高新區(qū)金唐西路，一棟棟高闊明亮的工業(yè)廠房“拔節(jié)生長”，智能制造產(chǎn)業(yè)集群形態(tài)初顯。然而，一年多以前，這個區(qū)域還是一片低矮破舊的舊廠房。蝶變，正悄然發(fā)生。揚起“產(chǎn)業(yè)第一”的風(fēng)帆，珠海加速建設(shè)5.0產(chǎn)業(yè)新空間。

一邊是雨后春筍般涌現(xiàn)的高標(biāo)廠房，一邊是極度緊缺的土地資源。如何深挖盤活存量土地潛力？珠海高新區(qū)探索出頗具借鑒意義的“永豐模式”。

(資料圖)

去年以來，珠海高新區(qū)充分運用市場規(guī)則流轉(zhuǎn)村集體土地，以唐家灣鎮(zhèn)永豐股份合作公司集體資產(chǎn)和土地資源參與5.0產(chǎn)業(yè)新空間建設(shè)作為試點，攜手區(qū)屬國企高新建投公司共同打造“港灣7號·智造超級工廠”高標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)集群，讓“沉睡”的土地資源“活起來”。

村集體經(jīng)濟實現(xiàn)“強筋壯骨”，是實施“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”的題中之義。珠海高新區(qū)正以“永豐模式”破題高質(zhì)量發(fā)展，“喚醒”更多土地資源蝶變升級，提升存量土地資源效能，讓縣鎮(zhèn)村發(fā)展的短板轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量發(fā)展的“潛力板”。村企合作

讓“沉睡”的土地活起來

近兩年，一個個5.0產(chǎn)業(yè)新空間在珠海高新區(qū)拔地而起，全區(qū)將在兩年內(nèi)釋放超300萬平方米的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。優(yōu)質(zhì)的載體空間是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“沃土”。想要不斷拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間，土地要素保障至關(guān)重要。

去年以來，珠海全面展現(xiàn)推進“產(chǎn)業(yè)第一”的決心，提出2022年全市要拿出超過7000畝“熟地”，其中珠海高新區(qū)要準(zhǔn)備1000畝以上。根據(jù)部署，珠海要在“十四五”末期整備“熟地”3.5萬畝。

“去年，我們?nèi)媸崂砹酥楹８咝聟^(qū)的土地資源，發(fā)現(xiàn)立即可用于產(chǎn)業(yè)建設(shè)的‘熟地’還不到900畝。”珠海市自然資源局高新分局局長徐旅雄說，如何深挖盤活存量土地潛力，成為擺在高新區(qū)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展面前的一大難題。

加速推動5.0產(chǎn)業(yè)新空間建設(shè)，勢在必行。珠海高新區(qū)大膽探索，走出了一條“向存量土地要空間”的新路子。

“去年初，區(qū)黨工委領(lǐng)導(dǎo)帶隊調(diào)研時，我們提出希望借助區(qū)管委會的力量，對村集體現(xiàn)有的工業(yè)廠房基礎(chǔ)設(shè)施進行更新，提升村集體經(jīng)濟收益?！敝楹８咝聟^(qū)唐家灣鎮(zhèn)永豐股份合作公司董事長林順有說。

據(jù)了解，永豐股份合作公司是永豐社區(qū)（原永豐村）的村集體經(jīng)濟組織，村集體資產(chǎn)中有一批始建于20世紀(jì)90年代的舊廠房，基礎(chǔ)設(shè)施早已破舊不堪，亟待更新升級。除這片低效用地之外，村集體剩余的留用地位置零星分散，基本處于閑置狀態(tài)，土地利用效率極低。

一邊是產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的土地資源供不應(yīng)求，另一邊是閑置、低效用地長期存在。面對土地資源“緊缺”和“沉睡”雙重難題，永豐社區(qū)主動求變的積極姿態(tài)，為珠海高新區(qū)盤活存量土地資源打開了“突破口”。

去年4月29日，高新建投與永豐股份合作公司簽約合作，雙方就永豐社區(qū)村集體留用地進行合作開發(fā)，通過整體統(tǒng)一規(guī)劃、連片建設(shè)，將零散的低效用地整體盤活，打造灣區(qū)新型超級工業(yè)社區(qū)——港灣7號·智造超級工廠。

據(jù)悉，這也是目前珠海首個最大的村集體土地流轉(zhuǎn)項目。根據(jù)合作意向，高新建投對永豐社區(qū)村集體留用地以土地流轉(zhuǎn)、物業(yè)分成的方式合作開發(fā)，并引入“工業(yè)鄰里”和“工業(yè)上樓”理念，為珠海高新區(qū)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展拓展更大空間。

同年5月，港灣7號·智造超級工廠舉行開工儀式暨高標(biāo)準(zhǔn)廠房合作伙伴簽約儀式。同年10月，港灣7號一期、二期實現(xiàn)封頂，整體招商簽約率達100%。今年1月9日，港灣7號·智造超級工廠正式開園投產(chǎn)，僅用半年時間就做到了“開工即簽約、封頂即招滿、開園即投產(chǎn)”，成為全市首個實現(xiàn)“開園即投產(chǎn)”的5.0產(chǎn)業(yè)新空間項目。先行先試

為村級集體經(jīng)濟“強筋壯骨”

如果說，一年內(nèi)完成土地盤活、項目建設(shè)和招商簽約等多項“大動作”，處處彰顯出“高新速度”和“高新效能”，那么，成功推動目前全市最大的村集體土地流轉(zhuǎn)項目參與5.0產(chǎn)業(yè)新空間建設(shè)等諸多創(chuàng)新實踐，無不體現(xiàn)“高新?lián)?dāng)”。

據(jù)介紹，永豐股份合作公司與高新建投雙方約定“土地流轉(zhuǎn)+物業(yè)分成+統(tǒng)一運營”的合作模式，即由永豐股份合作公司出讓村集體留用地的使用權(quán)，高新建投出資建設(shè)并開發(fā)運營。

根據(jù)合約，永豐社區(qū)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后總建筑面積超12萬平方米，擬訂一類工業(yè)用地容積率3.0，土地流轉(zhuǎn)合作年限整體50年，其中商業(yè)商務(wù)年限40年，開發(fā)建筑規(guī)模約37.5萬平方米。合約期內(nèi)，高新建投將針對村集體分成實物物業(yè)，然后采取整體協(xié)商返租的形式與高新建投分成物業(yè)統(tǒng)一運營。合作期滿后，高新建投將所有用地及地上建筑物無償移交給村集體。

“這種全新的合作模式與傳統(tǒng)的‘一竿子’土地買賣不同，它既可以讓村集體獲益，也保留了我們的土地資源，讓我們的子孫后代也能共享產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利?！庇镭S股份合作公司股民陳永娟說。股民的這份贊許也反映在行動中，永豐股份合作公司全體股民對這個合作項目的表決通過率高達94.21%。

事實上，如果按照傳統(tǒng)的城市更新項目或者“工改工”模式推進，建設(shè)方可以獲得大部分土地產(chǎn)權(quán)?！拔覀冎詻]有采取這種傳統(tǒng)的合作模式，歸根結(jié)底還是為了確保村集體的利益最大化。”高新建投公司副總經(jīng)理奚達生說。

“并且，我們與村集體以‘物業(yè)分成’的方式推進合作，也是為了讓股民‘手中有實物’，心里更踏實?！鞭蛇_生說，項目建成后將按合約比例對村集體進行物業(yè)分成，高新建投再以參考市場水平的租賃標(biāo)準(zhǔn)對村集體物業(yè)進行協(xié)商返租，確保村集體租賃收益符合市場水準(zhǔn)。

根據(jù)測算，永豐社區(qū)村集體留用土地經(jīng)過流轉(zhuǎn)后，建筑面積將由原來2萬平方米增加至12萬平方米，物業(yè)租金價值預(yù)計將由每年320萬元提高至每年3000萬元?！疤_心了！原來我們每年分紅最多只能拿5800多元，等建成后預(yù)計每年可以分到2萬多元。”陳永娟激動地說。

在許多業(yè)內(nèi)專家看來，這項探索不僅保證了村集體經(jīng)濟的長遠收益，還可以促進村集體資產(chǎn)保值增值，讓村民實現(xiàn)增收致富，通過“輸血、造血、活血”進一步壯大村集體經(jīng)濟。廣泛復(fù)制推動實現(xiàn)

“村村有物業(yè)”

“許多附近村民和村集體對這種合作模式都表示羨慕，也在躍躍欲試希望促成合作落地?！憋嫷谩邦^啖湯”的林順有對此頗有自豪感。

筆者梳理發(fā)現(xiàn)，通過盤活永豐社區(qū)這一試點案例，珠海高新區(qū)在探索盤活存量土地資源領(lǐng)域蹚出了一條“高新路徑”。

快，是推動發(fā)展的先決條件?！皬耐苿佑镭S社區(qū)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到調(diào)整土規(guī)、控規(guī)和行政審批等流程，我們至少提前了半年?！毙炻眯壅f，去年以來，珠海高新區(qū)實施了一系列政策措施以及流程創(chuàng)新再造，實現(xiàn)了從“項目等土地”到“土地等項目”的深刻轉(zhuǎn)變。

堅持“讓利于民”的理念，成為持續(xù)壯大村集體經(jīng)濟的“潤滑劑”。在永豐模式探索中，區(qū)屬國企放棄以城市更新獲取物業(yè)產(chǎn)權(quán)的做法，并大膽提出“土地流轉(zhuǎn)+物業(yè)分成+統(tǒng)一運營”這一思路，讓該項合作頻頻贏得群眾“贊成票”。

不僅如此，該項目在規(guī)劃開發(fā)上也堅持構(gòu)建產(chǎn)業(yè)新生態(tài)，將打造珠海首個“產(chǎn)業(yè)新社區(qū)”，配建5400套產(chǎn)業(yè)工人宿舍、中小學(xué)以及功能完備的工業(yè)鄰里中心，致力于通過完善生活服務(wù)配套，踐行“讓在珠海的產(chǎn)業(yè)工人‘有業(yè)有住有家’”的美好愿景。

“‘區(qū)屬國企+集體經(jīng)濟組織’共建5.0產(chǎn)業(yè)新空間的模式創(chuàng)新，將為珠海高新區(qū)13個舊村集體經(jīng)濟組織提供制度創(chuàng)新經(jīng)驗?！敝楹Ｊ刑萍覟虫?zhèn)黨委書記李清濤介紹，目前珠海高新區(qū)碎片化散布的土地空間約有600公頃，且開發(fā)利用與產(chǎn)出低效，往后這些“沉睡”土地將擁有更廣闊的發(fā)展空間。

今年珠海市政府工作報告指出，要全面鋪開“村村有物業(yè)”工作，加快落實“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”。根據(jù)部署，珠海高新區(qū)將復(fù)制推廣永豐社區(qū)模式，今年新建改建超18萬平方米的“區(qū)屬國企+集體經(jīng)濟組織”合作共建科技園區(qū)。

珠海高新區(qū)有關(guān)負責(zé)人表示，這一模式在更深層次上體現(xiàn)的是踐行制造業(yè)當(dāng)家、產(chǎn)業(yè)第一，深挖存量土地潛能，盤活處置低效用地，節(jié)約用地，寶地寶用的理念，將成為彌補當(dāng)前全區(qū)產(chǎn)業(yè)增量用地空間資源不足的一項重要舉措。

一花獨放不是春，百花齊放春滿園。當(dāng)前，廣東省上下正加快落實“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”，實現(xiàn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，必須要齊頭并進、集中發(fā)力。隨著“永豐模式”在珠海高新區(qū)的廣泛推廣，越來越多的村集體將會因此而受益，共同書寫高質(zhì)量發(fā)展這篇大文章。

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